Mi az a kényszerértékesítés?

A kényszerértékesítésre akkor kerül sor, amikor a bank gyakorolja “zálogjogát”, és árverésen értékesíti a lakást. A bank akkor szerez zálogjogot (az ingatlan tulajdonjogát), amikor a hitelfelvevő jelzáloghitelt vesz fel. A zálogjog segít megvédeni a jelentős veszteségtől, mivel lehetővé teszi a bank számára, hogy a házat elárverezze és árverésen értékesítse, ha a hitelfelvevő nem teljesíti a megállapodás szerinti törlesztést (nem fizeti a kölcsönt).

A zálogjog azonban nem teszi lehetővé a bank számára, hogy a nemfizetés után azonnal eladja a házat egy árverésen. Ehelyett a lakáshitelezőnek be kell tartania a szövetségi és állami elárverezési törvényeket.

A szövetségi törvény (2017 januárjától) megtiltja, hogy a bank elárverezési eljárást kezdeményezzen, mielőtt a lakástulajdonos jelzáloghitelének törlesztése 120 napos késedelembe esne. A szövetségi várakozási időszak célja, hogy segítse a lakástulajdonost abban, hogy otthonában maradhasson. A plusz idő esélyt ad a tulajdonosnak arra, hogy módot találjon a hitel törlesztésére, vagy hogy veszteségcsökkentő programra jelentkezzen.

A 120 napos várakozási idő letelte után a hitelező a ház fekvése szerinti állam törvényeit követve kezdheti meg az árverezést. A bank az adott állam eljárásától függően bírósági vagy nem bírósági végrehajtási eljárást alkalmaz.

A bírósági eljárás akkor kezdődik, amikor a hitelező pert indít a bíróságon. Ha a bank nyer, a bíróság elrendeli a lakás elárverezését.

Ha a bank nem bírósági eljárást alkalmaz, akkor az állami törvényekben meghatározott lépéseket követi. A legtöbb esetben a hitelezőnek értesítenie kell a hitelfelvevőt a nemfizetésről, rövid időt kell adnia a hitelfelvevőnek a számla rendezésére, és értesítenie kell a hitelfelvevőt (és esetleg a nyilvánosságot) a kényszerértékesítés időpontjáról. A lépések elvégzése után a bank bírósági jóváhagyás nélkül folytathatja a kényszerértékesítést.

(Ha szeretne tájékozódni az államában érvényes kényszerértékesítési jogszabályokról, olvassa el az állam kényszerértékesítési törvényeit.)