¿Qué es una ejecución hipotecaria?

Una venta de ejecución hipotecaria se produce cuando el banco ejerce sus derechos de «gravamen» y vende una casa en una subasta. El banco obtiene un derecho de retención (una participación en la propiedad) cuando un prestatario contrata una hipoteca. El derecho de retención ayuda a protegerse contra una pérdida importante, ya que permite al banco ejecutar la hipoteca de la casa y venderla en una subasta si el prestatario deja de hacer el pago acordado (incumple el préstamo).

Sin embargo, el derecho de retención no permite al banco vender la casa en una venta de ejecución hipotecaria inmediatamente después de un incumplimiento. En su lugar, el prestamista de una casa debe seguir las leyes federales y estatales de ejecución hipotecaria.

La ley federal (a partir de enero de 2017) prohíbe que un banco inicie un procedimiento de ejecución hipotecaria antes de que el pago de la hipoteca de un propietario esté atrasado 120 días. El propósito del período de espera federal es ayudar al propietario a permanecer en la casa. El tiempo adicional da al propietario la oportunidad de encontrar una manera de poner el préstamo al día o de solicitar un programa de mitigación de pérdidas.

Una vez transcurrido el período de espera de 120 días, el prestamista puede iniciar la ejecución hipotecaria siguiendo la ley del estado donde se encuentra la casa. El banco utilizará un procedimiento de ejecución hipotecaria judicial o no judicial, dependiendo del proceso del estado en particular.

Un procedimiento judicial comienza cuando el prestamista presenta una demanda en el tribunal. Si el banco gana, el tribunal ordenará que se venda la casa en una venta de ejecución hipotecaria.

Si el banco utiliza un procedimiento no judicial, seguirá los pasos indicados en la ley estatal. En la mayoría de los casos, el prestamista debe notificar al prestatario el impago, darle un breve plazo para que se ponga al día en la cuenta y notificarle (y posiblemente al público) la fecha de venta de la ejecución hipotecaria. Después de completar los pasos, el banco puede proceder a la venta de la ejecución hipotecaria sin la aprobación del tribunal.

(Si desea conocer la ley de ejecución hipotecaria en su estado, lea Leyes estatales de ejecución hipotecaria.)