O que é uma venda foreclosure?

Uma venda forçada ocorre quando o banco exerce os seus direitos de “penhora” e vende uma casa em leilão. O banco obtém um penhor (um direito de propriedade sobre o imóvel) quando um mutuário contrai uma hipoteca. O penhor ajuda a proteger contra uma perda significativa ao permitir que o banco execute a hipoteca da casa e a venda em leilão se o mutuário deixar de fazer o pagamento acordado (inadimplência no empréstimo).

O penhor não permite que o banco venda a casa numa venda de execução hipotecária imediatamente após uma inadimplência, no entanto. Em vez disso, um credor imobiliário deve seguir as leis federais e estaduais de execução hipotecária.

A lei federal (a partir de janeiro de 2017) proíbe um banco de iniciar um processo de execução hipotecária antes que o pagamento da hipoteca do proprietário da casa esteja 120 dias atrasado. O objetivo do período de espera federal é ajudar o proprietário a permanecer na casa. O tempo extra dá ao proprietário uma chance de encontrar uma maneira de trazer o empréstimo atual ou de solicitar um programa de mitigação de perdas.

Após o período de espera de 120 dias, o credor pode iniciar a execução da hipoteca seguindo a lei do estado onde a casa está localizada. O banco utilizará um procedimento de execução judicial ou não judicial, dependendo do processo do estado em particular.

Um procedimento judicial é iniciado quando o credor apresenta uma ação em juízo. Se o banco ganhar, o tribunal ordenará a venda da casa vendida em uma venda de execução.

Se o banco usar um procedimento não judicial, ele seguirá os passos delineados na lei estadual. Na maioria dos casos, o doador deve notificar o mutuário do inadimplemento, dar ao mutuário um curto período de tempo para trazer a conta corrente, e notificar o mutuário (e possivelmente o público) da data da venda da execução hipotecária. Após completar as etapas, o banco pode prosseguir com a venda da execução hipotecária sem aprovação judicial.

(Se você gostaria de aprender sobre a lei de execução hipotecária em seu estado, leia as Leis de Execução Forçada do Estado.)