Was ist eine Zwangsversteigerung?

Eine Zwangsversteigerung findet statt, wenn die Bank ihr „Pfandrecht“ ausübt und ein Haus versteigert. Die Bank erwirbt ein Pfandrecht (ein Eigentumsrecht an der Immobilie), wenn ein Kreditnehmer eine Hypothek aufnimmt. Das Pfandrecht schützt die Bank vor erheblichen Verlusten, indem es ihr erlaubt, das Haus zu zwangsversteigern, wenn der Kreditnehmer die vereinbarten Zahlungen nicht mehr leistet (Zahlungsausfall).

Das Pfandrecht erlaubt es der Bank jedoch nicht, das Haus unmittelbar nach einem Zahlungsausfall zu zwangsversteigern. Stattdessen muss der Kreditgeber die bundes- und landesrechtlichen Vorschriften zur Zwangsvollstreckung einhalten.

Das Bundesrecht (Stand: Januar 2017) verbietet es einer Bank, ein Zwangsvollstreckungsverfahren einzuleiten, bevor die Hypothekenzahlung eines Hausbesitzers 120 Tage überfällig ist. Der Zweck dieser bundesweiten Wartezeit ist es, den Hausbesitzern zu helfen, in ihrem Haus zu bleiben. Die zusätzliche Zeit gibt dem Eigentümer die Möglichkeit, einen Weg zu finden, das Darlehen auf den aktuellen Stand zu bringen oder ein Programm zur Verlustminderung zu beantragen.

Nach Ablauf der 120-tägigen Wartezeit kann der Kreditgeber mit der Zwangsvollstreckung beginnen, indem er die Gesetze des Bundesstaates befolgt, in dem sich das Haus befindet. Je nach dem Verfahren des jeweiligen Staates wendet die Bank entweder ein gerichtliches oder ein außergerichtliches Zwangsvollstreckungsverfahren an.

Ein gerichtliches Verfahren beginnt, wenn der Kreditgeber eine Klage bei Gericht einreicht. Wenn die Bank gewinnt, ordnet das Gericht den Verkauf der Wohnung im Rahmen einer Zwangsversteigerung an.

Wenn die Bank ein außergerichtliches Verfahren anwendet, befolgt sie die Schritte, die im staatlichen Recht festgelegt sind. In den meisten Fällen muss der Kreditgeber den Kreditnehmer von der Zahlungsunfähigkeit benachrichtigen, dem Kreditnehmer eine kurze Frist einräumen, um das Konto auf den aktuellen Stand zu bringen, und den Kreditnehmer (und möglicherweise die Öffentlichkeit) über das Datum der Zwangsversteigerung informieren. Nach Abschluss dieser Schritte kann die Bank die Zwangsversteigerung ohne gerichtliche Genehmigung durchführen.

(Wenn Sie sich über die Zwangsversteigerungsgesetze in Ihrem Bundesland informieren möchten, lesen Sie State Foreclosure Laws.)