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米国住宅省が感情支援動物に関する2020年の新ルールを発表

2020年1月28日、米国住宅都市開発省（HUD）は住宅における感情支援動物（ESA）に関する新たなガイダンスを発表しました。 これはESAの所有者にとって大きな進展であり、HUDが前回2013年にガイダンスを発表して以来、ESAの住宅規則に対する初めての包括的な更新となります。

12 Important Facts ESA Owners Need to Know

ESAの所有者またはESAの所有予定者はすべて、現在施行されているこの新しい規則に慣れ、2013年の規則に代わるものであるべきです。 この記事では、新ルールに関する12の重要な詳細を取り上げ、テナントがESAの所有者としての現在の権利を理解することを目的としています。

  1. HUDは、家主が犬種/体重制限を課したり、ESAのために手数料や保証金を請求したりできないことを確認
  2. 家主はESA要求に対して迅速に、少なくとも10日以内に返答すべき。
  3. 家主は医療従事者に特定のフォームを使うよう要求できない
  4. 家主はテナントの状態について機密情報を要求できない
  5. ESA リクエストは口頭または書面で行える
  6. テナントはESA取得の前でも後でもESAリクエストを行える
  7. 犬や猫、小鳥、ウサギ、ハムスター、ネズミ、魚や亀はESAとして使用可能だ。
  8. 家主はESAの要求についてテナントと双方向の対話をしなければならない
  9. HOA と Co-Ops はESA規則の対象となる
  10. テナントは第三者の力を借りることができる。
  11. Registrations and licenses are NOT legitimate ways to qualify an ESA
  12. ESA letters can come from online health professionals

Background

まず、ESAをケアするための第三者機関についてです。 特にESAの住宅関連法に初めて触れる方のために、背景を簡単に説明します。 公正住宅法は連邦法で、障害を持つ人が住宅を利用し楽しむために必要な合理的配慮を、住宅供給者が拒否することを違法とする法律です。 うつ病、不安神経症、PTSD、恐怖症など、精神衛生関連の障害を持つ人の多くは、Emotional Support Animalsを飼っていて、症状の緩和や安らぎを与えています。 ESAとして動物のコンパニオンを認定するには、所有者は認可された医療専門家（LHCP）から推薦状を取得しなければなりません。

ESAレターを持つテナントは、公正住宅法の下で特定の権利を有します。

  • ESA は、ペット禁止方針の住宅であっても、ほとんどすべてのタイプの住宅で許可されています。
  • ESA は Fair Housing の規則では通常のペットとはみなされず、ペットに適用される建物のポリシーは Emotional Support Animals には適用されません。 例えば、家主はESAに関連して手数料や保証金を請求することは許可されていない。
  • 家主はまた、ESAに品種や体重の制限を課すことはできない。

The Department of Housingsは、ESAの宿泊施設をどのように扱うかについてベストプラクティスを設定している。 HUDは、ESAの宿泊施設はどのように扱われるべきかに関する苦情を受けることが多くなってきたと述べています。 入居者は、家主の要望を不当に拒否することに不満を持ち、家主は、入居者の要望を適切に処理する方法に関する混乱に不満を持った。 このような苦情やESAの手続きに関する不明確な点に対応するため、HUDはESAアコモデーションの要件を明確にした全く新しいガイダンスを発表しました。

新しいルールのもとで家主がESAを取り上げようとするのではないかと心配している現在のESA所有者のために、HUDは、家主が新しいガイダンスの発行前に許可されたESA宿泊のリクエストを再評価することはできないと明言しています。 しかし、2020年1月28日以降に家主に提出されたESAのリクエストは、HUDの新しいガイダンスの対象となります。 現在ESAの所有者は、自分に適用される新しいESA規則をよく理解しておく必要があります。

現在および将来のESA所有者にとっての良いニュースは、新しいガイダンスがESAの保護を強化し、家主とテナントにとって必要な明確性を提供するということです。 また、HUDの新しいガイダンスは、多くのESA所有者がよく尋ねる、以前は明確な答えがなかったいくつかの質問にも答えています。 以下は、最新の規則について、すべてのESA所有者が知っておくべき12の事実です。

HUD は、ESA 所有者の既存の権利を確認します。

最新のガイダンスの中で、HUDは、ペットに適用される通常のルールはESAには適用されないことを再度確認しました。 つまり、家主はEmotional Support Animalとして使用する犬のサイズや犬種に制限を設けることはできない、ということです。 例えば、ESAの実際の行動が他の人に直接的な脅威を与えるような特定の問題がある場合、あるいはESAの宿泊が家主の敷地に根本的な変更をもたらす場合などです。

HUDのガイダンスでは、家主がESAに関連して手数料や保証金を徴収することも禁止されています。 たとえテナントのビルが通常のペットのために月々の料金やデポジットを請求したとしても、ESAの所有者はそのような費用を支払う必要が免除されるのです。 HUDは、最新のガイダンスで、手数料や保証金が許されないことを確認し、さらに、家主も、テナントがESAの宿泊を要求することに関連して、申請料を請求できないことを明確にしたのです。

ただし、家主が慣習的にテナントによる損害に対して請求する場合、家主は感情的支援動物が引き起こす損害に対してテナントに請求することが可能である。 家主はしばしば、ESA が引き起こす可能性のある損害をカバーするための料金や保証金を請求できないことについて不満を述べていましたが、HUD は、ESA の所有者は ESA の行動に対して責任があり、家主は ESA が引き起こす損害に関連する費用をすべてのテナントに請求する標準の保証金から差し引くことができることを確認しました。

Landlords should respond to ESA requests within 10 days

以前のガイダンスでは、HUDは、家主がESA要請に対して「不当に遅れて」回答してはいけないと述べていました。 このため、家主が回答しなければならない正確な期間について混乱が生じました。 ほとんどの家主は数日以内に回答しますが、中にはプロセスを長引かせる家主もおり、家主が足を引っ張った場合に自分たちの権利がどうなるのか、借主には不明確な点がありました。 HUDはありがたいことに、最新のガイダンスで、住宅供給者は「速やかに、一般的には書類を受け取ってから10日以内に」回答すべきであると明確にした。 これにより、家主の決断を心待ちにしているESA所有者に、必要な確実性を与えることができました。

家主は、医療専門家に特定のフォームの使用を要求したり、不当な要求をすることはできない

ESA宿泊施設を求めるテナントが遭遇する共通の複雑さは、家主が、発行したESAレターに加えて、医療専門家に追加のフォームを記入するよう主張することである。 家主はまた、宣誓供述を行うなど、免許を持つ専門家に他の要求を課すこともあります。

HUDはそのガイダンスの中で、家主が医療専門家に特定のフォームの使用、公証書類の提供、偽証罪に基づく陳述、または個人の診断やその人の精神的障害に関するその他の詳細な情報の提供を要求できないことを述べています。

これは、テナントに関する侵襲的な情報を要求する追加フォームを要求する家主を持つテナントにとって朗報です。 入居者は、医療専門家に、単なる確認事項や入居者の状態に関する機密情報を要求しない家主のフォームを記入してもらうことを選択することができます。 しかし、家主がその範囲を越えて、医療専門家にFair Housing Ruleの範囲を超えたフォームへの記入を要求した場合、テナントは保護されるようになりました。

HUDは、認可を受けた医療専門家が、職業上の義務に則って、個人の知識の及ぶ限り正確な情報を提供することを信頼する、と述べています。 HUDが認可された専門家の判断を尊重するように、家主もまた、機密情報を追加で要求したり、宣誓供述書のような追加要件を課すことなく、準拠したESAレターに記載された認可された医療専門家の判断に依存すべきです。

Landlords cannot request details about the tenant’s condition

ESA accommodation のプロセスにおいて、一部の家主は、テナントの状態や特定の ESA を必要とする理由について、より詳細な情報を要求することができます。 HUDは、住宅供給者が借主の状態に関する具体的な詳細を要求することはできないと、再度強調しています。 家主は、医療記録へのアクセスを要求したり、医療検査を要求することはできません。 HUDはガイダンスの中で、家主には借主の診断を知る権利はなく、家主も借主の障害の重さについて詳細な開示を要求することはできないとしています。

HUD has clarified how ESA requests should be submitted to landlords

Many ESA owners have question over the years that exactly how should submit their ESA letter to their landlord. HUDは、テナントが口頭または書面でESAの収容を要求できることを明確にしました。 また、この要請は、ESA所有者が直接行うこともできますし、ESA所有者と共にユニットに合法的に居住している人、法的後見人、または権限のある代理人など、所有者に代わって誰かが行うことも可能です。 テナントは、ESAのための宿泊施設を要求するために、書面による要求を提出したり、「合理的配慮」、「補助動物」、またはその他の特別な言葉を使用したりする必要はありません。

借主は、家主にESAとの生活を要求していることを伝え、ESAレターを提出するだけで十分であるはずです。

しかし、HUDはテナントがその要求に関する混乱を避けるために、感情支援動物のための「合理的配慮」を要求していることを明記するよう奨励しています。 HUDはまた、テナントが宿泊施設の要求とそれを裏付ける書類のコピーを保管することを推奨しています。 このようなHUDのアドバイスは、ESAの要求があったかどうかに関して、後で家主と論争になった場合に便利です。

Resident can make an ESA request before or after acquisition the ESA

ESA 所有予定者がよく尋ねるもう一つの質問は、いつ家主にESA リクエストを提出する必要があるか、またESA がすでに一緒に住んでいる場合にリクエストできるのかどうかということです。 HUDは、テナントはEmotional Support Animalを取得する前でも後でも、ESAアコモデーションを要求できることを明確にしています。

HUDはガイダンスの中で、障害者はいつでも合理的配慮の要求をすることができ、テナントがESAを家に持ち込んだ後に要求した場合でも、家主はその要求を検討しなければならないと述べています。

私たちは常に、ESA所有者がESAの状況について家主に完全に透明性を保ち、ESAを取得している場合はできるだけ早く家主に知らせることを推奨しています。 時には、テナントがESAを秘密にしていることを知った大家さんが、ESAを追い出したり、テナントのリースを打ち切ったりすると脅すこともあります。 HUDは、このような場合でも、テナントはESAのリクエストを提出することができると述べていますが、タイミングによっては、テナントが不誠実に行動した（つまり、テナントがペットのルールを回避するためだけにESAを取得した）という印象を与えてしまう可能性があります。 これは、いくつかのことを意味します。 第一に、ESAを受ける資格があると思われる場合は、できるだけ早く、免許を持った専門家に相談することです。動物を家に連れてきて、それが大家さんに見つかってからでは遅いのです。 第二に、可能な限り、ESAが入居する前に家主に知らせるようにすべきです。 例えば、すでにペットと暮らしていて、そのペットが後にESAとして認定された場合など、必ずしも実現可能とは限りません。

要するに、家主からESAを隠そうとすべきではなく、ESAの所有者は、ESAレターの資格を得たらすぐにESA宿泊のリクエストを提出すべき、ということです。 また、実際に ESA となる動物を飼う前に、家主にリクエストを提出することも可能です。

HUD clarifies what type of animals can qualify as ESAs

Emotional Support Animals are most commonly dogs and cats, but many types of animals can serve as wonderful companions that provide emotional support.これは、感情的なサポートを提供する動物について、その種類を明確にしたものです。 HUDはガイダンスの中で、「商業目的ではなく、趣味で伝統的に家で飼われている小型の家畜」であれば、ESAになり得ることを明確にしています。 犬、猫、小鳥、ウサギ、ハムスター、スナネズミ、その他のげっ歯類、魚、カメなどが、このカテゴリーに入る動物の具体例として挙げられています。

これは、他の動物がESAとして機能しないことを意味するものではありません。 HUD は、カメ以外の爬虫類、畜産動物、サル、カンガルー、その他の家畜でない動物など、その他の「ユニークな」動物は、家主が受け入れるにはより高いハードルに直面することになると指摘しています。 HUDは、そのような「ユニークな」動物の所有者は、その動物の必要性を証明する実質的な負担に直面し、その動物の必要性を特に確認する医療専門家の追加書類を提出しなければならないと指摘しています。 このような場合、医療専門家は、顧客が特定の動物を必要とすることを正当化する独自の状況を説明しなければならないでしょう。

Housing providers must engage in dialogue with their tenants about ESA accommodation requests, and also explore other options if the request is denied

時には、テナントは、家主が ESA への要求を考慮することを拒否したり、理由を説明せずに ESA を拒否したり、あるいは、その問題について全く議論することを拒否したりするという、不幸な状況に直面することがある。 HUDは新しい規則の中で、借主の障害やESAに関する情報不足を理由に合理的配慮の要求を拒否する前に、住宅供給者は借主と「誠実な対話」（interactive processと呼ばれる）を行うべきであると述べています。

家主は、テナントの要求を拒否する前に、テナントにESAに関する文書を提供する「合理的な機会」を与えなければならない。

家主は、借主の ESA 要求が不十分であると考える理由を借主に知らせ、状況を改善するために誠実に対話する必要があります。 特定のESAが直接的な脅威をもたらすと判断したため、家主がESAの合理的配慮を拒否する場合、家主は、借主がESAを維持または管理するために取る行動を通じて、その脅威を排除または許容レベルまで低減する行動があるかどうかも考慮しなければならなかった。 HUDは、テナントが脅威となりうるESAを安全な囲いの中に保管している可能性を例として挙げています。

HOA と Co-Ops は ESA 規則の対象

HOA と Co-Ops は他のタイプの住宅と同じ Fair Housing 規則の対象であると一般に理解されていた。 しかし、テナントが気難しいHOAやCo-opsに対応するのは難しい場合もあるようです。

誤解を避けるために、HUDは、ESAのための合理的配慮には、土地使用とゾーニング法、ホームオーナーズ協会の規則、またはコーオップの規則に対する合理的配慮を含むことができると述べています。

テナントは ESA の幸福に責任があり、ESA の世話をするために他人を利用することもできる

言うまでもありませんが、ESA 所有者は常に ESA の幸福と安全、および ESA の行動から生じるあらゆる結果に対して責任があります。 HUDは、最新のガイダンスの中で、ESAを持つテナントは、感情支援動物の餌付け、維持、獣医学的ケアの提供、および管理に責任があることを、ESAの所有者に思い出させます。

HUDはまた、借主が自分自身で、家族や友人の助けを借りて、またはボランティアやサービスプロバイダーのような他の第三者と一緒に、これを行うことができることを明確にしています。

このガイダンスは、ESA が常に完全に管理されていなければならないと家主に提案されたことのある ESA 所有者にとって役に立ちます。 HUDは、ESAの所有者が、ほとんどのペットの所有者と同様に、彼らの動物の仲間の世話をするために、時折第三者を利用することを認識しています。

Registrations and licenses are NOT legitimate ways to qualify an ESA

We have wrote many articles and cautioning numerous people over the years that only way to legitimate qualify an animal companion as ESA is obtain an ESA letter from a licensed health professional. 登録やライセンスを有料で販売しているウェブサイトは、効果的なESAサービスを提供しているとは言えません。

ESA には登録やライセンスは必要なく、これらのアイテムは動物に法的権利を与えたり、所有者に障害があることを確認するものでもありません。

HUD は、オンラインで購入したこの種の文書が、テナントに ESA を必要とする障害があることを家主に示すには不十分であると、そのガイダンスで明確に述べています。 私たちは、怪しげなESAサービスや効果のない製品を販売するウェブサイトを取り締まるHUDの努力を称賛します。 また、免許を持った専門家の関与のないESAレターを販売する会社に対しても、この種のレターは無効であると警告しています。

HUDは、医療専門家が提供する書類に署名と日付を入れ、ESAレターに連絡先と専門家のライセンス情報を記載することを推奨しています。 私たちは、常に、署名されたレターヘッドに、連絡先とプロのライセンス情報が含まれたESAレターを提供する、ライセンスを持った専門家にクライアントをつないできました。 HUDが、ESAレターは常にその最低基準を満たすべきであると明確にしたことは、私たちにとって喜ばしいことです。

HUD clarifies that ESA letters can come from online therapists

私たちは日常的に、ESAレターはライセンスを持つ医療専門家からでなければならないと、これからESAを所有する人に強調していますが、HUDは最新のガイダンスでその要件を再度確認しています。 HUDは、ESA文書が認可された医療専門家によるものでなければならないことを明確に述べています。 HUDはLHCPの例として、心理学者、精神科医、検眼医、医師、医師助手、ナースプラクティショナー、看護師、ソーシャルワーカー、その他の精神衛生の専門家を挙げている。 大家さんは、ESAレターは医師からのものでなければならないと主張することがありますが、HUDのガイダンスによれば、それは誤りです。

ESA Doctorsでは、クライアントは常に、その州のライセンスを持つ専門家に接続されます。 ESA Doctorsが連携するライセンスを持つ医療専門家は、独立した専門的判断に基づいてESAを推奨しています。

HUDは、正規のライセンスを持つ医療専門家が、インターネットを含む遠隔地からESA関連サービスを提供できることに注目しています。

この HUD からの明確化は、セラピストに直接会うことができない個人にとって大きな勝利です。 多くの人は、経済的な理由やその他の理由で、直接助けを求めることができないか、したくないのですが、オンライン サービスは、このような恵まれない人々に貴重なリソースを提供します。

HUD’s Guidance Affirms the Importance of ESAs and the Need to Protect ESA Owners in the Home

In its recent guidance, HUD recognizes the crucial role that Emotional Support Animals can have in the lives of their owners.The HUD’s Guidance, in its recent guidance, HUD’s recognized that Emotional Support Animals have the crucial role in the life of their owners.The latest guidance. HUDは、補助動物が精神疾患を持つ所有者をどのように助けるかについて、いくつかの例を挙げています。

  • 精神障害の少なくとも 1 つの特定された症状または影響を緩和する感情的なサポートを提供すること
  • PTSD の人が不安発作中に落ち着かせるために行動を起こすこと
  • 障害関連のストレスや痛みに対処するためにその人を支援すること。
  • 精神疾患を持つ人が、自宅という孤立した場所から離れ、または他の人と交流することを支援すること
  • 生きる理由を与えることにより、大うつ病の症状または影響に対処できるようにすること

あなたが現在ESA所有者か、そうなる資格を求めているなら、住宅に関して、連邦法の下であなたの権利を理解することは重要である。 HUDの2020年のガイダンスは、ESAの要求がFair Housingのルールの下でどのように処理されるべきかについて存在していた多くの曖昧な点について、大いに必要とされる明確さを提供しています。 HUDは、認証、ライセンス、登録を販売するESAサービスに対して警告を発していることは重要なことです。 HUDは、正当なESAの手紙は、認可された医療専門家からでなければならないと強調している。

もしあなたが精神疾患を患っていると思われる場合、または精神的苦痛を感じており、ESAの資格があるかどうかを確認することに興味がある場合、私たちは常に、資格を持ったライセンスを持った医療従事者の助けを求めることをお勧めします。 医療専門家がいない場合、医療専門家を見つけるのが困難な場合、または専門家に直接会うことができない場合は、感情支援動物の使用が適切かどうかを評価できる、お住まいの州のライセンスを持つ医療専門家におつなぎすることができます。

以下は、更新された Fair Housing 規則に関する12の重要な詳細の要約です。

この記事が役に立った場合は、以下のグラフィックを保存するか、この変更の影響を受けるかもしれない大切な人と共有するとよいでしょう。

米国住宅省の新ルールについてESAオーナーが知っておくべき12の重要な事実

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