Departamento de Habitação dos E.U.A. Issues New 2020 Rules for Emotional Support Animals

Em 28 de janeiro de 2020, o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos E.U.A. (HUD) emitiu novas orientações sobre Animais de Apoio Emocional (ESAs) em habitação. Este é um grande desenvolvimento para os proprietários de ESAs e a primeira atualização abrangente das regras habitacionais da ESA desde a última publicação do HUD em 2013.

12 Factos importantes que os proprietários da ESA precisam de saber

Todos os proprietários de ESAs ou futuros proprietários de ESAs devem familiarizar-se com estas novas regras que estão agora em vigor e substituir as regras de 2013. Este artigo aborda 12 detalhes importantes sobre as novas regras e destina-se a ajudar os inquilinos a compreender os seus actuais direitos como proprietários da ESA.

1. HUD confirma que os proprietários não podem impor restrições de raça/peso, ou cobrar taxas e depósitos para as ESAs
2. Os proprietários devem responder prontamente aos pedidos da ESA, e pelo menos dentro de 10 dias.
3. Os senhorios não podem exigir que os profissionais de saúde usem um formulário específico
4. Os senhorios não podem solicitar detalhes sensíveis sobre a condição do inquilino
5. Os pedidos de ESA podem ser feitos oralmente ou por escrito
6. Os inquilinos podem fazer um pedido de ESA antes ou depois de adquirirem a ESA
7. Cães, gatos, pequenas aves, coelhos, hamsters, gerbos, outros roedores, peixes e tartarugas podem ser ESAs.
8. Os senhorios devem dialogar interactivamente com os inquilinos sobre os pedidos da ESA
9. As e Co-Ops estão sujeitos às regras da ESA
10. Os inquilinos podem usar a ajuda da terceira…partes para cuidar das suas ESA
11. As inscrições e licenças NÃO são formas legítimas de qualificar uma ESA
12. As cartas da ESA podem vir de profissionais de saúde online

Fundo

Primeiro, algum fundo rápido, especialmente para aqueles que são novos nas leis habitacionais da ESA. A Fair Housing Act é uma lei federal que torna ilegal que os fornecedores de habitação recusem uma habitação razoável que uma pessoa com uma deficiência necessita para ter oportunidades iguais de usufruir e usar uma habitação. Muitos indivíduos com deficiências relacionadas à saúde mental, incluindo depressão, ansiedade, TEPT e fobias, têm Animais de Apoio Emocional que proporcionam conforto e alívio dos sintomas de sua condição. A fim de qualificar um animal companheiro como um ESA, o proprietário deve obter uma carta de recomendação de um profissional de saúde licenciado (LHCP).

Tenantes com cartas ESA têm certos direitos sob a Lei de Moradia Justa:

• ESAs são permitidos em quase todos os tipos de habitação, mesmo aqueles que não têm políticas de animais de estimação.
• ESAs não são considerados animais de estimação normais segundo as regras da Fair Housing, e as políticas de construção que se aplicam aos animais de estimação não se aplicam aos Animais de Apoio Emocional. Por exemplo, os proprietários não estão autorizados a cobrar taxas e depósitos em conexão com as ESAs.
• Os senhorios também não podem impor restrições de raça ou peso às ESAs.

A melhor prática do Departamento de Housingsets para a forma como os alojamentos ESA são tratados. HUD nota que tem recebido um número crescente de reclamações sobre a forma como os alojamentos da ESA devem ser tratados. Os inquilinos queixaram-se de inquilinos que injustamente fizeram os seus pedidos, e os senhorios queixaram-se de confusão em relação à forma correcta de lidar com os pedidos dos inquilinos. Em resposta a estas queixas e à falta de sinceridade relativamente aos procedimentos da ESA, a HUD divulgou novas orientações para clarificar os requisitos para o alojamento da ESA.

Para os actuais proprietários da ESA preocupados em saber se o seu senhorio pode tentar tirar-lhes a ESA ao abrigo das novas regras, a HUD deixa claro que os senhorios não podem reavaliar os pedidos de alojamento da ESA que foram concedidos antes da emissão das novas orientações. No entanto, quaisquer pedidos da ESA apresentados aos senhorios após 28 de Janeiro de 2020 estarão sujeitos às novas orientações da HUD. Os actuais proprietários da ESA devem ainda familiarizar-se com as novas regras da ESA que lhes são aplicáveis.

A boa notícia para os actuais e futuros proprietários da ESA é que o novo guia fornece algumas protecções adicionais para as ESA e a clareza muito necessária para os senhorios e inquilinos. O novo guia da HUD também responde a algumas perguntas que muitos proprietários da ESA normalmente fazem e que anteriormente não tinham respostas claras. Aqui estão 12 factos que todos os proprietários da ESA devem ter conhecimento em relação às últimas regras.

HUD confirma os direitos existentes para os proprietários da ESA: Nenhuma restrição de raça/peso, e nenhuma taxa e depósitos são permitidos

Na sua última orientação, a HUD confirma uma vez mais que as regras normais que se aplicam aos animais de estimação não se aplicam às ESAs. Isto significa que os proprietários não podem colocar limitações ao tamanho ou raça de um cão utilizado como Animal de Apoio Emocional. Os senhorios só podem negar as ESAs em circunstâncias limitadas, tais como se existirem problemas específicos com o comportamento real da ESA que constitua uma ameaça directa a outros, ou se a acomodação da ESA criar uma alteração fundamental às instalações do senhorio.

A partir da orientação do HUD, os senhorios também foram proibidos de cobrar taxas e depósitos em ligação com as ESAs. Mesmo que o edifício de um inquilino cobrasse uma taxa mensal ou um depósito para animais de estimação normais, os proprietários da ESA estão isentos de ter de pagar tais custos. A HUD afirmou nas suas últimas orientações que as taxas e depósitos são inadmissíveis, e esclareceu ainda que os senhorios também não podem cobrar uma taxa de candidatura relacionada com o pedido de alojamento da ESA por parte de um inquilino.

Um locador pode, no entanto, cobrar a um inquilino por danos causados pelo seu Animal de Apoio Emocional, se for prática habitual do locador cobrar por danos causados por inquilinos. Os senhorios queixaram-se frequentemente de não poderem cobrar taxas e depósitos para cobrir potenciais danos que uma ESA possa causar, mas a HUD confirma que os proprietários da ESA são responsáveis pelas acções das suas ESA, e que os senhorios também podem deduzir os custos associados aos danos causados por uma ESA do depósito de segurança padrão cobrado a todos os inquilinos.

Os senhorios devem responder aos pedidos da ESA no prazo de 10 dias

Na orientação anterior, a HUD afirmou que os senhorios não poderiam “atrasar injustificadamente” a resposta aos pedidos da ESA. Isto levou a confusão sobre o período exato de tempo que um locador tinha que responder. A maioria dos senhorios responde em questão de dias, mas alguns prolongam o processo e os inquilinos têm dúvidas sobre quais são os seus direitos se o senhorio arrastar os seus pés. Felizmente, a HUD esclareceu em suas últimas orientações que os fornecedores de moradia deveriam responder “prontamente, geralmente dentro de 10 dias após receberem a documentação”. Isto dá alguma certeza muito necessária aos proprietários da ESA que estão ansiosamente à espera que o seu senhorio tome uma decisão.

Os senhorios não podem exigir que o profissional de saúde utilize um formulário específico ou lhes faça exigências excessivas

Uma complicação comum que os inquilinos que procuram alojamento da ESA encontram é que os senhorios insistem que sejam preenchidos formulários adicionais pelo profissional de saúde, para além da carta da ESA que emitiram. Por vezes, os senhorios também impõem outras exigências ao profissional licenciado, tais como fazer declarações juramentadas.

HUD na sua orientação declarou que os senhorios não podem exigir que um profissional de saúde utilize um formulário específico, forneça documentos autenticados, faça declarações sob pena de perjúrio, ou forneça o diagnóstico de um indivíduo ou outras informações detalhadas sobre as deficiências mentais de uma pessoa.

Esta é uma boa notícia para inquilinos com senhorios que requerem formulários adicionais que exigem informações invasivas sobre o inquilino. Os inquilinos podem ainda optar por ter o seu profissional de saúde a preencher formulários do senhorio que são meramente confirmativos ou que não exigem detalhes sensíveis sobre o estado do inquilino. No entanto, os inquilinos estão agora protegidos se o seu senhorio ultrapassar os seus limites e exigir que o profissional de saúde preencha um formulário que está para além do âmbito das regras da Habitação Justa.

HUD nota que depende de profissionais de saúde licenciados para fornecer informações precisas ao melhor de seus conhecimentos pessoais, consistentes com suas obrigações profissionais. Assim como a HUD adere às determinações dos profissionais licenciados, os proprietários também devem confiar na determinação de um profissional de saúde licenciado estabelecida em uma carta da ESA em conformidade, sem fazer exigências adicionais por informações sensíveis, ou impor exigências adicionais como declarações juramentadas.

Os senhorios não podem solicitar detalhes sobre a condição do inquilino

Alguns senhorios durante o processo de alojamento da ESA exigirão saber mais detalhes sobre a condição do inquilino e porque necessitam de uma ESA em particular. A HUD sublinhou mais uma vez que os fornecedores de alojamento não podem solicitar detalhes específicos sobre a condição do inquilino. Os senhorios não podem solicitar acesso aos registos médicos ou insistir num exame médico. A HUD afirma na sua orientação que os senhorios não têm o direito de conhecer o diagnóstico do inquilino e que os senhorios não podem exigir a divulgação de detalhes sobre a gravidade da deficiência do inquilino.

HUD esclareceu como os pedidos da ESA devem ser submetidos aos senhorios

Muitos proprietários da ESA têm questionado ao longo dos anos como devem submeter exactamente a carta da ESA ao seu senhorio. A HUD esclareceu que os inquilinos podem fazer um pedido de alojamento da sua ESA oralmente ou por escrito. O pedido também pode ser feito directamente pelo proprietário da ESA, ou por outra pessoa em nome do proprietário, tal como uma pessoa legalmente residente na unidade com o proprietário da ESA ou um tutor legal ou representante autorizado. Os inquilinos não precisam de apresentar um pedido por escrito ou usar as palavras “alojamento razoável”, “animal de assistência”, ou qualquer outra palavra especial para solicitar alojamento para a sua ESA.

Deve ser suficiente que um inquilino apenas informe o senhorio que está a pedir para morar com a sua ESA e apresente a sua carta da ESA.

HUD, no entanto, encoraja os inquilinos a especificar que estão a pedir “alojamento razoável” para um Animal de Apoio Emocional, a fim de evitar qualquer confusão em relação ao seu pedido. A HUD também recomenda que os inquilinos guardem uma cópia do seu pedido de alojamento e de qualquer documentação de apoio. Estas dicas sensatas da HUD serão úteis no caso de haver uma disputa posterior com o senhorio sobre se alguma vez foi feito um pedido de alojamento da ESA.

Residentes podem fazer um pedido da ESA antes ou depois de adquirir a ESA

Outra pergunta comum que os potenciais proprietários da ESA fazem é quando precisam de submeter o seu pedido da ESA ao senhorio, e se podem fazer um pedido se a ESA já está a viver com eles. A HUD esclareceu que os inquilinos podem solicitar o alojamento da ESA antes ou depois de adquirirem o seu Animal de Apoio Emocional.

HUD afirma na sua orientação que uma pessoa com deficiência pode fazer um pedido de alojamento razoável em qualquer altura, e o senhorio deve considerar o pedido mesmo que o inquilino tenha feito o pedido após ter trazido a ESA para a sua casa.

Recomendamos sempre que os proprietários da ESA sejam totalmente transparentes com os seus senhorios sobre a sua situação ESA e que informem os seus proprietários o mais rapidamente possível se estão a obter uma ESA. Por vezes, os senhorios descobrem que um inquilino tem mantido uma ESA em segredo e ameaçam expulsar a ESA ou rescindir o arrendamento do inquilino. A HUD declarou que, nestas situações, o arrendatário ainda pode apresentar um pedido da ESA, mas o timing pode criar a impressão de que o arrendatário agiu de má fé (ou seja, o arrendatário obteve uma ESA apenas para contornar as regras dos animais de estimação). Isso significa um par de coisas: Primeiro, se você acha que pode qualificar-se para uma ESA, deve procurar ajuda de um profissional licenciado o mais rápido possível, e não só depois de trazer um animal para casa e o seu senhorio o descobrir. Em segundo lugar, deve sempre tentar, quando possível, informar o senhorio antes da mudança para a ESA. Isso nem sempre é viável – por exemplo, se você já vive com um animal de estimação e depois esse animal se qualifica como um ESA.

O resultado final é que nunca deve tentar esconder uma ESA de um senhorio, e os proprietários da ESA devem apresentar um pedido de alojamento da ESA assim que se qualificarem para uma carta da ESA. Você também pode submeter o pedido ao seu proprietário antes de realmente adotar o animal que se tornará a sua ESA.

HUD esclarece que tipo de animais podem qualificar-se como ESAs

Emotional Support Animals Animals são geralmente cães e gatos, mas muitos tipos de animais podem servir como companheiros maravilhosos que fornecem apoio emocional. HUD na sua orientação esclarece que qualquer “animal pequeno e domesticado que é tradicionalmente mantido em casa por prazer e não para fins comerciais” pode ser um ESA. Cães, gatos, pequenos pássaros, coelhos, hamsters, gerbos, outros roedores, peixes e tartarugas são dados como exemplos específicos de animais que se enquadram nesta categoria.

Isto não significa que outros animais não possam servir como ESAs. O HUD observa que outros animais “únicos”, tais como répteis que não sejam tartarugas, animais de capoeira, macacos, cangurus e outros animais não domesticados enfrentarão uma barra mais alta para que os proprietários os aceitem. HUD observa que os proprietários de tais animais “únicos” enfrentarão o fardo substancial de demonstrar a necessidade de tal animal, e devem apresentar documentação adicional de seus profissionais de saúde confirmando especificamente a necessidade do animal. Nestes casos, o profissional de saúde terá de descrever as circunstâncias únicas que justificam a necessidade do cliente para o animal em questão.

Os fornecedores de alojamento devem dialogar com os seus inquilinos sobre os pedidos de alojamento ESA, e também explorar outras opções se o pedido for negado

Por vezes, os inquilinos enfrentam uma situação infeliz em que o seu senhorio se recusa a considerar o seu pedido de um ESA, nega um ESA sem dar as razões, ou simplesmente recusa-se a discutir o assunto de todo. A HUD declarou nas suas novas regras que antes de negar um pedido de alojamento razoável devido à falta de informação sobre a deficiência de um inquilino ou da sua ESA, o fornecedor do alojamento deve “encetar um diálogo de boa fé” com o inquilino referido como o “processo interactivo”.

Os senhorios têm de dar ao inquilino uma “oportunidade razoável” para fornecer documentação relativa à sua ESA antes de rejeitarem o pedido do inquilino.

O senhorio deve informar o inquilino porque acredita que o pedido da ESA do inquilino é insuficiente, e encetar um diálogo de boa fé para remediar a situação. Se o senhorio estiver a recusar um alojamento razoável para uma ESA por ter determinado que a ESA em particular representa uma ameaça directa, o senhorio deve também ter considerado se podem existir acções para eliminar ou reduzir essa ameaça para um nível aceitável através de acções que o inquilino tome para manter ou controlar a sua ESA. HUD dá como exemplo o inquilino que possivelmente mantém a ESA potencialmente ameaçadora em um recinto seguro.

HOAs e Co-Ops estão sujeitos às regras da ESA

Foi geralmente entendido que HOAs e cooperativas estavam sujeitos às mesmas regras de habitação justa como os outros tipos de habitação. Entretanto, os inquilinos, algumas vezes, enfrentariam desafios para lidar com as difíceis HOAs e cooperativas.

Para evitar dúvidas, HUD declarou que uma acomodação razoável para uma ESA pode incluir uma acomodação razoável para uma lei de uso e zoneamento de terrenos, regra da associação de proprietários ou regra da cooperativa.

Os inquilinos são responsáveis pelo bem-estar das suas ESA, e também podem utilizar outros para ajudar a cuidar da ESA

Provavelmente é escusado dizer, mas um proprietário da ESA é sempre responsável pelo bem-estar e segurança da sua ESA, bem como por quaisquer consequências que resultem das acções da sua ESA. A HUD lembra aos proprietários da ESA na sua orientação actualizada que os inquilinos com ESA são responsáveis pela alimentação, manutenção, cuidados veterinários e controlo do seu Animal de Apoio Emocional.

HUD também esclarece que o inquilino pode fazer isto por si próprio, com a ajuda da família e amigos, ou com outros terceiros como voluntários ou prestadores de serviços.

Esta orientação é útil para os proprietários da ESA que tiveram senhorios sugerem que a ESA deve estar sempre no seu controlo total. A HUD reconhece que os proprietários da ESA, como a maioria dos proprietários de animais de estimação, irão utilizar terceiros de tempos a tempos para cuidar do seu companheiro animal.

Registos e licenças NÃO são formas legítimas de qualificar uma ESA

Temos escrito muitos artigos e advertimos inúmeras pessoas ao longo dos anos que a única forma de qualificar legitimamente um companheiro animal como uma ESA é obter uma carta da ESA de um profissional de saúde licenciado. Os sites que vendem registos e licenças por uma taxa não estão a fornecer serviços efectivos da ESA.

ESAs não precisam de registo ou licença, e estes itens também não conferem quaisquer direitos legais a um animal ou confirmam que o proprietário tem uma deficiência.

HUD deixa claro na sua orientação que estes tipos de documentos adquiridos online são insuficientes para demonstrar aos senhorios que um locatário tem uma deficiência que requer uma ESA. Aplaudimos os esforços da HUD para reprimir os sites que vendem serviços duvidosos da ESA e produtos ineficazes. Também alertamos os clientes contra empresas que vendem cartas da ESA sem o envolvimento de um profissional licenciado – estes tipos de cartas também são inválidos.

HUD recomenda que o profissional de saúde assine e date qualquer documentação fornecida e forneça informações de contato e informações de licenciamento profissional na carta da ESA. Nós sempre conectamos clientes a profissionais licenciados que fornecem cartas da ESA em seu papel timbrado assinado, com suas informações de contato e informações de licenciamento profissional incluídas. Estamos satisfeitos por ver que a HUD esclareceu que as cartas da ESA devem sempre cumprir esse padrão mínimo.

HUD esclarece que as cartas da ESA podem vir de terapeutas online

Foramos rotineiramente enfatizados aos possíveis proprietários da ESA que as cartas da ESA devem vir de um profissional de saúde licenciado, e a HUD confirma novamente essa exigência em sua última orientação. A HUD afirma especificamente que a documentação da ESA deve vir de um profissional de saúde licenciado. A HUD tem fornecido como exemplos de LHCP os seguintes profissionais: psicólogos, psiquiatras, optometristas, médicos, assistentes médicos, enfermeiros, enfermeiros, assistentes sociais e outros profissionais de saúde mental. Os proprietários insistem por vezes que uma carta da ESA deve vir de um médico – o que é falso, de acordo com a orientação da HUD.

Nos médicos da ESA, os clientes estão sempre ligados a profissionais que estão licenciados para o seu estado. Os profissionais de saúde licenciados com os quais a ESA Doctors trabalha fazem recomendações para a ESA com base no seu julgamento profissional independente.

HUD observa que profissionais de saúde legítimos e licenciados podem prestar serviços relacionados à ESA remotamente, inclusive através da Internet.

Este esclarecimento da HUD é uma grande vitória para os indivíduos que não podem ver um terapeuta pessoalmente. Muitas pessoas, por razões financeiras ou outras, não podem ou não querem procurar ajuda pessoalmente, e os serviços online fornecem um recurso inestimável para esta população carenciada.

Guia do HUD Afirma a Importância das ESAs e a Necessidade de Proteger os Proprietários da ESA no Lar

Na sua recente orientação,a HUD reconhece o papel crucial que os Animais de Apoio Emocional podem ter na vida dos seus proprietários. Alguns exemplos que a HUD dá de como os animais de assistência ajudam os donos com doenças mentais incluem:

• Prover apoio emocional que alivie pelo menos um sintoma ou efeito identificado de uma deficiência mental
• Agirem para acalmar uma pessoa com transtorno de estresse pós-traumático (TEPT) durante um ataque de ansiedade
• Assistir a pessoa a lidar com o estresse ou dor relacionado à deficiência;
• Assistir uma pessoa com doença mental para deixar o isolamento de casa ou para interagir com outras pessoas
• Capacitar uma pessoa para lidar com os sintomas ou efeitos da depressão grave, fornecendo uma razão para viver

Se você é um proprietário atual da ESA ou está procurando se qualificar para se tornar um, é importante entender seus direitos sob a lei federal quando se trata de moradia. A orientação da HUD para 2020 fornece a clareza muito necessária sobre muitas ambiguidades que existiam quando se tratava de como os pedidos da ESA devem ser processados de acordo com as regras da Fair Housing. É importante notar que a HUD alertou o público contra os serviços da ESA que vendem certificações, licenças e registos. A HUD enfatiza que as cartas legítimas da ESA devem vir de um profissional de saúde licenciado.

Se você acredita que tem uma doença mental ou está sofrendo de aflição emocional e está interessado em ver se você pode se qualificar para uma ESA, nós recomendamos sempre procurar a ajuda de um profissional de saúde qualificado e licenciado. Se você não tem um profissional de saúde, está tendo problemas para encontrar um, ou não tem a capacidade de ver um profissional pessoalmente, nós podemos ajudá-lo a conectar com um profissional de saúde licenciado para o seu estado que pode ajudar a avaliar se um Animal de Apoio Emocional pode ser apropriado para você.

Below é uma recapitulação dos 12 detalhes importantes relativos às regras actualizadas de Fair Housing

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