Departamentul de Locuințe al SUA emite noi reguli 2020 pentru animalele de suport emoțional

La 28 ianuarie 2020, Departamentul de Locuințe și Dezvoltare Urbană al SUA (HUD) a emis noi îndrumări privind animalele de suport emoțional (ESAs) în locuințe. Aceasta este o evoluție majoră pentru proprietarii de ESAs și prima actualizare cuprinzătoare a normelor privind locuințele ESA de la ultima dată când HUD a emis orientări în 2013.

12 fapte importante pe care proprietarii de ESA trebuie să le cunoască

Toți proprietarii de ESAs sau potențialii proprietari de ESAs ar trebui să se familiarizeze cu aceste noi reguli care sunt acum în vigoare și care înlocuiesc regulile din 2013. Acest articol abordează 12 detalii importante cu privire la noile norme și este menit să ajute chiriașii să înțeleagă drepturile lor actuale în calitate de proprietari de ESA.

1. HUD confirmă faptul că proprietarii nu pot impune restricții de rasă/greutate sau să perceapă taxe și depozite pentru ESA
2. Locatorii ar trebui să răspundă prompt și cel puțin în termen de 10 zile la solicitările ESA.
3. Proprietarii nu pot cere profesioniștilor din domeniul sănătății să utilizeze un formular specific
4. Proprietarii nu pot solicita detalii sensibile despre starea de sănătate a chiriașului
5. Solicitările ESA pot fi făcute oral sau în scris
6. Călătorii pot face o solicitare ESA înainte sau după achiziționarea ESA
7. Câinii, pisicile, păsările mici, iepurii, hamsterii, gerbilii, alte rozătoare, peștii și broaștele țestoase pot fi ESA.
8. Proprietarii trebuie să se angajeze într-un dialog interactiv cu chiriașii cu privire la cererile de ESA
9. HOA și Co-Op fac obiectul regulilor ESA
10. Călătorii pot folosi ajutorul a treia…părți pentru a se îngriji de ESA
11. Înregistrările și licențele NU sunt modalități legitime de a califica un ESA
12. Celebrele ESA pot veni de la profesioniști din domeniul sănătății online

Antecedente

În primul rând, un scurt istoric, în special pentru cei care nu cunosc legile privind locuințele ESA. Legea privind locuințele echitabile (Fair Housing Act) este o lege federală care interzice furnizorilor de locuințe să refuze o amenajare rezonabilă de care o persoană cu handicap are nevoie pentru a avea șanse egale de a se bucura și de a folosi o locuință. Multe persoane cu dizabilități legate de sănătatea mintală, inclusiv depresie, anxietate, PTSD și fobii, au animale de suport emoțional care le oferă confort și le ușurează simptomele afecțiunii lor. Pentru a califica un animal de companie ca fiind un ESA, proprietarul trebuie să obțină o scrisoare de recomandare din partea unui profesionist licențiat în domeniul sănătății (LHCP).

Locatarii cu scrisori ESA au anumite drepturi în temeiul Legii privind locuințele echitabile:

• AESA sunt permise în aproape toate tipurile de locuințe, chiar și în cele cu politici de interzicere a animalelor de companie.
• AESA nu sunt considerate animale de companie normale în conformitate cu normele privind locuințele echitabile, iar politicile clădirii care se aplică animalelor de companie nu se aplică animalelor de suport emoțional. De exemplu, proprietarilor nu li se permite să perceapă taxe și depozite în legătură cu ESAs.
• Proprietarii nu pot, de asemenea, să impună restricții de rasă sau greutate pentru ESAs.

Departamentul de locuințe stabilește cele mai bune practici pentru modul în care sunt gestionate cazările ESA. HUD notează că a primit un număr tot mai mare de plângeri cu privire la modul în care ar trebui să fie tratate amenajările pentru ESA. Chiriașii s-au plâns de faptul că proprietarii le-au refuzat în mod incorect cererile, iar proprietarii s-au plâns de confuzie cu privire la modul în care trebuie tratate corect cererile chiriașilor. Ca răspuns la aceste plângeri și la incertitudinile legate de procedurile ESA, HUD a publicat un nou ghid pentru a clarifica cerințele de acomodare ESA.

Pentru actualii proprietari de ESA îngrijorați de faptul că proprietarul lor ar putea încerca să le ia ESA în conformitate cu noile reguli, HUD clarifică faptul că proprietarii nu pot reevalua cererile de acomodare ESA care au fost acordate înainte de emiterea noilor orientări. Cu toate acestea, orice solicitare de ESA transmisă proprietarilor după 28 ianuarie 2020 va fi supusă noilor orientări HUD. Proprietarii actuali de ESA ar trebui în continuare să se familiarizeze cu noile norme ESA care li se aplică.

Veștile bune pentru proprietarii actuali și potențiali de ESA sunt că noile orientări oferă unele protecții suplimentare pentru ESA și o claritate foarte necesară pentru proprietari și chiriași. Noile îndrumări ale HUD răspund, de asemenea, la unele întrebări pe care mulți proprietari de ESA le pun frecvent și care nu aveau anterior răspunsuri clare. Iată 12 fapte pe care fiecare proprietar de ESA ar trebui să le cunoască cu privire la cele mai recente reguli.

HUD confirmă drepturile existente pentru proprietarii ESA: Nu există restricții de rasă/greutate și nu sunt permise taxe și depozite

În cele mai recente îndrumări ale sale, HUD confirmă încă o dată că regulile normale care se aplică animalelor de companie nu se aplică ESA. Aceastaînseamnă că proprietarii nu pot impune limitări privind mărimea sau rasa unui câine folosit ca animal de suport emoțional. Proprietarii pot refuza ESA doar în circumstanțe limitate, cum ar fi dacă există probleme specifice legate de comportamentul real al ESA, care reprezintă o amenințare directă la adresa altora, sau dacă acomodarea ESA ar crea o modificare fundamentală a spațiilor proprietarului.

În conformitate cu orientările HUD, proprietarilor li s-a interzis, de asemenea, să perceapă taxe și depozite în legătură cu ESA. Chiar dacă clădirea în care locuiește un chiriaș percepea o taxă lunară sau un depozit pentru animalele de companie obișnuite, proprietarii de ESA sunt scutiți de obligația de a plăti astfel de costuri. HUD a afirmat în cele mai recente orientări ale sale că taxele și depozitele sunt nepermise și a clarificat în continuare că proprietarii nu pot percepe, de asemenea, o taxă de solicitare în legătură cu cererea unui chiriaș de acomodare a ESA-ului lor.

Un proprietar poate, totuși, să taxeze un chiriaș pentru daunele provocate de animalul său de suport emoțional dacă este o practică obișnuită a proprietarului să taxeze daunele provocate de chiriași. Proprietarii s-au plâns adesea de faptul că nu pot percepe taxe și depozite pentru a acoperi eventualele daune pe care le-ar putea provoca un ESA, dar HUD confirmă faptul că proprietarii de ESA sunt responsabili pentru acțiunile ESA-urilor lor și că proprietarii pot, de asemenea, să deducă costurile asociate cu daunele provocate de un ESA din depozitul de securitate standard perceput de toți chiriașii.

Proprietarii ar trebui să răspundă la solicitările ESA în termen de 10 zile

În orientările anterioare, HUD a declarat că proprietarii nu pot „întârzia în mod nejustificat” răspunsul la solicitările ESA. Acest lucru a dus la confuzie cu privire la intervalul de timp exact în care un proprietar trebuia să răspundă. Majoritatea proprietarilor răspund în câteva zile, dar unii prelungesc procesul, iar chiriașii nu știau cu siguranță care le sunt drepturile în cazul în care proprietarul întârzie. Din fericire, HUD a clarificat în ultimele sale orientări că furnizorii de locuințe ar trebui să răspundă „prompt, în general în termen de 10 zile de la primirea documentației”. Acest lucru oferă o certitudine foarte necesară proprietarilor de ESA care așteaptă cu nerăbdare ca proprietarul lor să ia o decizie.

Proprietarii nu pot cere profesionistului din domeniul sănătății să folosească un anumit formular sau să facă cereri nerezonabile

O complicație frecventă de care se lovesc chiriașii care doresc o locuință ESA este că proprietarii vor insista ca profesionistul din domeniul sănătății să completeze formulare suplimentare în plus față de scrisoarea ESA pe care au emis-o. De asemenea, proprietarii impun uneori și alte cerințe pentru profesionistul licențiat, cum ar fi să facă declarații sub jurământ.

HUD, în îndrumările sale, a declarat că proprietarii nu pot solicita unui profesionist din domeniul sănătății să utilizeze un formular specific, să furnizeze documente notariale, să facă declarații sub sancțiunea sperjurului sau să furnizeze diagnosticul unei persoane sau alte informații detaliate despre deficiențele mentale ale unei persoane.

Aceasta este o veste bună pentru chiriașii cu proprietari care solicită formulare suplimentare care cer informații invazive despre chiriaș. Locatarii pot alege în continuare să ceară profesionistului lor de îngrijire a sănătății să completeze formularele proprietarilor care sunt doar de confirmare sau care nu solicită detalii sensibile despre starea de sănătate a chiriașului. Cu toate acestea, chiriașii sunt acum protejați în cazul în care proprietarul își depășește limitele și cere ca profesionistul din domeniul sănătății să completeze un formular care depășește sfera de aplicare a normelor privind locuințele echitabile.

HUD notează că se bazează pe profesioniștii licențiați în domeniul sănătății pentru a furniza informații exacte în măsura în care au cunoștințe personale, în conformitate cu obligațiile lor profesionale. La fel cum HUD se bazează pe determinările profesioniștilor licențiați, proprietarii ar trebui, de asemenea, să se bazeze pe determinarea unui profesionist licențiat în domeniul sănătății prezentată într-o scrisoare ESA conformă, fără a face cereri suplimentare de informații sensibile sau a impune cerințe suplimentare, cum ar fi declarații sub jurământ.

Proprietarii nu pot solicita detalii despre afecțiunea chiriașului

Câțiva proprietari, în timpul procesului de acomodare ESA, vor cere să afle mai multe detalii despre afecțiunea chiriașului și de ce are nevoie de un anumit ESA. HUD a subliniat încă o dată că furnizorii de locuințe nu pot solicita detalii specifice cu privire la starea chiriașului. Proprietarii nu pot solicita accesul la dosarele medicale sau insista asupra unui examen medical. HUD afirmă în ghidul său că proprietarii nu au dreptul să cunoască diagnosticul chiriașului și că proprietarii nu pot solicita dezvăluirea de detalii despre gravitatea handicapului chiriașului.

HUD a clarificat modul în care cererile ESA trebuie transmise proprietarilor

Mulți proprietari de ESA s-au întrebat de-a lungul anilor cum anume ar trebui să transmită scrisoarea ESA proprietarului lor. HUD a clarificat faptul că locatarii pot face o cerere de acomodare a ESA-ului lor verbal sau în scris. De asemenea, cererea poate fi făcută direct de către proprietarul ESA sau de către altcineva în numele proprietarului, cum ar fi o persoană care locuiește în mod legal în unitate cu proprietarul ESA sau un tutore legal sau un reprezentant autorizat. Locatarii nu trebuie să depună o cerere scrisă sau să folosească cuvintele „amenajare rezonabilă”, „animal de asistență” sau orice alte cuvinte speciale pentru a solicita amenajarea pentru ESA.

Ar trebui să fie suficient ca un chiriaș să anunțe pur și simplu proprietarul că solicită să locuiască cu ESA și să prezinte scrisoarea ESA.

HUD încurajează totuși chiriașii să precizeze că solicită o „acomodare rezonabilă” pentru un animal de suport emoțional pentru a evita orice confuzie cu privire la cererea lor. HUD recomandă, de asemenea, ca locatarii să păstreze o copie a cererii lor de acomodare și a oricăror documente justificative. Aceste sfaturi judicioase din partea HUD vor fi utile în cazul în care mai târziu va exista o dispută cu proprietarul cu privire la faptul că a fost făcută vreodată o cerere de acomodare ESA.

Locatarii pot face o cerere ESA înainte sau după ce au achiziționat ESA

O altă întrebare frecventă pe care o pun viitorii proprietari de ESA este când trebuie să depună cererea ESA la proprietar și dacă pot face o cerere dacă ESA locuiește deja cu ei. HUD a clarificat faptul că chiriașii pot solicita acomodarea ESA fie înainte, fie după achiziționarea animalului lor de suport emoțional.

HUD precizează în ghidul său că o persoană cu dizabilități poate face o cerere de acomodare rezonabilă în orice moment, iar proprietarul trebuie să ia în considerare cererea chiar dacă chiriașul a făcut cererea după ce a adus ESA în locuința sa.

Recomandăm întotdeauna ca proprietarii de ESA să fie pe deplin transparenți cu proprietarii lor cu privire la situația lor în ceea ce privește ESA și să își anunțe proprietarii cât mai curând posibil dacă obțin un ESA. Uneori, proprietarii află că un chiriaș a ținut un ESA în secret și amenință să dea afară ESA sau să rezilieze contractul de închiriere al chiriașului. HUD a declarat că, în aceste situații, chiriașul poate depune în continuare o cerere de ESA, dar momentul ales poate crea impresia că chiriașul a acționat cu rea-credință (de exemplu, chiriașul a obținut un ESA doar pentru a ocoli regulile privind animalele de companie). Acest lucru înseamnă câteva lucruri: În primul rând, dacă credeți că vă puteți califica pentru o ESA, ar trebui să căutați ajutor de la un profesionist autorizat cât mai curând posibil, și nu doar după ce aduceți un animal acasă și proprietarul descoperă acest lucru. În al doilea rând, ar trebui să încercați întotdeauna, atunci când este posibil, să îl informați pe proprietar înainte ca ESA să se mute în casă. Acest lucru nu este întotdeauna fezabil – de exemplu, în cazul în care locuiți deja cu un animal de companie, iar ulterior acesta se califică drept ESA.

Legătura de bază este că nu ar trebui să încercați niciodată să ascundeți un ESA de un proprietar, iar proprietarii de ESA ar trebui să depună o cerere de cazare ESA imediat ce se califică pentru o scrisoare ESA. De asemenea, puteți depune cererea la proprietar înainte de a adopta efectiv animalul care va deveni ESA-ul dumneavoastră.

HUD clarifică ce tip de animale se pot califica ca ESA

Animalele de sprijin emoțional sunt cel mai frecvent câini și pisici, dar multe tipuri de animale pot servi drept companioni minunați care oferă sprijin emoțional. În ghidul său, HUD clarifică faptul că orice „animal domestic de talie mică care este ținut în mod tradițional în casă mai degrabă pentru plăcere decât în scopuri comerciale” poate fi un ESA. Câinii, pisicile, păsările mici, iepurii, hamsterii, gerbilii, alte rozătoare, peștii și broaștele țestoase sunt date ca exemple specifice de animale care se încadrează în această categorie.

Aceasta nu înseamnă că alte animale nu pot servi ca ESA. HUD notează că alte animale „unice”, cum ar fi reptilele, altele decât broaștele țestoase, animalele de curte, maimuțele, cangurii și alte animale nedomesticate se vor confrunta cu un nivel mai ridicat pentru ca proprietarii să le accepte. HUD notează că proprietarii unor astfel de animale „unice” se vor confrunta cu sarcina substanțială de a demonstra necesitatea unui astfel de animal și ar trebui să prezinte documente suplimentare din partea unui profesionist din domeniul sănătății care să confirme în mod specific necesitatea animalului. În aceste cazuri, profesionistul din domeniul sănătății va trebui să descrie circumstanțele unice care justifică nevoia clientului pentru animalul respectiv.

Furnizorii de locuințe trebuie să se angajeze într-un dialog cu chiriașii lor cu privire la cererile de acomodare pentru ESA și, de asemenea, să exploreze alte opțiuni în cazul în care cererea este refuzată

Oriceori, chiriașii se confruntă cu o situație nefericită în care proprietarul refuză să ia în considerare cererea lor pentru un ESA, refuză un ESA fără a da motivele sau pur și simplu refuză să discute deloc această chestiune. HUD a precizat în noile sale reguli că, înainte de a refuza o cerere de amenajare rezonabilă din cauza lipsei de informații despre dizabilitatea unui chiriaș sau despre ESA-ul acestuia, furnizorul de locuințe ar trebui „să se angajeze într-un dialog de bună credință” cu chiriașul, denumit „proces interactiv”.

Proprietarii trebuie să ofere chiriașului o „oportunitate rezonabilă” de a furniza documentația privind ASE-ul lor înainte de a respinge cererea chiriașului.

Proprietarul ar trebui să îl informeze pe chiriaș de ce consideră că solicitarea ESA a chiriașului este insuficientă și să se angajeze într-un dialog de bună credință pentru a remedia situația. În cazul în care proprietarul refuză o amenajare rezonabilă pentru o ESA pentru că a stabilit că respectiva ESA reprezintă o amenințare directă, proprietarul trebuie, de asemenea, să fi luat în considerare dacă pot exista acțiuni de eliminare sau de reducere a acestei amenințări la un nivel acceptabil prin acțiunile pe care le întreprinde chiriașul pentru a-și menține sau controla ESA. HUD dă ca exemplu cazul în care chiriașul ar putea păstra ESA potențial amenințătoare într-o incintă sigură.

HOA și Co-Ops fac obiectul normelor privind ESA

În general, s-a înțeles că HOA și cooperativele fac obiectul acelorași norme privind locuințele echitabile ca și alte tipuri de locuințe. Cu toate acestea, chiriașii s-ar confrunta uneori cu dificultăți în a trata cu HOA și cooperativele dificile.

Pentru evitarea oricărui dubiu, HUD a declarat că o acomodare rezonabilă pentru o ESA poate include o acomodare rezonabilă la o lege de utilizare a terenului și de zonare, la o regulă a asociației de proprietari sau la o regulă a cooperativelor.

Locatarii sunt responsabili pentru bunăstarea ESA-urilor lor și pot, de asemenea, să utilizeze alte persoane pentru a ajuta la îngrijirea ESA

Este probabil de la sine înțeles, dar un proprietar de ESA este întotdeauna responsabil pentru bunăstarea și siguranța ESA-ului său, precum și pentru orice consecințe care decurg din acțiunile ESA-ului său. HUD reamintește proprietarilor de ESA în ghidul său actualizat că locatarii cu ESA sunt responsabili pentru hrănirea, întreținerea, asigurarea îngrijirii veterinare și controlul animalului lor de sprijin emoțional.

HUD clarifică, de asemenea, că chiriașul poate face acest lucru pe cont propriu, cu ajutorul familiei și al prietenilor sau cu ajutorul altor părți terțe, cum ar fi voluntari sau furnizori de servicii.

Această îndrumare este utilă pentru proprietarii de ESA cărora proprietarii le-au sugerat că ESA trebuie să se afle în permanență sub controlul lor complet. HUD recunoaște că proprietarii de ESA, la fel ca majoritatea proprietarilor de animale de companie, vor apela din când în când la terțe părți pentru a avea grijă de animalul lor de companie.

Înregistrările și licențele NU sunt modalități legitime de a califica un ESA

Am scris multe articole și am avertizat numeroase persoane de-a lungul anilor că singura modalitate de a califica în mod legitim un animal de companie ca fiind un ESA este de a obține o scrisoare ESA de la un profesionist licențiat în domeniul sănătății. Site-urile web care vând înregistrări și licențe contra cost nu oferă servicii ESA eficiente.

AESA nu au nevoie de o înregistrare sau de o licență, iar aceste articole nu conferă, de asemenea, niciun drept legal unui animal și nici nu confirmă că proprietarul are un handicap.

HUD precizează clar în ghidul său că aceste tipuri de documente cumpărate online sunt insuficiente pentru a demonstra proprietarilor că un chiriaș are un handicap care necesită un ESA. Aplaudăm eforturile HUD de a lua măsuri împotriva site-urilor web care vând servicii ESA dubioase și produse ineficiente. De asemenea, avertizăm clienții împotriva companiilor care vând scrisori ESA fără implicarea unui profesionist licențiat – aceste tipuri de scrisori sunt, de asemenea, invalide.

HUD recomandă ca profesionistul din domeniul sănătății să semneze și să dateze orice documentație furnizată și să furnizeze informații de contact și informații despre licența profesională în scrisoarea ESA. Întotdeauna am pus clienții în legătură cu profesioniști licențiați care furnizează scrisori ESA pe antetul lor semnat, cu informațiile lor de contact și informațiile de licențiere profesională incluse. Ne bucurăm să vedem că HUD a clarificat faptul că scrisorile ESA ar trebui să îndeplinească întotdeauna acest standard minim.

HUD clarifică faptul că scrisorile ESA pot proveni de la terapeuți online

Subliniem în mod obișnuit potențialilor proprietari de ESA că scrisorile ESA trebuie să provină de la un profesionist licențiat în domeniul sănătății, iar HUD confirmă din nou această cerință în cele mai recente îndrumări ale sale. HUD afirmă în mod specific că documentația ESA trebuie să provină de la un profesionist licențiat în domeniul sănătății. HUD a oferit ca exemple de LHCP următorii profesioniști: psihologi, psihiatri, optometriști, medici, asistenți medicali, asistenți medicali, asistenți medicali, asistente medicale, infirmiere, asistenți sociali și alți profesioniști din domeniul sănătății mintale. Proprietarii vor insista uneori asupra faptului că o scrisoare ESA trebuie să provină de la un medic – acest lucru nu este adevărat, conform îndrumărilor HUD.

La ESA Doctors, clienții sunt întotdeauna conectați la profesioniști care sunt licențiați pentru statul lor. Profesioniștii licențiați în domeniul sănătății cu care lucrează ESA Doctors fac recomandări pentru ESA pe baza judecății lor profesionale independente.

HUD remarcă faptul că profesioniștii din domeniul sănătății cu licență legitimă pot furniza servicii legate de ESA de la distanță, inclusiv prin internet.

Această clarificare din partea HUD este o victorie majoră pentru persoanele care nu pot consulta un terapeut în persoană. Multe persoane, din motive financiare sau de altă natură, nu pot sau nu doresc să caute ajutor în persoană, iar serviciile online reprezintă o resursă inestimabilă pentru această populație insuficient deservită.

Îndrumările HUD afirmă importanța ESAs și necesitatea de a proteja proprietarii de ESA în casă

În îndrumările sale recente, HUD recunoaște rolul crucial pe care animalele de sprijin emoțional îl pot avea în viața proprietarilor lor. Câteva exemple pe care HUD le dă cu privire la modul în care animalele de asistență îi ajută pe proprietarii cu boli mintale includ:

• Furnizarea de sprijin emoțional care ameliorează cel puțin un simptom sau efect identificat al unei deficiențe mintale
• Realizarea unei acțiuni pentru a calma o persoană cu tulburare de stres post-traumatic (PTSD) în timpul unui atac de anxietate
• Ajutarea persoanei în gestionarea stresului sau a durerii legate de dizabilitate;
• Ajutorarea unei persoane cu boli mintale pentru a părăsi izolarea de acasă sau pentru a interacționa cu alte persoane
• Ajutorarea unei persoane pentru a face față simptomelor sau efectelor depresiei majore prin oferirea unui motiv pentru a trăi

Dacă sunteți actualul proprietar de ESA sau căutați să vă calificați pentru a deveni unul, este important să vă înțelegeți drepturile pe care le aveți în temeiul legii federale în ceea ce privește locuința. Ghidul HUD 2020 oferă o claritate foarte necesară cu privire la multe ambiguități care au existat atunci când a venit vorba de modul în care cererile ESA ar trebui să fie procesate în conformitate cu normele privind locuințele echitabile. Este important să rețineți că HUD a avertizat publicul împotriva serviciilor ESA care vând certificări, licențe și înregistrări. HUD subliniază faptul că scrisorile ESA legitime trebuie să provină de la un profesionist licențiat în domeniul sănătății.

Dacă credeți că aveți o boală mintală sau suferiți de suferință emoțională și sunteți interesat să vedeți dacă vă puteți califica pentru o ESA, vă recomandăm întotdeauna să solicitați ajutorul unui profesionist licențiat calificat în domeniul sănătății. Dacă nu aveți un profesionist din domeniul sănătății, aveți dificultăți în a găsi unul sau nu aveți posibilitatea de a consulta un profesionist în persoană, vă putem ajuta să vă punem în legătură cu un profesionist din domeniul sănătății licențiat pentru statul dvs. care vă poate ajuta să evaluați dacă un animal de suport emoțional ar putea fi potrivit pentru dvs.

Mai jos este o recapitulare a celor 12 detalii importante cu privire la normele actualizate privind locuințele echitabile

Dacă ați găsit acest articol util, ați putea fi interesat să salvați graficul de mai jos sau să îl împărtășiți cu o persoană dragă care ar putea fi afectată de aceste schimbări.