USA:s bostadsdepartement utfärdar nya 2020-regler för Emotional Support Animals

Den 28 januari 2020 utfärdade USA:s bostads- och stadsutvecklingsdepartement (HUD) ny vägledning om Emotional Support Animals (ESA) i bostäder. Detta är en viktig utveckling för ägare av ESA:s och den första omfattande uppdateringen av ESA:s bostadsregler sedan HUD senast utfärdade riktlinjer 2013.

12 viktiga fakta som ESA-ägare måste känna till

Alla ägare av ESA:s eller blivande ägare av ESA:s bör bekanta sig med dessa nya regler som nu är i kraft och ersätter 2013 års regler. Den här artikeln tar upp 12 viktiga detaljer om de nya reglerna och är avsedd att hjälpa hyresgästerna att förstå sina nuvarande rättigheter som ESA-ägare.

1. HUD bekräftar att hyresvärdar inte kan införa ras/viktsbegränsningar eller ta ut avgifter och depositioner för ESA
2. Hyresvärdar bör svara på ESA-förfrågningar snabbt, och minst inom 10 dagar.
3. Hyresvärdar kan inte kräva att sjukvårdspersonal använder ett särskilt formulär
4. Hyresvärdar kan inte begära känsliga uppgifter om hyresgästens tillstånd
5. ESA-förfrågningar kan göras muntligt eller skriftligt
6. Hyresgäster kan göra en ESA-förfrågan före eller efter att ha skaffat sin ESA
7. Hundar, katter, småfåglar, kaniner, hamstrar, ökenråttor, andra gnagare, fiskar och sköldpaddor kan vara ESA:er.
8. Hyresvärdar måste föra en interaktiv dialog med hyresgästerna om ESA-förfrågningar
9. HOA:s och Co-Ops omfattas av ESA-reglerna
10. Hyresgästerna kan ta hjälp av tredje part.parter för att ta hand om sina ESA
11. Registreringar och licenser är INTE legitima sätt att kvalificera en ESA
12. ESA-brev kan komma från hälso- och sjukvårdspersonal på nätet

Bakgrund

Först, Lite snabb bakgrund, särskilt för dem som är nya i lagstiftningen om bostäder för ESA. Fair Housing Act är en federal lag som gör det olagligt för bostadsleverantörer att vägra en rimlig anpassning som en person med funktionshinder behöver för att ha lika möjligheter att njuta av och använda en bostad. Många personer med psykiska funktionshinder, inklusive depression, ångest, PTSD och fobier, har emotionella stöddjur som ger tröst och lindrar symptomen på deras tillstånd. För att kvalificera ett sällskapsdjur som ett ESA måste ägaren få ett rekommendationsbrev från en licensierad sjukvårdspersonal (LHCP).

Hyresgäster med ESA-brev har vissa rättigheter enligt Fair Housing Act:

• ESA:s är tillåtna i nästan alla typer av bostäder, även de som har en policy om förbud mot husdjur.
• ESA:s betraktas inte som vanliga husdjur enligt Fair Housing-reglerna, och byggnadspolicyer som gäller för husdjur gäller inte för Emotional Support Animals. Hyresvärdar får till exempel inte ta ut avgifter och depositioner i samband med ESA:er.
• Hyresvärdar får inte heller införa ras eller viktbegränsningar för ESAs.

Hushållningsdepartementet fastställer bästa praxis för hur ESA-boenden hanteras. HUD noterar att det fick ett ökande antal klagomål om hur boende med ESA ska hanteras. Hyresgästerna klagade över att hyresvärdarna på ett orättvist sätt nekade deras ansökningar och hyresvärdarna klagade över förvirring när det gällde hur hyresgästernas ansökningar skulle hanteras på rätt sätt. Som svar på dessa klagomål och på osäkerheten om förfarandena för ESA har HUD utfärdat en helt ny vägledning för att förtydliga kraven på ESA-anpassning.

För nuvarande ESA-ägare som är oroliga för om deras hyresvärd kan försöka ta bort deras ESA enligt de nya reglerna, klargör HUD att hyresvärdar inte kan ompröva ansökningar om ESA-anpassning som beviljades före utfärdandet av den nya vägledningen. Alla ESA-förfrågningar som lämnas in till hyresvärdar efter den 28 januari 2020 kommer dock att omfattas av HUD:s nya riktlinjer. Nuvarande ägare av ESA bör ändå bekanta sig med de nya ESA-regler som gäller för dem.

De goda nyheterna för nuvarande och blivande ESA-ägare är att den nya vägledningen ger ytterligare skydd för ESA:er och välbehövlig klarhet för hyresvärdar och hyresgäster. HUD:s nya vägledning svarar också på några frågor som många ESA-ägare ofta ställde och som tidigare inte hade några tydliga svar. Här är 12 fakta som varje ESA-ägare bör känna till när det gäller de senaste reglerna.

HUD bekräftar befintliga rättigheter för ESA-ägare: Inga ras/viktsbegränsningar och inga avgifter och depositioner är tillåtna

I sin senaste vägledning bekräftar HUD återigen att normala regler som gäller för husdjur inte gäller för ESA:er. Detta innebär att hyresvärdar inte kan införa begränsningar i fråga om storlek eller ras för en hund som används som emotionellt stöddjur. Hyresvärdar kan endast neka ESA:s i begränsade fall, till exempel om det finns särskilda problem med ESA:s faktiska beteende som utgör ett direkt hot mot andra eller om det skulle innebära en grundläggande förändring av hyresvärdens lokaler.

Enligt HUD:s riktlinjer är det också förbjudet för hyresvärdarna att ta ut avgifter och depositioner i samband med ESA:s. Även om en hyresgästs byggnad tar ut en månadsavgift eller deposition för vanliga husdjur är ägare av ESA:er undantagna från att behöva betala sådana kostnader. HUD har i sin senaste vägledning bekräftat att avgifter och depositioner är otillåtna och förtydligat att hyresvärdar inte heller får ta ut en ansökningsavgift i samband med en hyresgästs begäran om boende för sin ESA.

En hyresvärd kan dock ta ut en avgift av en hyresgäst för skador som deras emotionella stöddjur orsakar om det är hyresvärdens sedvanliga praxis att ta ut avgifter för skador som orsakas av hyresgäster. Hyresvärdar klagade ofta över att de inte kunde ta ut avgifter och depositioner för att täcka eventuella skador som en ESA kan orsaka, men HUD bekräftar att ESA-ägare är ansvariga för sina ESA:s handlingar och att hyresvärdar också kan dra av kostnader i samband med skador som orsakas av en ESA från den standardiserade säkerhetsdeposition som tas ut av alla hyresgäster.

Hyresvärdar bör svara på ESA-förfrågningar inom 10 dagar

I tidigare riktlinjer har HUD angett att hyresvärdar inte får ”orimligt dröja” med att svara på ESA-förfrågningar. Detta ledde till förvirring om den exakta tidsramen som en hyresvärd hade att svara. De flesta hyresvärdar svarade inom några dagar, men vissa förlängde processen och hyresgästerna var osäkra på vilka rättigheter de hade om hyresvärden drog ut på tiden. HUD har tack och lov förtydligat i sin senaste vägledning att bostadsleverantörer ska svara ”omgående, i allmänhet inom 10 dagar efter mottagandet av dokumentationen”. Detta ger en välbehövlig visshet till ESA-ägare som ivrigt väntar på att deras hyresvärd ska fatta ett beslut.

Hyresvärdar kan inte kräva att vårdpersonalen ska använda ett specifikt formulär eller ställa orimliga krav på dem

En vanlig komplikation som hyresgäster som söker ESA-boende stöter på är att hyresvärdarna insisterar på att ytterligare formulär ska fyllas i av vårdpersonalen, utöver det ESA-brev som de har utfärdat. Hyresvärdarna ställer också ibland andra krav på den legitimerade yrkesutövaren, till exempel att han eller hon ska avlägga ett edligt vittnesmål.

HUD har i sin vägledning angett att hyresvärdar inte kan kräva att en hälso- och sjukvårdspersonal ska använda ett särskilt formulär, tillhandahålla notariellt bestyrkta dokument, göra uttalanden under straffrättslig påföljd av mened, eller tillhandahålla en individs diagnos eller annan detaljerad information om en persons psykiska funktionsnedsättning.

Detta är goda nyheter för hyresgäster med hyresvärdar som kräver ytterligare formulär som kräver invasiv information om hyresgästen. Hyresgästerna kan fortfarande välja att låta sin sjukvårdspersonal fylla i hyresvärdens formulär som endast är bekräftande eller som inte kräver känsliga detaljer om hyresgästens tillstånd. Hyresgästerna är nu dock skyddade om hyresvärden går över gränsen och kräver att hälsovårdspersonal fyller i ett formulär som går utanför ramen för reglerna för rättvisa bostäder.

HUD konstaterar att man förlitar sig på att licensierad hälso- och sjukvårdspersonal ger korrekt information efter bästa förmåga och i enlighet med sina yrkesmässiga skyldigheter. På samma sätt som HUD litar på licensierade yrkesutövares bedömningar bör hyresvärdarna också förlita sig på en licensierad hälso- och sjukvårdspersons bedömning i ett korrekt ESA-brev utan att ställa ytterligare krav på känslig information eller införa ytterligare krav som t.ex. edsvurna uttalanden.

Hyresvärdar kan inte begära detaljer om hyresgästens tillstånd

En del hyresvärdar kommer under ESA-anpassningsprocessen att kräva att få veta mer detaljer om hyresgästens tillstånd och varför han eller hon behöver en viss ESA. HUD har återigen betonat att bostadsleverantörer inte kan begära specifika detaljer om hyresgästens tillstånd. Hyresvärdarna kan inte begära tillgång till medicinska journaler eller insistera på en medicinsk undersökning. HUD anger i sin vägledning att hyresvärdar inte har rätt att känna till hyresgästens diagnos och att hyresvärdar inte kan kräva att detaljer om hur allvarligt hyresgästens funktionshinder är avslöjas.

HUD har förtydligat hur ESA-förfrågningar ska lämnas in till hyresvärdar

Många ESA-ägare har under årens lopp ifrågasatt exakt hur de ska lämna in sitt ESA-brev till sin hyresvärd. HUD har förtydligat att hyresgästerna kan lämna in en begäran om anpassning av sin ESA muntligt eller skriftligt. Begäran kan också göras direkt av ESA-ägaren eller av någon annan på ägarens vägnar, t.ex. en person som är lagligt bosatt i enheten tillsammans med ESA-ägaren eller en vårdnadshavare eller behörig företrädare. Hyresgästerna behöver inte lämna in en skriftlig begäran eller använda orden ”rimlig anpassning”, ”assistansdjur” eller andra särskilda ord för att begära anpassning för sin ESA.

Det bör räcka med att hyresgästen bara låter hyresvärden veta att han/hon begär att få bo med sin ESA och lämnar in sitt ESA-brev.

HUD uppmuntrar dock hyresgästerna att specificera att de begär ”rimligt boende” för ett emotionellt stöddjur för att undvika förvirring kring deras begäran. HUD rekommenderar också att hyresgästerna behåller en kopia av sin begäran om anpassning och eventuell stöddokumentation. Dessa förnuftiga tips från HUD kommer att komma väl till pass om det senare uppstår en tvist med hyresvärden om huruvida en begäran om boende för ESA någonsin gjordes.

Invånare kan göra en ESA-förfrågan före eller efter att ha förvärvat ESA

En annan vanlig fråga som blivande ESA-ägare ställer är när de behöver lämna in sin ESA-förfrågan till hyresvärden, och om de kan göra en förfrågan om deras ESA redan bor hos dem. HUD har förtydligat att hyresgäster kan begära ESA-boende antingen före eller efter att de skaffat sitt emotionella stöddjur.

HUD anger i sin vägledning att en person med ett funktionshinder kan lämna in en begäran om rimligt boende när som helst, och hyresvärden måste beakta begäran även om hyresgästen lämnade in begäran efter att ha tagit in ESA:n i sitt hem.

Vi rekommenderar alltid att ESA-ägare är helt öppna med sina hyresvärdar om sin ESA-situation och att de låter sina hyresvärdar veta så snart som möjligt om de skaffar en ESA. Ibland får hyresvärdarna reda på att en hyresgäst har haft en ESA i hemlighet och hotar att kasta ut ESA:n eller säga upp hyresgästens hyresavtal. HUD har meddelat att hyresgästen i dessa situationer fortfarande kan lämna in en ansökan om en ESA, men tidpunkten kan ge intryck av att hyresgästen handlat i ond tro (dvs. att hyresgästen skaffat en ESA enbart för att kringgå reglerna för sällskapsdjur). Det innebär ett par saker: För det första: Om du tror att du kan vara berättigad till en ESA bör du söka hjälp från en licensierad yrkesman så snart som möjligt, och inte först när du tar hem ett djur och din hyresvärd upptäcker det. För det andra bör du alltid försöka, när det är möjligt, att informera hyresvärden innan den europeiska hushållsdisken flyttar in. Det är inte alltid möjligt – till exempel om du redan bor med ett husdjur och detta husdjur senare blir en ESA.

Summan av kardemumman är att du aldrig bör försöka dölja en ESA för en hyresvärd, och ESA-ägare bör lämna in en ansökan om ESA-boende så snart de kvalificerar sig för ett ESA-brev. Du kan också lämna in begäran till din hyresvärd innan du faktiskt adopterar det djur som kommer att bli din ESA.

HUD förtydligar vilken typ av djur som kan kvalificera sig som ESA

Emotional Support Animals är oftast hundar och katter, men många typer av djur kan fungera som underbara följeslagare som ger emotionellt stöd. HUD klargör i sin vägledning att alla ”små, tama djur som traditionellt hålls i hemmet för nöjes skull snarare än i kommersiellt syfte” kan vara ett ESA. Hundar, katter, småfåglar, kaniner, hamstrar, ökenråttor, andra gnagare, fiskar och sköldpaddor anges som specifika exempel på djur som faller inom denna kategori.

Detta betyder inte att andra djur inte kan fungera som ESA. HUD konstaterar att andra ”unika” djur, såsom andra reptiler än sköldpaddor, ladugårdsdjur, apor, kängururur och andra icke-domesticerade djur kommer att ställas inför en högre ribba för att hyresvärdarna ska acceptera dem. HUD påpekar att ägarna till sådana ”unika” djur kommer att ha den stora bördan att visa att de behöver djuret, och att de bör lämna in ytterligare dokumentation från sin hälsovårdspersonal som specifikt bekräftar behovet av djuret. I dessa fall måste vårdpersonalen beskriva de unika omständigheter som motiverar kundens behov av det särskilda djuret.

Husleverantörer måste föra en dialog med sina hyresgäster om önskemål om ESA-anpassning och även utforska andra alternativ om begäran avslås

Ibland ställs hyresgästerna inför en olycklig situation där deras hyresvärd vägrar att överväga deras begäran om ESA, nekar ESA utan att ange skälen till det, eller helt enkelt vägrar att diskutera saken överhuvudtaget. HUD har i sina nya regler angett att innan man avslår en begäran om rimliga anpassningar på grund av bristande information om hyresgästens funktionshinder eller deras ESA, ska bostadsleverantören ”inleda en dialog i god tro” med hyresgästen, den så kallade ”interaktiva processen”.

Hyresvärden måste ge hyresgästen en ”rimlig möjlighet” att tillhandahålla dokumentation om sin ESA innan hyresgästens begäran avslås.

Hyresvärden ska låta hyresgästen veta varför de anser att hyresgästens ESA-ansökan är otillräcklig och inleda en dialog i god tro för att åtgärda situationen. Om hyresvärden vägrar rimliga anpassningar för en ESA eftersom de har fastställt att den särskilda ESA utgör ett direkt hot, måste hyresvärden också ha övervägt om det kan finnas åtgärder för att eliminera eller minska detta hot till en acceptabel nivå genom åtgärder som hyresgästen vidtar för att bibehålla eller kontrollera sin ESA. HUD ger som exempel att hyresgästen kan förvara den potentiellt hotfulla ESA:n i ett säkert hölje.

HOAs och Co-Ops omfattas av ESA-reglerna

Det var allmänt känt att HOAs och Co-Ops omfattades av samma Fair Housing-regler som andra typer av bostäder. Hyresgästerna skulle dock ibland möta utmaningar i samband med svåra HOAs och co-ops.

För att undvika tvivel har HUD förklarat att en rimlig anpassning för en ESA kan inkludera en rimlig anpassning till en lag om markanvändning och zonindelning, en regel för en husägarförening eller en regel för en kooperativ förening.

Hyresgäster är ansvariga för sina ESA:s välbefinnande och kan även anlita andra för att hjälpa till att ta hand om ESA:n

Det är nog självklart, men en ESA-ägare är alltid ansvarig för sin ESA:s välbefinnande och säkerhet, liksom för eventuella konsekvenser som härrör från ESA:s handlingar. HUD påminner ESA-ägare i sin uppdaterade vägledning om att hyresgäster med ESA är ansvariga för att utfodra, underhålla, tillhandahålla veterinärvård för och kontrollera sitt emotionella stöddjur.

HUD klargör också att hyresgästen kan göra detta på egen hand, med hjälp av familj och vänner eller med hjälp av andra tredje parter som volontärer eller tjänsteleverantörer.

Denna vägledning är till hjälp för ägare av ESA som har fått hyresvärdar att föreslå att ESA måste vara under deras fullständiga kontroll hela tiden. HUD erkänner att ägare av ESA, liksom de flesta djurägare, från tid till annan anlitar tredje part för att ta hand om sin djurkamrat.

Registreringar och licenser är INTE legitima sätt att kvalificera en ESA

Vi har skrivit många artiklar och varnat många människor under årens lopp för att det enda sättet att legitimt kvalificera en djurkamrat som ESA är att få ett ESA-brev från en licensierad hälsovårdare. Webbplatser som säljer registreringar och licenser mot en avgift tillhandahåller inte effektiva ESA-tjänster.

ESA:s behöver ingen registrering eller licens, och dessa artiklar ger inte heller några juridiska rättigheter för ett djur eller bekräftar att ägaren har ett funktionshinder.

HUD klargör i sin vägledning att dessa typer av dokument som köps på nätet inte är tillräckliga för att visa hyresvärdarna att en hyresgäst har ett funktionshinder som kräver en ESA. Vi välkomnar HUD:s ansträngningar att slå ner på webbplatser som säljer tvivelaktiga ESA-tjänster och ineffektiva produkter. Vi varnar också kunderna för företag som säljer ESA-brev utan inblandning av en licensierad yrkesutövare – dessa typer av brev är också ogiltiga.

HUD rekommenderar att hälso- och sjukvårdspersonal undertecknar och daterar all dokumentation som tillhandahålls och tillhandahåller kontaktinformation och information om yrkeslicens i ESA-brevet. Vi har alltid kopplat kunderna till licensierade yrkesutövare som tillhandahåller ESA-brev på deras undertecknade brevpapper, med deras kontaktinformation och information om yrkeslicens inkluderad. Det gläder oss att HUD har klargjort att ESA-brev alltid ska uppfylla denna minimistandard.

HUD förtydligar att ESA-brev kan komma från terapeuter på nätet

Vi betonar rutinmässigt för blivande ESA-ägare att ESA-brev måste komma från en licensierad sjukvårdspersonal, och HUD bekräftar återigen det kravet i sin senaste vägledning. HUD anger uttryckligen att ESA-dokumentationen måste komma från en licensierad sjukvårdspersonal. HUD har som exempel på LHCP:er angett följande yrkesgrupper: psykologer, psykiatriker, optiker, läkare, läkarassistenter, sjuksköterskor, sjuksköterskor, socialarbetare och andra yrkesgrupper inom den mentala hälsovården. Hyresvärdar insisterar ibland på att ett ESA-brev måste komma från en läkare – detta är inte sant enligt HUD:s riktlinjer.

På ESA Doctors är kunderna alltid kopplade till yrkesverksamma som är licensierade för sin stat. De licensierade hälso- och sjukvårdspersonal som ESA Doctors samarbetar med ger rekommendationer för ESA:s baserat på deras oberoende professionella bedömning.

HUD noterar att legitimerad licensierad hälso- och sjukvårdspersonal kan leverera ESA-relaterade tjänster på distans, inklusive via internet.

Detta förtydligande från HUD är en stor vinst för personer som inte kan träffa en terapeut personligen. Många människor kan eller vill av ekonomiska eller andra skäl inte söka hjälp personligen, och onlinetjänster utgör en ovärderlig resurs för denna underförsörjda befolkning.

HUD:s vägledning bekräftar betydelsen av ESAs och behovet av att skydda ESA-ägare i hemmet

I sin senaste vägledning erkänner HUD den avgörande roll som Emotional Support Animals kan ha i sina ägares liv. HUD ger några exempel på hur stöddjur hjälper ägare med psykisk sjukdom:

• Gör emotionellt stöd som lindrar minst ett identifierat symptom eller effekt av en psykisk funktionsnedsättning
• Gör en åtgärd för att lugna en person med posttraumatiskt stressyndrom (PTSD) under en ångestattack
• Hjälper personen med att hantera handikapprelaterad stress eller smärta;
• Hjälpa en person med psykisk sjukdom att lämna hemmets isolering eller att interagera med andra
• Hjälpa en person att hantera symtom eller effekter av allvarlig depression genom att ge honom eller henne en anledning att leva

Om du är en nuvarande ESA-ägare eller om du försöker kvalificera dig för att bli en sådan, är det viktigt att du förstår dina rättigheter enligt den federala lagen när det gäller boende. HUD:s vägledning för 2020 ger välbehövlig klarhet om många tvetydigheter som fanns när det gällde hur ESA-förfrågningar ska behandlas enligt Fair Housing-reglerna. Det är viktigt att notera att HUD har varnat allmänheten för ESA-tjänster som säljer certifieringar, licenser och registreringar. HUD betonar att legitima ESA-brev måste komma från en licensierad sjukvårdspersonal.

Om du tror att du har en psykisk sjukdom eller lider av känslomässiga problem och är intresserad av att se om du kan kvalificera dig för en ESA, rekommenderar vi alltid att du söker hjälp av en kvalificerad licensierad sjukvårdspersonal. Om du inte har någon sjukvårdspersonal, har svårt att hitta en eller inte har möjlighet att träffa en professionell person kan vi hjälpa dig att komma i kontakt med en sjukvårdspersonal som är licensierad i din delstat och som kan hjälpa dig att bedöma om ett emotionellt stöddjur kan vara lämpligt för dig.

Nedan följer en sammanfattning av de 12 viktiga detaljerna om de uppdaterade Fair Housing-reglerna

Om du tyckte att den här artikeln var till hjälp kan du vara intresserad av att spara nedanstående grafik eller dela den med en nära och kära som kan påverkas av dessa förändringar.