Vad är en tvångsförsäljning?

En tvångsförsäljning sker när banken utövar sin panträtt och säljer bostaden på auktion. Banken får en panträtt (en äganderätt till fastigheten) när en låntagare tar ett hypotekslån. Panträtten bidrar till att skydda mot en betydande förlust genom att banken får rätt att utmäta huset och sälja det på auktion om låntagaren slutar att göra den avtalade betalningen (underlåter att betala lånet).

Panträtten gör det dock inte möjligt för banken att sälja hemmet vid en utmätningsförsäljning omedelbart efter en underlåtenhet att betala. Istället måste en bostadslångivare följa federala och delstatliga lagar om utmätning.

Federal lag (från och med januari 2017) förbjuder en bank att inleda ett utmätningsförfarande innan en husägares inteckningsbetalning har förfallit till betalning i 120 dagar. Syftet med den federala väntetiden är att hjälpa husägaren att stanna kvar i bostaden. Den extra tiden ger ägaren en chans att hitta ett sätt att få lånet aktuellt eller att ansöka om ett program för att minska förlusterna.

När väntetiden på 120 dagar har löpt ut kan långivaren påbörja utmätningen genom att följa lagen i den delstat där huset är beläget. Banken kommer att använda antingen ett rättsligt eller utomrättsligt utmätningsförfarande, beroende på den specifika statens process.

Ett rättsligt förfarande startar när långivaren lämnar in en stämningsansökan i domstol. Om banken vinner kommer domstolen att beordra att bostaden säljs vid en tvångsförsäljning.

Om banken använder sig av ett icke-juridiskt förfarande kommer den att följa de steg som beskrivs i delstatens lagstiftning. I de flesta fall måste långivaren underrätta låntagaren om betalningsförsummelsen, ge låntagaren en kort tidsfrist för att få kontot i ordning och underrätta låntagaren (och eventuellt allmänheten) om datumet för tvångsförsäljningen. Efter att ha slutfört dessa steg kan banken gå vidare med tvångsförsäljningen utan domstolens godkännande.

(Om du vill veta mer om tvångsförsäljningslagen i din delstat kan du läsa State Foreclosure Laws.)