Le ministère américain du logement émet de nouvelles règles 2020 pour les animaux de soutien émotionnel

Le 28 janvier 2020, le ministère américain du logement et du développement urbain (HUD) a émis de nouvelles directives concernant les animaux de soutien émotionnel (ASE) dans les logements. Il s’agit d’un développement majeur pour les propriétaires d’ASE et de la première mise à jour complète des règles de logement des ASE depuis la dernière publication de directives par le HUD en 2013.

12 faits importants que les propriétaires d’ASE doivent connaître

Tous les propriétaires d’ASE ou les futurs propriétaires d’ASE doivent se familiariser avec ces nouvelles règles qui sont maintenant en vigueur et remplacent les règles de 2013. Cet article aborde 12 détails importants sur les nouvelles règles et vise à aider les locataires à comprendre leurs droits actuels en tant que propriétaires d’ESA.

1. Le HUD confirme que les propriétaires ne peuvent pas imposer des restrictions de race/poids, ou facturer des frais et des dépôts pour les ESA
2. Les propriétaires doivent répondre aux demandes d’ESA rapidement, et au moins dans les 10 jours.
3. Les propriétaires ne peuvent pas exiger que les professionnels de la santé utilisent un formulaire spécifique
4. Les propriétaires ne peuvent pas demander des détails sensibles sur la condition du locataire
5. Les demandes d’ASE peuvent être faites oralement ou par écrit
6. Les locataires peuvent faire une demande d’ASE avant ou après avoir acquis leur ASE
7. Les chiens, les chats, les petits oiseaux, les lapins, les hamsters, les gerbilles, les autres rongeurs, les poissons et les tortues peuvent être des ASE.
8. Les propriétaires doivent engager un dialogue interactif avec les locataires au sujet des demandes d’ASE
9. Les AHO et les Co-Ops sont soumis aux règles d’ASE
10. Les locataires peuvent utiliser l’aide de tiers-.parties pour prendre soin de leurs ESA
11. Les enregistrements et les licences ne sont PAS des moyens légitimes de qualifier un ESA
12. Les lettres ESA peuvent provenir de professionnels de la santé en ligne

Contexte

Premièrement, un bref historique, surtout pour ceux qui ne connaissent pas les lois sur le logement de l’ASE. La loi sur le logement équitable est une loi fédérale qui rend illégal pour les fournisseurs de logements de refuser un aménagement raisonnable dont une personne handicapée a besoin pour avoir des chances égales de jouir et d’utiliser un logement. De nombreuses personnes souffrant de handicaps liés à la santé mentale, notamment la dépression, l’anxiété, le syndrome de stress post-traumatique et les phobies, ont un animal de soutien affectif qui leur apporte du réconfort et les soulage des symptômes de leur état. Afin de qualifier un compagnon animal en tant qu’ASE, le propriétaire doit obtenir une lettre de recommandation d’un professionnel de la santé agréé (LHCP).

Les locataires avec des lettres d’ASE ont certains droits en vertu de la loi sur le logement équitable :

• Les ESA sont autorisés dans presque tous les types de logement, même ceux qui ont des politiques sans animaux.
• Les AES ne sont pas considérés comme des animaux de compagnie normaux selon les règles du Fair Housing, et les politiques de construction qui s’appliquent aux animaux de compagnie ne s’appliquent pas aux animaux de soutien émotionnel. Par exemple, les propriétaires ne sont pas autorisés à facturer des frais et des dépôts en rapport avec les ESA.
• Les propriétaires ne peuvent pas non plus imposer des restrictions de race ou de poids aux ASE.

Le ministère du Logement établit les meilleures pratiques pour la façon dont les logements des ESA sont traités. HUD note qu’il recevait un nombre croissant de plaintes concernant la façon dont les accommodements ASE devraient être traités. Les locataires se sont plaints que les propriétaires refusaient injustement leurs demandes, et les propriétaires se sont plaints d’une certaine confusion quant à la façon de traiter correctement les demandes des locataires. En réponse à ces plaintes et à l’incertitude concernant les procédures ESA, le HUD a publié de toutes nouvelles directives pour clarifier les exigences en matière d’accommodement ESA.

Pour les propriétaires actuels d’ESA qui s’inquiètent de savoir si leur propriétaire peut essayer de leur retirer leur ESA en vertu des nouvelles règles, le HUD précise que les propriétaires ne peuvent pas réévaluer les demandes d’accommodement ESA qui ont été accordées avant la publication de la nouvelle orientation. Cependant, toute demande d’accommodement soumise aux propriétaires après le 28 janvier 2020 sera soumise aux nouvelles directives du HUD. Les propriétaires actuels d’ASE doivent tout de même se familiariser avec les nouvelles règles ASE qui leur sont applicables.

La bonne nouvelle pour les propriétaires actuels et futurs d’ESA est que la nouvelle orientation fournit quelques protections supplémentaires pour les ESA et une clarté bien nécessaire pour les propriétaires et les locataires. Les nouvelles directives du HUD répondent également à certaines questions que de nombreux propriétaires d’ESA se posent fréquemment et qui n’avaient pas de réponses claires auparavant. Voici 12 faits que chaque propriétaire d’ESA devrait connaître concernant les dernières règles.

Le HUD confirme les droits existants pour les propriétaires d’ESA : Aucune restriction de race/poids, et aucun frais et dépôt ne sont autorisés

Dans ses dernières orientations, le HUD confirme une fois de plus que les règles normales qui s’appliquent aux animaux de compagnie ne s’appliquent pas aux ESA. Cela signifie que les propriétaires ne peuvent pas imposer de limites à la taille ou à la race d’un chien utilisé comme animal de soutien émotionnel. Les propriétaires ne peuvent refuser les ASE que dans des circonstances limitées, comme s’il y a des problèmes spécifiques avec le comportement réel de l’ASE qui constitue une menace directe pour les autres, ou si l’hébergement de l’ASE créerait une modification fondamentale des locaux du propriétaire.

Selon les directives du HUD, il était également interdit aux propriétaires de facturer des frais et des dépôts en rapport avec les ASE. Même si l’immeuble d’un locataire facturait des frais mensuels ou un dépôt pour les animaux de compagnie ordinaires, les propriétaires d’ASE sont exemptés de devoir payer de tels coûts. Le HUD a affirmé dans ses dernières orientations que les frais et les dépôts sont inadmissibles, et a précisé que les propriétaires ne peuvent pas non plus facturer des frais de demande en rapport avec la demande d’hébergement d’un locataire pour son ESA.

Un propriétaire peut toutefois facturer à un locataire les dommages causés par son animal de soutien émotionnel si c’est la pratique habituelle du propriétaire de facturer les dommages causés par les locataires. Les propriétaires se sont souvent plaints de ne pas pouvoir facturer des frais et des dépôts pour couvrir les dommages potentiels qu’un ASE peut causer, mais le HUD confirme que les propriétaires d’ASE sont responsables des actions de leurs ASE, et que les propriétaires peuvent également déduire les coûts associés aux dommages causés par un ASE du dépôt de garantie standard facturé à tous les locataires.

Les propriétaires doivent répondre aux demandes d’ESA dans les 10 jours

Dans les orientations précédentes, le HUD a déclaré que les propriétaires ne pouvaient pas « retarder déraisonnablement » la réponse aux demandes d’ESA. Cela a conduit à une confusion sur le délai exact qu’un propriétaire devait répondre. La plupart des propriétaires répondent en quelques jours, mais certains prolongent le processus et les locataires ne savent pas quels sont leurs droits si le propriétaire traîne les pieds. Le HUD a heureusement clarifié dans ses dernières directives que les fournisseurs de logements doivent répondre « rapidement, généralement dans les 10 jours suivant la réception de la documentation ». Cela donne une certaine certitude bien nécessaire aux propriétaires d’ASE qui attendent anxieusement que leur propriétaire prenne une décision.

Les propriétaires ne peuvent pas exiger du professionnel de la santé qu’il utilise un formulaire spécifique ou lui imposer des exigences déraisonnables

Une complication courante à laquelle se heurtent les locataires cherchant un logement ASE est que les propriétaires insistent pour que des formulaires supplémentaires soient remplis par le professionnel de la santé en plus de la lettre ASE qu’ils ont émise. Les propriétaires imposent aussi parfois d’autres exigences au professionnel agréé, comme de faire des déclarations sous serment.

Dans ses orientations, le HUD a déclaré que les propriétaires ne peuvent pas exiger d’un professionnel de la santé qu’il utilise un formulaire spécifique, qu’il fournisse des documents notariés, qu’il fasse des déclarations sous peine de parjure ou qu’il fournisse le diagnostic d’une personne ou d’autres informations détaillées sur les déficiences mentales d’une personne.

C’est une bonne nouvelle pour les locataires dont les propriétaires exigent des formulaires supplémentaires qui demandent des informations invasives sur le locataire. Les locataires peuvent toujours choisir de faire remplir par leur professionnel de la santé des formulaires du propriétaire qui ne sont que des confirmations ou qui ne demandent pas de détails sensibles sur l’état du locataire. Les locataires sont désormais protégés si leur propriétaire outrepasse ses limites et exige que le professionnel de santé remplisse un formulaire qui dépasse le cadre des règles du logement équitable.

Le HUD note qu’il compte sur les professionnels de la santé agréés pour fournir des informations exactes au mieux de leurs connaissances personnelles, conformément à leurs obligations professionnelles. Tout comme le HUD s’en remet aux déterminations des professionnels agréés, les propriétaires devraient également s’en remettre à la détermination d’un professionnel de la santé agréé énoncée dans une lettre ESA conforme, sans faire de demandes supplémentaires d’informations sensibles, ou imposer des exigences supplémentaires comme des déclarations sous serment.

Les propriétaires ne peuvent pas demander de détails sur l’état du locataire

Certains propriétaires, au cours du processus d’adaptation de l’ESA, demanderont à connaître plus de détails sur l’état du locataire et pourquoi il a besoin d’une ESA particulière. Le HUD a souligné une fois de plus que les fournisseurs de logement ne peuvent pas demander des détails spécifiques concernant la condition du locataire. Les propriétaires ne peuvent pas demander l’accès aux dossiers médicaux ou insister sur un examen médical. Le HUD indique dans ses directives que les propriétaires n’ont pas le droit de connaître le diagnostic du locataire, et que les propriétaires ne peuvent pas exiger la divulgation de détails sur la gravité du handicap du locataire.

Le HUD a clarifié la manière dont les demandes d’ASE doivent être soumises aux propriétaires

De nombreux propriétaires d’ASE se sont interrogés au fil des ans sur la manière exacte dont ils devaient soumettre leur lettre d’ASE à leur propriétaire. Le HUD a précisé que les locataires peuvent faire une demande de logement de leur ESA oralement ou par écrit. La demande peut également être faite directement par le propriétaire de l’ESA, ou par quelqu’un d’autre au nom du propriétaire, comme une personne résidant légalement dans l’unité avec le propriétaire de l’ESA ou un tuteur légal ou un représentant autorisé. Les locataires n’ont pas besoin de soumettre une demande écrite ou d’utiliser les mots « aménagement raisonnable », « animal d’assistance » ou tout autre mot spécial pour demander un aménagement pour leur ASE.

Il devrait être suffisant pour un locataire de simplement faire savoir au propriétaire qu’il demande à vivre avec son ESA et de soumettre sa lettre ESA.

Le HUD encourage cependant les locataires à préciser qu’ils demandent un « aménagement raisonnable » pour un animal de soutien émotionnel afin d’éviter toute confusion concernant leur demande. Le HUD recommande également aux locataires de conserver une copie de leur demande d’aménagement et de tout document justificatif. Ces conseils judicieux du HUD seront utiles en cas de litige ultérieur avec le propriétaire sur la question de savoir si une demande d’accommodement pour un animal de soutien émotionnel a bien été faite.

Les résidents peuvent faire une demande d’ASE avant ou après l’acquisition de l’ASE

Une autre question commune que les propriétaires potentiels d’ASE demandent est de savoir quand ils doivent soumettre leur demande d’ASE au propriétaire, et s’ils peuvent faire une demande si leur ASE vit déjà avec eux. Le HUD a précisé que les locataires peuvent demander un accommodement ASE soit avant, soit après avoir acquis leur animal de soutien émotionnel.

Le HUD indique dans ses directives qu’une personne handicapée peut faire une demande d’aménagement raisonnable à tout moment, et que le propriétaire doit prendre en compte la demande même si le locataire a fait la demande après avoir amené l’ASE dans son logement.

Nous recommandons toujours aux propriétaires de l’ASE d’être totalement transparents avec leurs propriétaires au sujet de leur situation et d’informer leurs propriétaires dès que possible s’ils obtiennent une ASE. Parfois, les propriétaires découvrent qu’un locataire a gardé un ESA en secret et menacent de mettre l’ESA à la porte ou de résilier le bail du locataire. Le HUD a déclaré que dans ces situations, le locataire peut toujours soumettre une demande d’ASE, mais le moment choisi peut donner l’impression que le locataire a agi de mauvaise foi (c’est-à-dire que le locataire a obtenu une ASE uniquement pour contourner les règles relatives aux animaux domestiques). Cela signifie deux choses : Premièrement, si vous pensez avoir droit à une ASE, vous devez demander l’aide d’un professionnel agréé dès que possible, et pas seulement après avoir ramené un animal à la maison et que votre propriétaire l’ait découvert. Deuxièmement, vous devriez toujours essayer, dans la mesure du possible, d’informer le propriétaire avant que l’ASE n’emménage. Ce n’est pas toujours faisable – par exemple, si vous vivez déjà avec un animal de compagnie et que cet animal est ensuite qualifié d’ASE.

L’essentiel est que vous ne devriez jamais essayer de cacher une ASE à un propriétaire, et les propriétaires d’ASE devraient soumettre une demande d’accommodement ASE dès qu’ils sont qualifiés pour une lettre ASE. Vous pouvez également soumettre la demande à votre propriétaire avant d’adopter effectivement l’animal qui deviendra votre ESA.

Le HUD clarifie quel type d’animaux peut être qualifié d’ESA

Les animaux de soutien émotionnel sont le plus souvent des chiens et des chats, mais de nombreux types d’animaux peuvent servir de merveilleux compagnons qui fournissent un soutien émotionnel. Dans ses orientations, le HUD précise que tout « petit animal domestiqué qui est traditionnellement gardé dans la maison pour le plaisir plutôt qu’à des fins commerciales » peut être un ASE. Les chiens, les chats, les petits oiseaux, les lapins, les hamsters, les gerbilles, les autres rongeurs, les poissons et les tortues sont donnés comme exemples spécifiques d’animaux entrant dans cette catégorie.

Cela ne signifie pas que d’autres animaux ne peuvent pas servir d’ESA. Le HUD note que d’autres animaux « uniques », tels que les reptiles autres que les tortues, les animaux de basse-cour, les singes, les kangourous et d’autres animaux non domestiqués devront faire face à une barre plus élevée pour que les propriétaires les acceptent. Le HUD note que les propriétaires de ces animaux « uniques » auront la lourde charge de démontrer la nécessité d’un tel animal, et devront soumettre une documentation supplémentaire de leur professionnel de la santé confirmant spécifiquement la nécessité de l’animal. Dans ces cas, le professionnel de santé devra décrire les circonstances uniques qui justifient le besoin du client pour cet animal particulier.

Les fournisseurs de logements doivent engager un dialogue avec leurs locataires au sujet des demandes d’accommodement d’ASE, et également explorer d’autres options si la demande est refusée

Parfois, les locataires font face à une situation malheureuse où leur propriétaire refuse de considérer leur demande d’ASE, refuse un ASE sans en donner les raisons, ou refuse tout simplement de discuter de la question. Le HUD a déclaré dans ses nouvelles règles qu’avant de refuser une demande d’aménagement raisonnable en raison d’un manque d’informations sur le handicap d’un locataire ou sur son ASE, le fournisseur de logement doit « engager un dialogue de bonne foi » avec le locataire appelé « processus interactif. »

Les propriétaires doivent donner au locataire une « possibilité raisonnable » de fournir des documents concernant leur ASE avant de rejeter la demande du locataire.

Le propriétaire doit faire savoir au locataire pourquoi il pense que la demande d’ASE du locataire est insuffisante, et engager un dialogue de bonne foi pour remédier à la situation. Si le propriétaire refuse un accommodement raisonnable pour une ASE parce qu’il a déterminé que l’ASE particulière constitue une menace directe, le propriétaire doit également avoir examiné s’il peut y avoir des actions pour éliminer ou réduire cette menace à un niveau acceptable grâce aux actions que le locataire prend pour maintenir ou contrôler son ASE. Le HUD donne comme exemple le locataire gardant éventuellement l’ASE potentiellement menaçante dans une enceinte sécurisée.

Les HOA et les coopératives sont soumises aux règles de l’ESA

Il était généralement entendu que les HOA et les coopératives étaient soumises aux mêmes règles de Fair Housing que les autres types de logements. Cependant, les locataires seraient parfois confrontés à des difficultés pour traiter avec des HOA et des coopératives difficiles.

Pour éviter tout doute, le HUD a déclaré qu’un aménagement raisonnable pour une ASE peut inclure un aménagement raisonnable d’une loi sur l’utilisation des terres et le zonage, une règle d’association de propriétaires ou une règle de coopérative.

Les locataires sont responsables du bien-être de leurs ESA, et peuvent également utiliser d’autres personnes pour aider à prendre soin de l’ESA

Il va probablement sans dire, mais un propriétaire d’ESA est toujours responsable du bien-être et de la sécurité de son ESA, ainsi que de toutes les conséquences qui découlent des actions de son ESA. Le HUD rappelle aux propriétaires d’ASE dans ses directives mises à jour que les locataires avec des ASE sont responsables de l’alimentation, de l’entretien, des soins vétérinaires et du contrôle de leur animal de soutien émotionnel.

Le HUD précise également que le locataire peut le faire par lui-même, avec l’aide de sa famille et de ses amis, ou avec d’autres tiers comme des bénévoles ou des prestataires de services.

Cette orientation est utile pour les propriétaires d’ASE qui ont eu des propriétaires suggérant que l’ASE doit être sous leur contrôle total à tout moment. HUD reconnaît que les propriétaires d’ESA, comme la plupart des propriétaires d’animaux de compagnie, utiliseront des tiers de temps en temps pour prendre soin de leur compagnon animal.

Les enregistrements et les licences ne sont PAS des moyens légitimes de qualifier un ESA

Nous avons écrit de nombreux articles et averti de nombreuses personnes au fil des ans que la seule façon de qualifier légitimement un compagnon animal en tant qu’ESA est d’obtenir une lettre ESA d’un professionnel de la santé agréé. Les sites Web qui vendent des enregistrements et des licences pour une taxe ne fournissent pas de services ESA efficaces.

Les ESA n’ont pas besoin d’un enregistrement ou d’une licence, et ces éléments ne confèrent pas non plus de droits légaux à un animal ou ne confirment pas que le propriétaire a un handicap.

Le HUD indique clairement dans ses directives que ces types de documents achetés en ligne sont insuffisants pour démontrer aux propriétaires qu’un locataire a un handicap qui nécessite une ESA. Nous applaudissons les efforts du HUD pour sévir contre les sites Web qui vendent des services ESA douteux et des produits inefficaces. Nous mettons également en garde les clients contre les entreprises qui vendent des lettres ESA sans l’implication d’un professionnel agréé – ces types de lettres sont également invalides.

HUD recommande que le professionnel de la santé signe et date toute documentation fournie et fournisse des informations de contact et de licence professionnelle dans la lettre ESA. Nous avons toujours connecté les clients à des professionnels autorisés qui fournissent des lettres ESA sur leur papier à en-tête signé, avec leurs coordonnées et leurs informations de licence professionnelle incluses. Nous sommes heureux de voir que HUD a clarifié que les lettres ESA devraient toujours répondre à cette norme minimale.

Le HUD clarifie que les lettres ESA peuvent provenir de thérapeutes en ligne

Nous insistons régulièrement auprès des futurs propriétaires d’ESA sur le fait que les lettres ESA doivent provenir d’un professionnel de la santé agréé, et le HUD confirme à nouveau cette exigence dans ses dernières directives. HUD indique spécifiquement que la documentation ESA doit provenir d’un professionnel de la santé agréé. Le HUD a fourni comme exemples de LHCP les professionnels suivants : psychologues, psychiatres, optométristes, médecins, assistants médicaux, infirmières praticiennes, infirmières, travailleurs sociaux et autres professionnels de la santé mentale. Les propriétaires insistent parfois sur le fait qu’une lettre ESA doit provenir d’un médecin – c’est faux selon les directives du HUD.

À ESA Doctors, les clients sont toujours connectés à des professionnels qui sont autorisés pour leur état. Les professionnels de la santé autorisés avec lesquels ESA Doctors travaillent font des recommandations pour les ESA en fonction de leur jugement professionnel indépendant.

HUD note que les professionnels de santé agréés légitimes peuvent fournir des services liés aux ASE à distance, y compris sur Internet.

Cette clarification du HUD est une victoire majeure pour les personnes qui ne sont pas en mesure de voir un thérapeute en personne. De nombreuses personnes, pour des raisons financières ou autres, ne peuvent ou ne veulent pas chercher de l’aide en personne, et les services en ligne constituent une ressource inestimable pour cette population mal desservie.

Les directives du HUD affirment l’importance des ASE et la nécessité de protéger les propriétaires d’ASE dans la maison

Dans ses récentes directives, le HUD reconnaît le rôle crucial que les animaux de soutien émotionnel peuvent avoir dans la vie de leurs propriétaires. Voici quelques exemples que le HUD donne de la façon dont les animaux d’assistance aident les propriétaires atteints de maladie mentale :

• Fournir un soutien émotionnel qui atténue au moins un symptôme ou un effet identifié d’une déficience mentale
• Assumer un geste pour calmer une personne souffrant de stress post-traumatique (PTSD) pendant une crise d’angoisse
• Aider la personne à gérer le stress ou la douleur liés à un handicap ;
• Aider une personne atteinte d’une maladie mentale à quitter l’isolement de son domicile ou à interagir avec d’autres personnes
• Aider une personne à faire face aux symptômes ou aux effets d’une dépression majeure en lui donnant une raison de vivre

Si vous êtes actuellement propriétaire d’une ASE ou si vous cherchez à vous qualifier pour le devenir, il est important de comprendre vos droits en vertu de la loi fédérale en matière de logement. L’orientation 2020 du HUD fournit une clarté bien nécessaire sur de nombreuses ambiguïtés qui existaient lorsqu’il s’agissait de savoir comment les demandes ESA devraient être traitées en vertu des règles de logement équitable. Il est important de noter que le HUD a mis en garde le public contre les services ESA qui vendent des certifications, des licences et des enregistrements. Le HUD souligne que les lettres légitimes d’ESA doivent provenir d’un professionnel de la santé agréé.

Si vous pensez que vous avez une maladie mentale ou que vous souffrez de détresse émotionnelle et que vous souhaitez voir si vous pouvez être admissible à une ESA, nous recommandons toujours de demander l’aide d’un professionnel de la santé agréé et qualifié. Si vous n’avez pas de professionnel de la santé, si vous avez du mal à en trouver un ou si vous n’avez pas la possibilité de voir un professionnel en personne, nous pouvons vous mettre en relation avec un professionnel de la santé agréé pour votre état qui peut aider à évaluer si un animal de soutien émotionnel peut être approprié pour vous.

Vous trouverez ci-dessous un récapitulatif des 12 détails importants concernant la mise à jour des règles de logement équitable

Si vous avez trouvé cet article utile, vous pourriez être intéressé à sauvegarder le graphique ci-dessous ou à le partager avec un proche qui pourrait être impacté par ces changements.

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