U.S. Department of Housing Issues New 2020 Rules for Emotional Support Animals

Il 28 gennaio 2020, il U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) ha emesso una nuova guida riguardante gli animali di supporto emotivo (ESA) nelle abitazioni. Questo è un importante sviluppo per i proprietari di ESA e il primo aggiornamento completo delle regole per gli alloggi ESA dall’ultima guida emessa da HUD nel 2013.

12 fatti importanti che i proprietari di ESA devono sapere

Tutti i proprietari di ESA o futuri proprietari di ESA dovrebbero familiarizzare con queste nuove regole che sono ora in vigore e sostituiscono le regole del 2013. Questo articolo affronta 12 dettagli importanti sulle nuove regole e ha lo scopo di aiutare gli inquilini a capire i loro diritti attuali come proprietari di ESA.

1. HUD conferma che i padroni di casa non possono imporre restrizioni di razza/peso, o chiedere tasse e depositi per gli ESA
2. I padroni di casa dovrebbero rispondere alle richieste di ESA prontamente, e almeno entro 10 giorni.
3. I locatori non possono richiedere ai professionisti della salute di usare un modulo specifico
4. I locatori non possono richiedere dettagli sensibili sulla condizione dell’inquilino
5. Le richieste di ESA possono essere fatte oralmente o per iscritto
6. Gli inquilini possono fare una richiesta di ESA prima o dopo aver acquistato il loro ESA
7. Cani, gatti, piccoli uccelli, conigli, criceti, gerbilli, altri roditori, pesci e tartarughe possono essere ESA.
8. I padroni di casa devono impegnarsi in un dialogo interattivo con gli inquilini riguardo alle richieste di ESA
9. Le case di riposo e le cooperative sono soggette alle regole ESA
10. Gli inquilini possono usare l’aiuto di terzi per la cura dei loro ESA.terze parti per prendersi cura dei loro ESA
11. Registrazioni e licenze NON sono modi legittimi per qualificare un ESA
12. Le lettere ESA possono provenire da professionisti della salute online

Background

Prima, un po’ di background veloce, specialmente per quelli nuovi alle leggi sugli alloggi ESA. Il Fair Housing Act è una legge federale che rende illegale per i fornitori di alloggi rifiutare una sistemazione ragionevole che una persona con una disabilità ha bisogno di avere pari opportunità di godere e utilizzare un alloggio. Molte persone con disabilità legate alla salute mentale, tra cui depressione, ansia, PTSD e fobie, hanno animali di supporto emotivo che forniscono conforto e sollievo dai sintomi della loro condizione. Per qualificare un compagno animale come ESA, il proprietario deve ottenere una lettera di raccomandazione da un professionista sanitario autorizzato (LHCP).

Gli inquilini con lettere ESA hanno certi diritti sotto il Fair Housing Act:

• Gli ESA sono permessi in quasi tutti i tipi di alloggi, anche quelli con politiche senza animali.
• Gli ESA non sono considerati animali domestici normali secondo le regole del Fair Housing, e le politiche edilizie che si applicano agli animali domestici non si applicano agli Emotional Support Animals. Per esempio, i padroni di casa non sono autorizzati ad addebitare tasse e depositi in relazione agli ESA.
• I padroni di casa non possono anche imporre restrizioni di razza o di peso sugli ESA.

Il Dipartimento degli Alloggi stabilisce le migliori pratiche per come vengono gestiti gli alloggi ESA. HUD nota che stava ricevendo un numero crescente di reclami su come dovrebbero essere gestiti gli alloggi ESA. Gli inquilini si lamentavano dei proprietari che rifiutavano ingiustamente le loro richieste, e i proprietari si lamentavano della confusione su come gestire correttamente le richieste degli inquilini. In risposta a queste lamentele e all’incertezza sulle procedure ESA, l’HUD ha rilasciato una nuova guida per chiarire i requisiti per gli alloggi ESA.

Per gli attuali proprietari di ESA preoccupati che il loro padrone di casa possa provare a togliergli l’ESA secondo le nuove regole, HUD chiarisce che i padroni di casa non possono rivalutare le richieste di sistemazione ESA che sono state concesse prima dell’emissione della nuova guida. Qualsiasi richiesta di ESA presentata ai proprietari dopo il 28 gennaio 2020 sarà comunque soggetta alla nuova guida dell’HUD. Gli attuali proprietari ESA dovrebbero comunque familiarizzare con le nuove regole ESA che si applicano a loro.

La buona notizia per gli attuali e futuri proprietari di ESA è che la nuova guida fornisce alcune protezioni aggiuntive per gli ESA e la chiarezza necessaria per proprietari e inquilini. La nuova guida dell’HUD risponde anche ad alcune domande che molti proprietari di ESA si pongono comunemente e che prima non avevano risposte chiare. Qui ci sono 12 fatti che ogni proprietario di ESA dovrebbe conoscere riguardo alle ultime regole.

HUD conferma i diritti esistenti per i proprietari di ESA: Nessuna restrizione di razza/peso, e nessuna tassa e deposito sono permessi

Nella sua ultima guida, HUD conferma ancora una volta che le normali regole che si applicano agli animali domestici non si applicano agli ESA. Questo significa che i padroni di casa non possono porre limitazioni sulle dimensioni o sulla razza di un cane usato come animale di supporto emotivo. I padroni di casa possono negare gli ESA solo in circostanze limitate, come ad esempio se ci sono problemi specifici con la condotta effettiva dell’ESA che rappresenta una minaccia diretta per gli altri, o se la sistemazione dell’ESA creerebbe un’alterazione fondamentale ai locali del padrone di casa.

Secondo la guida HUD, ai padroni di casa era anche vietato far pagare tasse e depositi in relazione agli ESA. Anche se l’edificio di un inquilino ha fatto pagare una tassa mensile o un deposito per gli animali domestici regolari, i proprietari di ESA sono esentati dal dover pagare tali costi. L’HUD ha affermato nella sua ultima guida che le tasse e i depositi sono inammissibili, e ha ulteriormente chiarito che i padroni di casa non possono anche addebitare una tassa di iscrizione in relazione alla richiesta di un inquilino di sistemazione del proprio ESA.

Un padrone di casa può, tuttavia, addebitare un inquilino per i danni causati dal loro animale di supporto emotivo se è prassi abituale del padrone di casa addebitare i danni causati dagli inquilini. I padroni di casa si sono spesso lamentati di non poter addebitare spese e depositi per coprire i potenziali danni che un ESA può causare, ma l’HUD conferma che i proprietari di ESA sono responsabili delle azioni dei loro ESA, e che i padroni di casa possono anche dedurre i costi associati ai danni causati da un ESA dal deposito cauzionale standard richiesto a tutti gli inquilini.

I locatori dovrebbero rispondere alle richieste di ESA entro 10 giorni

Nella guida precedente, HUD ha dichiarato che i locatori non potevano “ritardare irragionevolmente” la risposta alle richieste di ESA. Questo ha portato a confusione sull’esatto lasso di tempo in cui un padrone di casa doveva rispondere. La maggior parte dei padroni di casa rispondono nel giro di pochi giorni, ma alcuni prolungano il processo e gli inquilini sono incerti su quali siano i loro diritti se il padrone di casa trascina i piedi. L’HUD ha fortunatamente chiarito nella sua ultima guida che i fornitori di alloggi dovrebbero rispondere “prontamente, generalmente entro 10 giorni dal ricevimento della documentazione”. Questo dà un po’ di certezza necessaria ai proprietari di ESA che stanno aspettando con ansia che il loro padrone di casa prenda una decisione.

I locatori non possono esigere che l’operatore sanitario usi un modulo specifico o fare richieste irragionevoli

Una complicazione comune in cui incorrono gli inquilini che cercano un alloggio ESA è che i locatori insistono che l’operatore sanitario compili moduli aggiuntivi oltre alla lettera ESA che hanno rilasciato. I padroni di casa a volte impongono anche altre richieste al professionista abilitato, come fare dichiarazioni giurate.

HUD nella sua guida ha dichiarato che i padroni di casa non possono richiedere a un professionista sanitario di usare un modulo specifico, fornire documenti autenticati, fare dichiarazioni sotto pena di spergiuro, o fornire la diagnosi di un individuo o altre informazioni dettagliate sulle menomazioni mentali di una persona.

Questa è una buona notizia per gli inquilini con padroni di casa che richiedono moduli aggiuntivi che richiedono informazioni invasive sull’inquilino. Gli inquilini possono ancora scegliere di far completare al loro professionista della salute i moduli del padrone di casa che sono semplicemente confermativi o che non richiedono dettagli sensibili sulle condizioni dell’inquilino. Gli inquilini sono ora protetti, tuttavia, se il loro padrone di casa oltrepassa i limiti e richiede che il professionista della salute completi un modulo che è al di là della portata delle regole di Fair Housing.

HUD nota che si affida agli operatori sanitari autorizzati a fornire informazioni accurate al meglio delle loro conoscenze personali, coerentemente con i loro obblighi professionali. Proprio come HUD si affida alle determinazioni dei professionisti autorizzati, anche i proprietari dovrebbero fare affidamento sulla determinazione di un professionista sanitario autorizzato esposta in una lettera ESA conforme, senza fare ulteriori richieste di informazioni sensibili, o imporre ulteriori requisiti come le dichiarazioni giurate.

I padroni di casa non possono richiedere dettagli sulla condizione dell’inquilino

Alcuni padroni di casa durante il processo di sistemazione ESA chiederanno di conoscere maggiori dettagli sulla condizione dell’inquilino e sul perché ha bisogno di un particolare ESA. L’HUD ha sottolineato ancora una volta che i fornitori di alloggi non possono richiedere dettagli specifici sulle condizioni dell’inquilino. I padroni di casa non possono richiedere l’accesso alle cartelle cliniche o insistere su una visita medica. L’HUD afferma nella sua guida che i padroni di casa non hanno il diritto di conoscere la diagnosi dell’inquilino, e che i padroni di casa non possono richiedere la divulgazione di dettagli sulla gravità della disabilità dell’inquilino.

HUD ha chiarito come le richieste di ESA devono essere presentate ai proprietari

Molti proprietari di ESA si sono chiesti nel corso degli anni come esattamente devono presentare la loro lettera ESA al loro proprietario. L’HUD ha chiarito che gli inquilini possono fare una richiesta di sistemazione del loro ESA oralmente o per iscritto. La richiesta può anche essere fatta direttamente dal proprietario dell’ESA, o da qualcun altro per conto del proprietario, come una persona che risiede legalmente nell’unità con il proprietario dell’ESA o un tutore legale o un rappresentante autorizzato. Gli inquilini non hanno bisogno di presentare una richiesta scritta o di usare le parole “accomodamento ragionevole”, “animale d’assistenza” o qualsiasi altra parola speciale per richiedere un accomodamento per il loro ESA.

Per un inquilino dovrebbe essere sufficiente far sapere al padrone di casa che sta chiedendo di vivere con il suo ESA e presentare la sua lettera ESA.

HUD incoraggia comunque gli inquilini a specificare che stanno richiedendo una “sistemazione ragionevole” per un animale di sostegno emotivo al fine di evitare qualsiasi confusione riguardo alla loro richiesta. HUD raccomanda anche che gli inquilini conservino una copia della loro richiesta di alloggio e tutta la documentazione di supporto. Questi consigli sensati dell’HUD saranno utili nel caso in cui ci sia una disputa più tardi con il padrone di casa sul fatto che sia mai stata fatta una richiesta di sistemazione per un ESA.

I residenti possono fare una richiesta ESA prima o dopo aver acquisito l’ESA

Un’altra domanda comune che i futuri proprietari di ESA fanno è quando devono presentare la loro richiesta ESA al proprietario, e se possono fare una richiesta se il loro ESA vive già con loro. L’HUD ha chiarito che gli inquilini possono richiedere una sistemazione ESA sia prima che dopo aver acquisito il loro animale di supporto emotivo.

HUD afferma nella sua guida che una persona con una disabilità può fare una richiesta di sistemazione ragionevole in qualsiasi momento, e il proprietario deve considerare la richiesta anche se l’inquilino ha fatto la richiesta dopo aver portato l’ESA nella loro casa.

Raccomandiamo sempre ai proprietari di ESA di essere completamente trasparenti con i loro padroni di casa sulla loro situazione ESA e di far sapere ai loro padroni di casa il più presto possibile se stanno ottenendo un ESA. A volte i padroni di casa scoprono che un inquilino ha tenuto un ESA in segreto e minacciano di cacciare l’ESA o di terminare il contratto di locazione dell’inquilino. L’HUD ha dichiarato che in queste situazioni, l’inquilino può ancora presentare una richiesta di ESA, ma la tempistica può creare l’impressione che l’inquilino abbia agito in cattiva fede (cioè, l’inquilino ha ottenuto un ESA solo per aggirare le regole sugli animali domestici). Questo significa un paio di cose: Primo, se pensate di avere i requisiti per un ESA, dovreste cercare l’aiuto di un professionista autorizzato il più presto possibile, e non solo dopo che avete portato un animale a casa e il vostro padrone di casa l’ha scoperto. In secondo luogo, si dovrebbe sempre cercare, quando possibile, di informare il padrone di casa prima che l’ESA si trasferisca. Questo non è sempre fattibile – per esempio, se si vive già con un animale domestico e poi quell’animale si qualifica come ESA.

La linea di fondo è che non si dovrebbe mai cercare di nascondere un ESA da un padrone di casa, e i proprietari di ESA dovrebbero presentare una richiesta di alloggio ESA non appena si qualificano per una lettera ESA. Puoi anche presentare la richiesta al tuo padrone di casa prima di adottare effettivamente l’animale che diventerà il tuo ESA.

HUD chiarisce quali tipi di animali possono qualificarsi come ESA

Gli animali di supporto emotivo sono più comunemente cani e gatti, ma molti tipi di animali possono servire come meravigliosi compagni che forniscono supporto emotivo. HUD nella sua guida chiarisce che qualsiasi “piccolo animale domestico che è tradizionalmente tenuto in casa per piacere piuttosto che per scopi commerciali” può essere un ESA. Cani, gatti, piccoli uccelli, conigli, criceti, gerbilli, altri roditori, pesci e tartarughe sono dati come esempi specifici di animali che rientrano in questa categoria.

Questo non significa che altri animali non possano servire come ESA. L’HUD nota che altri animali “unici”, come rettili diversi dalle tartarughe, animali da cortile, scimmie, canguri e altri animali non addomesticati dovranno affrontare una barra più alta perché i proprietari li accettino. L’HUD nota che i proprietari di questi animali “unici” affronteranno l’onere sostanziale di dimostrare la necessità di tale animale, e dovrebbero presentare una documentazione aggiuntiva dal loro professionista sanitario che confermi specificamente la necessità dell’animale. In questi casi, l’operatore sanitario dovrà descrivere le circostanze uniche che giustificano la necessità del cliente per il particolare animale.

I fornitori di alloggi devono impegnarsi in un dialogo con i loro inquilini sulle richieste di sistemazione ESA, e anche esplorare altre opzioni se la richiesta viene negata

A volte, gli inquilini affrontano una situazione spiacevole in cui il loro padrone di casa si rifiuta di considerare la loro richiesta per un ESA, nega un ESA senza dare le ragioni, o semplicemente si rifiuta di discutere la questione a tutti. L’HUD ha dichiarato nelle sue nuove regole che prima di negare una richiesta di sistemazione ragionevole a causa della mancanza di informazioni sulla disabilità di un inquilino o sulla sua ESA, il fornitore di alloggi dovrebbe “impegnarsi in un dialogo in buona fede” con l’inquilino, chiamato “processo interattivo”.

I locatori devono dare all’inquilino una “ragionevole opportunità” di fornire la documentazione relativa alla loro ESA prima di rifiutare la richiesta dell’inquilino.

Il padrone di casa deve far sapere all’inquilino perché ritiene che la richiesta di ESA dell’inquilino sia insufficiente, e impegnarsi in un dialogo in buona fede per rimediare alla situazione. Se il padrone di casa rifiuta una sistemazione ragionevole per un ESA perché ha determinato che quel particolare ESA rappresenta una minaccia diretta, il padrone di casa deve anche aver considerato se ci possono essere azioni per eliminare o ridurre tale minaccia a un livello accettabile attraverso azioni che l’inquilino intraprende per mantenere o controllare il suo ESA. HUD dà come esempio l’inquilino che eventualmente tiene l’ESA potenzialmente minaccioso in un recinto sicuro.

HOAs e Co-Ops sono soggetti alle regole ESA

Era generalmente inteso che HOAs e co-ops erano soggetti alle stesse regole Fair Housing degli altri tipi di alloggi. Tuttavia, gli inquilini a volte si trovano di fronte a sfide che hanno a che fare con HOAs e co-ops difficili.

A scanso di equivoci, l’HUD ha dichiarato che un accomodamento ragionevole per un ESA può includere un accomodamento ragionevole per una legge di uso del suolo e di zonizzazione, una regola dell’associazione dei proprietari di casa o una regola del co-op.

Gli inquilini sono responsabili del benessere dei loro ESA, e possono anche utilizzare altre persone per aiutare a prendersi cura dell’ESA

Probabilmente non c’è bisogno di dirlo, ma il proprietario di un ESA è sempre responsabile del benessere e della sicurezza del suo ESA, così come delle conseguenze che derivano dalle azioni del suo ESA. HUD ricorda ai proprietari di ESA nella sua guida aggiornata che gli inquilini con ESA sono responsabili dell’alimentazione, del mantenimento, delle cure veterinarie e del controllo del loro animale di sostegno emotivo.

HUD chiarisce anche che l’inquilino può fare questo da solo, con l’aiuto di familiari e amici, o con altre terze parti come volontari o fornitori di servizi.

Questa guida è utile per i proprietari di ESA che hanno avuto padroni di casa che suggeriscono che l’ESA deve essere sotto il loro completo controllo in ogni momento. HUD riconosce che i proprietari di ESA, come la maggior parte dei proprietari di animali domestici, utilizzeranno di tanto in tanto terzi per prendersi cura del loro compagno animale.

Registrazioni e licenze NON sono modi legittimi per qualificare un ESA

Abbiamo scritto molti articoli e avvertito numerose persone nel corso degli anni che l’unico modo per qualificare legittimamente un compagno animale come ESA è ottenere una lettera ESA da un professionista sanitario autorizzato. I siti web che vendono registrazioni e licenze a pagamento non stanno fornendo servizi ESA efficaci.

Gli ESA non hanno bisogno di una registrazione o di una licenza, e questi articoli non conferiscono alcun diritto legale su un animale o confermano che il proprietario ha una disabilità.

HUD chiarisce nella sua guida che questi tipi di documenti acquistati online non sono sufficienti a dimostrare ai proprietari che un inquilino ha una disabilità che richiede un ESA. Plaudiamo agli sforzi dell’HUD per reprimere i siti web che vendono servizi ESA dubbi e prodotti inefficaci. Mettiamo anche in guardia i clienti dalle compagnie che vendono lettere ESA senza il coinvolgimento di un professionista autorizzato – anche questi tipi di lettere non sono validi.

HUD raccomanda che l’operatore sanitario firmi e data tutta la documentazione fornita e fornisca informazioni di contatto e di licenza professionale nella lettera ESA. Abbiamo sempre collegato i clienti a professionisti autorizzati che forniscono lettere ESA sulla loro carta intestata firmata, con le loro informazioni di contatto e le informazioni di licenza professionale incluse. Siamo lieti di vedere che HUD ha chiarito che le lettere ESA devono sempre soddisfare questo standard minimo.

HUD chiarisce che le lettere ESA possono provenire da terapisti online

Sottolineiamo abitualmente ai potenziali proprietari di ESA che le lettere ESA devono provenire da un professionista sanitario autorizzato, e HUD conferma nuovamente questo requisito nella sua ultima guida. HUD afferma specificamente che la documentazione ESA deve provenire da un professionista sanitario autorizzato. HUD ha fornito come esempi di LHCP i seguenti professionisti: psicologi, psichiatri, optometristi, medici, assistenti medici, infermieri, infermiere, assistenti sociali e altri professionisti della salute mentale. I padroni di casa a volte insistono che una lettera ESA deve provenire da un medico – questo non è vero secondo la guida dell’HUD.

A ESA Doctors, i clienti sono sempre collegati a professionisti che hanno la licenza per il loro stato. I professionisti sanitari autorizzati con cui lavorano gli ESA Doctors fanno raccomandazioni per gli ESA sulla base del loro giudizio professionale indipendente.

HUD nota che gli operatori sanitari autorizzati possono fornire servizi relativi agli ESA a distanza, anche via internet.

Questo chiarimento da parte di HUD è una grande vittoria per gli individui che non sono in grado di vedere un terapeuta di persona. Molte persone, per ragioni finanziarie o di altro tipo, non possono o non vogliono cercare aiuto di persona, e i servizi online forniscono una risorsa inestimabile per questa popolazione non servita.

La guida di HUD afferma l’importanza degli ESA e la necessità di proteggere i proprietari di ESA in casa

Nella sua recente guida, HUD riconosce il ruolo cruciale che gli animali di supporto emotivo possono avere nella vita dei loro proprietari. Alcuni esempi che HUD dà di come gli animali di assistenza aiutano i proprietari con malattie mentali includono:

• Fornire un supporto emotivo che allevia almeno un sintomo identificato o un effetto di una menomazione mentale
• Fare un’azione per calmare una persona con disordine da stress post-traumatico (PTSD) durante un attacco d’ansia
• Assistere la persona nell’affrontare lo stress o il dolore legato alla disabilità;
• Assistere una persona con una malattia mentale per uscire dall’isolamento della casa o per interagire con gli altri
• Aiutare una persona ad affrontare i sintomi o gli effetti della depressione maggiore fornendo una ragione per vivere

Se sei un attuale proprietario di ESA o stai cercando di qualificarti per diventarlo, è importante capire i tuoi diritti secondo la legge federale quando si tratta di alloggi. La guida 2020 di HUD fornisce la chiarezza necessaria su molte ambiguità che esistevano quando si trattava di come le richieste di ESA dovrebbero essere elaborate secondo le regole del Fair Housing. È importante notare che HUD ha messo in guardia il pubblico contro i servizi ESA che vendono certificazioni, licenze e registrazioni. HUD sottolinea che le lettere ESA legittime devono provenire da un professionista sanitario autorizzato.

Se credi di avere una malattia mentale o di soffrire di stress emotivo e sei interessato a vedere se puoi qualificarti per un ESA, raccomandiamo sempre di cercare l’aiuto di un professionista sanitario qualificato. Se non avete un professionista sanitario, avete difficoltà a trovarne uno o non avete la possibilità di vedere un professionista di persona, possiamo aiutarvi a collegarvi a un professionista sanitario autorizzato per il vostro stato che può aiutarvi a valutare se un animale di sostegno emotivo può essere appropriato per voi.

Di seguito è riportato un riepilogo dei 12 dettagli importanti riguardanti le regole aggiornate di Fair Housing

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