El Departamento de Vivienda de los Estados Unidos emite nuevas normas para 2020 sobre los animales de apoyo emocional

El 28 de enero de 2020, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) emitió nuevas orientaciones sobre los animales de apoyo emocional (ESA) en las viviendas. Este es un desarrollo importante para los propietarios de ESAs y la primera actualización completa de las reglas de vivienda de ESA desde que el HUD emitió por última vez una guía en 2013.

12 datos importantes que los propietarios de ESA deben saber

Todos los propietarios de ESA o futuros propietarios de ESA deben familiarizarse con estas nuevas reglas que ahora están en vigor y reemplazan las reglas de 2013. Este artículo aborda 12 detalles importantes sobre las nuevas normas y pretende ayudar a los inquilinos a entender sus derechos actuales como propietarios de ESA.

1. El HUD confirma que los arrendadores no pueden imponer restricciones de raza/peso, ni cobrar cuotas y depósitos por los ESA
2. Los arrendadores deben responder a las solicitudes de ESA con prontitud, y al menos en un plazo de 10 días.
3. Los arrendadores no pueden exigir a los profesionales de la salud que utilicen un formulario específico
4. Los arrendadores no pueden solicitar detalles delicados sobre la condición del inquilino
5. Las solicitudes de AEE pueden hacerse oralmente o por escrito
6. Los inquilinos pueden hacer una solicitud de AEE antes o después de adquirir su AEE
7. Los perros, gatos, pájaros pequeños, conejos, hámsters, jerbos, otros roedores, peces y tortugas pueden ser AEE.
8. Los propietarios deben entablar un diálogo interactivo con los inquilinos acerca de las solicitudes de ESA
9. Los hogares y las cooperativas están sujetos a las normas de ESA
10. Los inquilinos pueden utilizar la ayuda de terceros para cuidar de sus ESA.partes para cuidar de sus ESAs
11. Los registros y licencias NO son formas legítimas de calificar una ESA
12. Las cartas de ESA pueden venir de profesionales de la salud en línea

Antecedentes

Primero, algunos antecedentes rápidos, especialmente para aquellos nuevos a las leyes de vivienda de la ESA. La Ley de Vivienda Justa es una ley federal que hace que sea ilegal que los proveedores de vivienda se nieguen a realizar los ajustes razonables que una persona con una discapacidad necesita para tener la misma oportunidad de disfrutar y utilizar una vivienda. Muchas personas con discapacidades relacionadas con la salud mental, como la depresión, la ansiedad, el trastorno de estrés postraumático y las fobias, tienen animales de apoyo emocional que les proporcionan consuelo y alivio de los síntomas de su enfermedad. Para calificar a un animal de compañía como un ESA, el propietario debe obtener una carta de recomendación de un profesional de la salud con licencia (LHCP).

Los inquilinos con cartas ESA tienen ciertos derechos bajo la Ley de Vivienda Justa:

• Los ESAs están permitidos en casi todo tipo de viviendas, incluso en aquellas con políticas de no mascotas.
• Los AES no se consideran mascotas normales bajo las reglas de Vivienda Justa, y las políticas del edificio que se aplican a las mascotas no se aplican a los Animales de Apoyo Emocional. Por ejemplo, los propietarios no están autorizados a cobrar tasas y depósitos en relación con los ESA.
• Los propietarios tampoco pueden imponer restricciones de raza o peso a los ESA.

El Departamento de Vivienda establece las mejores prácticas para el manejo de los alojamientos ESA. HUD señala que estaba recibiendo un número creciente de quejas sobre cómo ESAaccomodations debe ser manejado. Los inquilinos se quejaban de que los propietarios denegaban injustamente sus solicitudes, y los propietarios se quejaban de la confusión existente en cuanto a la forma de gestionar adecuadamente las solicitudes de los inquilinos. En respuesta a estas quejas y la incertidumbre con respecto a los procedimientos de ESA, HUD ha publicado una nueva guía para aclarar los requisitos para el alojamiento ESA.

Para los actuales propietarios de ESA preocupados por si su propietario puede tratar de quitar su ESA en virtud de las nuevas normas, el HUD aclara que los propietarios no pueden volver a evaluar las solicitudes de alojamiento ESA que se concedieron antes de la emisión de la nueva orientación. Sin embargo, cualquier solicitud de ESA presentada a los propietarios después del 28 de enero de 2020 estará sujeta a las nuevas directrices del HUD. Los propietarios actuales de ESA todavía deben familiarizarse con las nuevas normas de ESA que se aplican a ellos.

La buena noticia para los propietarios actuales y futuros de ESA es que la nueva orientación proporciona algunas protecciones adicionales para ESAs y una claridad muy necesaria para los propietarios e inquilinos. Las nuevas directrices del HUD también responden a algunas preguntas que muchos propietarios de ESA se hacen con frecuencia y que antes no tenían respuestas claras. Aquí hay 12 hechos que todos los propietarios de ESA deben conocer con respecto a las últimas reglas.

El HUD confirma los derechos existentes para los propietarios de ESA: No hay restricciones de raza/peso, y no se permiten cuotas y depósitos

En su última guía, el HUD confirma una vez más que las reglas normales que se aplican a las mascotas no se aplican a los ESA. Esto significa que los propietarios no pueden poner limitaciones en el tamaño o la raza de un perro utilizado como un animal de apoyo emocional. Los propietarios sólo pueden negar ESAs en circunstancias limitadas, como si hay problemas específicos con la conducta real de la ESA que plantea una amenaza directa a los demás, o si el alojamiento de la ESA crearía una alteración fundamental de las instalaciones del propietario.

Bajo la orientación del HUD, los propietarios también se prohibió el cobro de tasas y depósitos en relación con ESAs. Incluso si el edificio de un inquilino cobraba una cuota mensual o un depósito por los animales domésticos habituales, los propietarios de ESA están exentos de tener que pagar dichos costes. El HUD ha afirmado en su última orientación que las cuotas y los depósitos no están permitidos, y ha aclarado además que los propietarios tampoco pueden cobrar una cuota de solicitud en relación con la petición de un inquilino para el alojamiento de su ESA.

Sin embargo, un propietario puede cobrar a un inquilino por los daños causados por su animal de apoyo emocional si es la práctica habitual del propietario cobrar por los daños causados por los inquilinos. Los propietarios se quejaban a menudo de no poder cobrar tasas y depósitos para cubrir los posibles daños que pueda causar un ESA, pero el HUD confirma que los propietarios de ESA son responsables de las acciones de sus ESA, y que los propietarios también pueden deducir los costes asociados a los daños causados por un ESA del depósito de seguridad estándar que se cobra a todos los inquilinos.

Los propietarios deben responder a las solicitudes de ESA dentro de 10 días

En la orientación anterior, HUD declaró que los propietarios no podían «retrasar injustificadamente» la respuesta a las solicitudes de ESA. Esto llevó a la confusión sobre el marco de tiempo exacto que un propietario tenía que responder. La mayoría de los propietarios responden en cuestión de días, pero algunos prolongan el proceso y los inquilinos no saben cuáles son sus derechos si el propietario se demora. Afortunadamente, el HUD ha aclarado en sus últimas orientaciones que los proveedores de vivienda deben responder «con prontitud, generalmente en un plazo de 10 días a partir de la recepción de la documentación». Esto da un poco de certeza muy necesaria a los propietarios de ESA que están esperando ansiosamente que su propietario tome una decisión.

Los arrendadores no pueden exigir al profesional de la salud que utilice un formulario específico ni plantearles exigencias poco razonables

Una complicación común con la que se encuentran los inquilinos que buscan alojamiento en régimen de ESA es que los arrendadores insisten en que el profesional de la salud rellene formularios adicionales además de la carta de ESA que han emitido. Los arrendadores también imponen a veces otras exigencias al profesional autorizado, como la realización de declaraciones juradas.

El HUD, en sus orientaciones, ha declarado que los arrendadores no pueden exigir a un profesional de la salud que utilice un formulario específico, que proporcione documentos notariados, que haga declaraciones bajo pena de perjurio, o que proporcione el diagnóstico de un individuo u otra información detallada sobre las deficiencias mentales de una persona.

Esto es una buena noticia para los inquilinos con propietarios que requieren formularios adicionales que exigen información invasiva sobre el inquilino. Los inquilinos pueden seguir optando por que su profesional de la salud rellene los formularios del propietario que son meramente confirmatorios o que no exigen detalles sensibles sobre el estado del inquilino. Sin embargo, los inquilinos están ahora protegidos si el propietario se extralimita y exige que el profesional de la salud rellene un formulario que está fuera del alcance de las normas de la vivienda justa.

El HUD señala que confía en que los profesionales de la salud autorizados proporcionen información precisa según su conocimiento personal, de acuerdo con sus obligaciones profesionales. De la misma manera que el HUD se aferra a las determinaciones de los profesionales licenciados, los arrendadores también deben confiar en la determinación de un profesional de la salud licenciado establecida en una carta de ESA que cumpla con los requisitos, sin hacer demandas adicionales de información sensible, o imponer requisitos adicionales como declaraciones juradas.

Los propietarios no pueden solicitar detalles sobre la condición del inquilino

Algunos propietarios durante el proceso de acomodación de la ESA exigirán saber más detalles sobre la condición del inquilino y por qué necesitan una ESA en particular. HUD ha enfatizado una vez más que los proveedores de vivienda no pueden solicitar detalles específicos sobre la condición del inquilino. Los propietarios no pueden solicitar el acceso a los registros médicos ni insistir en un examen médico. El HUD afirma en sus directrices que los propietarios no tienen derecho a conocer el diagnóstico del inquilino, y que los propietarios no pueden exigir la revelación de detalles sobre la gravedad de la discapacidad del inquilino.

El HUD ha aclarado cómo deben presentarse las solicitudes de ESA a los propietarios

Muchos propietarios de ESA se han preguntado a lo largo de los años cómo deben presentar exactamente su carta de ESA al propietario. El HUD ha aclarado que los inquilinos pueden hacer una solicitud de alojamiento de su ESA oralmente o por escrito. La solicitud también puede ser hecha directamente por el propietario de la ESA, o por otra persona en nombre del propietario, como una persona que reside legalmente en la unidad con el propietario de la ESA o un tutor legal o representante autorizado. Los inquilinos no necesitan presentar una solicitud por escrito o utilizar las palabras «alojamiento razonable», «animal de asistencia» o cualquier otra palabra especial para solicitar alojamiento para su ESA.

Debería ser suficiente para un inquilino simplemente dejar que el propietario sepa que están solicitando vivir con su ESA y presentar su carta de ESA.

Sin embargo, el HUD anima a los inquilinos a especificar que están solicitando «ajustes razonables» para un animal de apoyo emocional con el fin de evitar cualquier confusión con respecto a su solicitud. El HUD también recomienda que los inquilinos conserven una copia de su solicitud de adaptación y de cualquier documentación de apoyo. Estos consejos sensatos del HUD serán útiles en caso de que haya una disputa más adelante con el propietario sobre si alguna vez se hizo una solicitud de acomodación para un ESA.

Los residentes pueden hacer una solicitud de ESA antes o después de adquirir la ESA

Otra pregunta común que hacen los futuros propietarios de ESA es cuándo necesitan presentar su solicitud de ESA al propietario, y si pueden hacer una solicitud si su ESA ya está viviendo con ellos. HUD ha aclarado que los inquilinos pueden solicitar alojamiento ESA ya sea antes o después de adquirir su animal de apoyo emocional.

El HUD afirma en su guía que una persona con una discapacidad puede hacer una solicitud de alojamiento razonable en cualquier momento, y el propietario debe considerar la solicitud incluso si el inquilino hizo la solicitud después de traer el ESA a su casa.

Siempre recomendamos que los propietarios de ESA sean totalmente transparentes con sus caseros sobre su situación de ESA y que les hagan saber a sus caseros lo antes posible si están obteniendo una ESA. A veces los propietarios descubren que un inquilino ha estado manteniendo una ESA en secreto y amenazan con echar a la ESA o rescindir el contrato de alquiler del inquilino. El HUD ha declarado que, en estas situaciones, el inquilino puede seguir presentando una solicitud de ESA, pero el momento puede dar la impresión de que el inquilino ha actuado de mala fe (es decir, que ha obtenido una ESA únicamente para eludir las normas sobre mascotas). Esto significa un par de cosas: En primer lugar, si cree que puede tener derecho a una ESA, debe buscar la ayuda de un profesional autorizado lo antes posible, y no sólo después de traer un animal a casa y que el propietario lo descubra. En segundo lugar, siempre que sea posible, debe intentar informar al propietario antes de que la AEE se mude a su casa. Esto no siempre es posible, por ejemplo, si ya vives con un animal de compañía y luego ese animal se convierte en un ESA.

La conclusión es que usted nunca debe tratar de ocultar una ESA de un propietario, y los propietarios de ESA deben presentar una solicitud de alojamiento ESA tan pronto como califiquen para una carta de ESA. También puede presentar la solicitud a su propietario antes de adoptar realmente el animal que se convertirá en su ESA.

El HUD aclara qué tipo de animales pueden calificar como ESAs

Los Animales de Apoyo Emocional son más comúnmente perros y gatos, pero muchos tipos de animales pueden servir como maravillosos compañeros que proporcionan apoyo emocional. HUD en su guía aclara que cualquier «pequeño animal domesticado que se mantiene tradicionalmente en el hogar para el placer y no para fines comerciales» puede ser un ESA. Los perros, los gatos, los pájaros pequeños, los conejos, los hámsters, los jerbos, otros roedores, los peces y las tortugas se citan como ejemplos específicos de animales que entran en esta categoría.

Esto no significa que otros animales no puedan servir como AEE. El HUD señala que otros animales «únicos», como los reptiles distintos de las tortugas, los animales de corral, los monos, los canguros y otros animales no domesticados se enfrentarán a un listón más alto para que los propietarios los acepten. El HUD señala que los propietarios de estos animales «únicos» se enfrentarán a la importante carga de demostrar la necesidad de dicho animal, y deberán presentar documentación adicional de su profesional sanitario que confirme específicamente la necesidad del animal. En estos casos, el profesional de la salud tendrá que describir las circunstancias únicas que justifican la necesidad del cliente para el animal en particular.

Los proveedores de vivienda deben entablar un diálogo con sus inquilinos sobre las solicitudes de alojamiento de ESA, y también explorar otras opciones si la solicitud es negada

A veces, los inquilinos se enfrentan a una situación desafortunada en la que su propietario se niega a considerar su solicitud de un ESA, niega un ESA sin dar las razones, o simplemente se niegan a discutir el asunto en absoluto. HUD ha declarado en sus nuevas reglas que antes de negar una solicitud de ajuste razonable debido a la falta de información sobre la discapacidad de un inquilino o su ESA, el proveedor de vivienda debe «entablar un diálogo de buena fe» con el inquilino referido como el «proceso interactivo.»

Los propietarios tienen que dar al inquilino una «oportunidad razonable» para proporcionar la documentación relativa a su ESA antes de rechazar la solicitud del inquilino.

El propietario debe hacer saber al inquilino por qué cree que la solicitud de ESA del inquilino es insuficiente, y entablar un diálogo de buena fe para remediar la situación. Si el propietario se niega a hacer ajustes razonables para una ESA porque ha determinado que la ESA en particular representa una amenaza directa, el propietario también debe haber considerado si puede haber acciones para eliminar o reducir esa amenaza a un nivel aceptable a través de acciones que el inquilino toma para mantener o controlar su ESA. HUD da como ejemplo el inquilino posiblemente mantener la ESA potencialmente amenazante en un recinto seguro.

Las HOAs y Co-Ops están sujetas a las reglas de ESA

En general se entendía que las HOAs y co-ops estaban sujetas a las mismas reglas de Vivienda Justa que otros tipos de vivienda. Sin embargo, los inquilinos a veces se enfrentan a los desafíos que tratan con HOAs y cooperativas difíciles.

Para evitar dudas, el HUD ha declarado que una adaptación razonable para una ESA puede incluir una adaptación razonable a una ley de uso del suelo y zonificación, a una norma de la asociación de propietarios o a una norma de la cooperativa.

Los inquilinos son responsables del bienestar de sus ESAs, y también pueden utilizar a otros para ayudar a cuidar de la ESA

Probablemente no hace falta decirlo, pero un propietario de ESA es siempre responsable del bienestar y la seguridad de su ESA, así como de las consecuencias que se derivan de las acciones de su ESA. HUD recuerda a los propietarios de ESA en su guía actualizada que los inquilinos con ESA son responsables de la alimentación, el mantenimiento, la atención veterinaria y el control de su animal de apoyo emocional.

El HUD también aclara que el inquilino puede hacer esto por su cuenta, con la ayuda de familiares y amigos, o con otros terceros como voluntarios o proveedores de servicios.

Esta orientación es útil para los propietarios de ESA que han tenido los propietarios sugieren que la ESA debe estar en su control total en todo momento. HUD reconoce que los propietarios de ESA, como la mayoría de los propietarios de mascotas, utilizarán a terceros de vez en cuando para cuidar de su compañero animal.

Los registros y las licencias NO son formas legítimas de calificar a un ESA

Hemos escrito muchos artículos y advertido a numerosas personas a lo largo de los años que la única forma de calificar legítimamente a un compañero animal como un ESA es obtener una carta de ESA de un profesional de la salud con licencia. Los sitios web que venden registros y licencias por una cuota no están proporcionando servicios efectivos de ESA.

Los ESAs no necesitan un registro o licencia, y estos artículos tampoco confieren ningún derecho legal a un animal o confirman que el propietario tiene una discapacidad.

El HUD deja claro en su orientación que este tipo de documentos comprados en línea son insuficientes para demostrar a los propietarios que un inquilino tiene una discapacidad que requiere un ESA. Aplaudimos los esfuerzos del HUD para tomar medidas contra los sitios web que venden servicios de ESA dudosos y productos ineficaces. También advertimos a los clientes contra las empresas que venden cartas ESA sin la participación de un profesional con licencia – este tipo de cartas también son inválidas.

El HUD recomienda que el profesional de la salud firme y feche cualquier documentación proporcionada y proporcione información de contacto y de licencia profesional en la carta ESA. Siempre hemos conectado a los clientes a los profesionales con licencia que proporcionan cartas ESA en su membrete firmado, con su información de contacto y la información de licencia profesional incluido. Nos complace ver que el HUD ha aclarado que las cartas ESA siempre deben cumplir con esa norma mínima.

El HUD aclara que las cartas de ESA pueden provenir de terapeutas en línea

Rutinariamente enfatizamos a los futuros propietarios de ESA que las cartas de ESA deben provenir de un profesional de la salud con licencia, y el HUD confirma nuevamente ese requisito en su última guía. El HUD establece específicamente que la documentación de la ESA debe provenir de un profesional de la salud con licencia. El HUD ha proporcionado como ejemplos de LHCP a los siguientes profesionales: psicólogos, psiquiatras, optometristas, médicos, asistentes médicos, enfermeros, enfermeras, trabajadores sociales y otros profesionales de la salud mental. Los propietarios a veces insisten en que una carta de ESA debe venir de un médico – que es falso de acuerdo con la orientación del HUD.

En ESA Doctors, los clientes siempre están conectados con profesionales que tienen licencia para su estado. Los profesionales de la salud con licencia con los que trabaja ESA Doctors hacen recomendaciones para ESAs basadas en su juicio profesional independiente.

El HUD señala que los profesionales sanitarios autorizados legítimos pueden prestar servicios relacionados con los AEE a distancia, incluso a través de Internet.

Esta aclaración del HUD es una gran victoria para las personas que no pueden ver a un terapeuta en persona. Muchas personas, por razones financieras o de otro tipo, no pueden o no quieren buscar ayuda en persona, y los servicios en línea proporcionan un recurso inestimable para esta población desatendida.

La guía del HUD afirma la importancia de los AEE y la necesidad de proteger a los propietarios de AEE en el hogar

En su reciente guía, el HUD reconoce el papel crucial que los animales de apoyo emocional pueden tener en las vidas de sus propietarios. Algunos ejemplos que el HUD da de cómo los animales de asistencia ayudan a los propietarios con enfermedades mentales incluyen:

• Proporcionar apoyo emocional que alivie al menos un síntoma o efecto identificado de una deficiencia mental
• Realizar una acción para calmar a una persona con trastorno de estrés postraumático (TEPT) durante un ataque de ansiedad
• Ayudar a la persona a lidiar con el estrés o el dolor relacionados con la discapacidad;
• Ayudar a una persona con enfermedad mental a salir del aislamiento del hogar o a interactuar con otros
• Permitir a una persona lidiar con los síntomas o efectos de la depresión mayor proporcionando una razón para vivir

Si usted es un propietario actual de una ESA o está buscando calificar para convertirse en uno, es importante entender sus derechos bajo la ley federal cuando se trata de la vivienda. La guía 2020 del HUD proporciona una claridad muy necesaria sobre muchas ambigüedades que existían cuando se trataba de cómo las solicitudes de ESA deben ser procesadas bajo las reglas de Vivienda Justa. Es importante señalar que el HUD ha advertido al público contra los servicios de ESA que venden certificaciones, licencias y registros. HUD hace hincapié en que las cartas legítimas de ESA deben provenir de un profesional de la salud con licencia.

Si usted cree que tiene una enfermedad mental o está sufriendo de angustia emocional y está interesado en ver si puede calificar para una ESA, siempre recomendamos buscar la ayuda de un profesional de la salud calificado y con licencia. Si usted no tiene un profesional de la salud, están teniendo problemas para encontrar uno, o no tienen la capacidad de ver a un profesional en persona, podemos ayudar a conectar con un profesional de la salud con licencia para su estado que puede ayudar a evaluar si un animal de apoyo emocional puede ser apropiado para usted.

Abajo hay un resumen de los 12 detalles importantes con respecto a las reglas actualizadas de Vivienda Justa

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