U.S. Department of Housing Issues New 2020 Rules for Emotional Support Animals

W dniu 28 stycznia 2020 r., U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) wydał nowe wytyczne dotyczące Emotional Support Animals (ESAs) w budownictwie mieszkaniowym. Jest to znaczący rozwój dla właścicieli ESAs i pierwsza kompleksowa aktualizacja do zasad ESA mieszkaniowych od HUD ostatni wydał wytyczne w 2013 roku.

12 ważnych faktów, które właściciele ESA muszą znać

Wszyscy właściciele ESA lub przyszli właściciele ESA powinni zapoznać się z tymi nowymi zasadami, które obecnie obowiązują i zastępują zasady z 2013 roku. Niniejszy artykuł omawia 12 ważnych szczegółów dotyczących nowych zasad i ma na celu pomóc najemcom zrozumieć ich obecne prawa jako właścicieli ESA.

1. HUD potwierdza, że wynajmujący nie mogą nakładać ograniczeń dotyczących rasy/wagi, ani pobierać opłat i depozytów za ESAs
2. Właściciele powinni odpowiadać na wnioski ESA niezwłocznie, co najmniej w ciągu 10 dni.
3. Właściciele nie mogą wymagać od pracowników służby zdrowia użycia konkretnego formularza
4. Właściciele nie mogą żądać wrażliwych szczegółów na temat stanu zdrowia najemcy
5. Wnioski o ESA mogą być składane ustnie lub pisemnie
6. Najemcy mogą złożyć wniosek o ESA przed lub po nabyciu swojego ESA
7. Psy, koty, małe ptaki, króliki, chomiki, myszoskoczki, inne gryzonie, ryby i żółwie mogą być ESA.
8. Właściciele muszą prowadzić interaktywny dialog z najemcami na temat żądań ESA
9. HOAs i Co-Ops podlegają zasadom ESA
10. Dzierżawcy mogą korzystać z pomocy osób trzecich w opiece nad swoimi ESAs
12. Tenants can use the help of third-stron do opieki nad swoimi ESA
13. Rejestracje i licencje NIE są legalnymi sposobami kwalifikowania ESA
14. Listy ESA mogą pochodzić od internetowych pracowników służby zdrowia

Kontekst

Po pierwsze, trochę szybkiego tła, zwłaszcza dla tych, którzy są nowi w przepisach mieszkaniowych ESA. Fair Housing Act jest prawem federalnym, które czyni go nielegalnym dla dostawców mieszkań do odmowy rozsądnego dostosowania, że osoba z niepełnosprawnością potrzebuje mieć równe szanse, aby cieszyć się i korzystać z mieszkania. Wiele osób z zaburzeniami psychicznymi, w tym z depresją, lękami, PTSD i fobiami, posiada Zwierzęta Wsparcia Emocjonalnego, które zapewniają im komfort i ulgę w objawach choroby. W celu zakwalifikowania zwierzęcego towarzysza jako ESA, właściciel musi uzyskać list polecający od licencjonowanego pracownika służby zdrowia (LHCP).

Tenanci z listami ESA mają pewne prawa wynikające z Fair Housing Act:

• ESAs są dozwolone w prawie każdym typie mieszkań, nawet tych z polityką no-pets.

Departament Mieszkalnictwa ustala najlepsze praktyki dotyczące tego, jak traktowane są zakwaterowania ESA. HUD zauważa, że otrzymywał coraz większą liczbę skarg dotyczących tego, jak należy traktować zakwaterowanie ESA. Najemcy skarżyli się na wynajmujących niesprawiedliwie odrzucających ich wnioski, a wynajmujący skarżyli się na zamieszanie dotyczące tego, jak prawidłowo rozpatrywać wnioski najemców. W odpowiedzi na te skargi i niepewność co do procedur ESA, HUD opublikował nowe wytyczne wyjaśniające wymagania dotyczące zakwaterowania ESA.

Dla obecnych właścicieli ESA obawiających się, czy ich właściciel może próbować odebrać im ESA zgodnie z nowymi zasadami, HUD wyjaśnia, że właściciele nie mogą ponownie oceniać wniosków o zakwaterowanie ESA, które zostały przyznane przed wydaniem nowych wytycznych. Wszelkie wnioski ESA złożone do wynajmujących po 28 stycznia 2020 r. będą jednak podlegać nowym wytycznym HUD. Obecni właściciele ESA powinni zapoznać się z nowymi zasadami ESA, które mają do nich zastosowanie.

Dobrą wiadomością dla obecnych i przyszłych właścicieli ESA jest to, że nowe wytyczne zapewniają pewne dodatkowe zabezpieczenia dla ESAs i bardzo potrzebną jasność dla wynajmujących i najemców. Nowe wytyczne HUD odpowiadają również na niektóre pytania zadawane przez wielu właścicieli ESA, na które wcześniej nie było jasnych odpowiedzi. Oto 12 faktów, o których każdy właściciel ESA powinien wiedzieć w związku z najnowszymi przepisami.

HUD potwierdza istniejące prawa dla właścicieli ESA: Brak ograniczeń rasy/wagi oraz brak opłat i depozytów są dozwolone

W swoich najnowszych wytycznych, HUD po raz kolejny potwierdza, że normalne zasady, które mają zastosowanie do zwierząt domowych nie mają zastosowania do ESAs. Oznacza to, że wynajmujący nie mogą nakładać ograniczeń na wielkość lub rasę psa używanego jako zwierzę wsparcia emocjonalnego. Właściciele mogą odmówić przyjęcia ESA tylko w ograniczonych okolicznościach, takich jak istnienie konkretnych problemów z faktycznym zachowaniem ESA, które stanowi bezpośrednie zagrożenie dla innych, lub jeżeli przyjęcie ESA stworzyłoby fundamentalną zmianę w lokalu właściciela.

Według wytycznych HUD, właścicielom zakazano również pobierania opłat i depozytów w związku z ESA. Nawet jeśli budynek najemcy pobierał miesięczną opłatę lub depozyt za regularne zwierzęta domowe, właściciele ESA są zwolnieni z konieczności ponoszenia takich kosztów. HUD potwierdził w swoich najnowszych wytycznych, że opłaty i depozyty są niedopuszczalne, a ponadto wyjaśnił, że właściciele nie mogą również pobierać opłat za złożenie wniosku w związku z prośbą najemcy o zakwaterowanie swojego ESA.

Właściciel może jednak obciążyć najemcę za szkody wyrządzone przez jego Zwierzę Wsparcia Emocjonalnego, jeżeli zwyczajową praktyką właściciela jest pobieranie opłat za szkody wyrządzone przez najemców. Właściciele często skarżyli się, że nie są w stanie pobierać opłat i depozytów na pokrycie potencjalnych szkód, jakie może wyrządzić ESA, ale HUD potwierdza, że właściciele ESA są odpowiedzialni za działania swoich ESA i że właściciele mogą również odliczyć koszty związane ze szkodami wyrządzonymi przez ESA od standardowej kaucji pobieranej od wszystkich lokatorów.

Wynajmujący powinni odpowiadać na wnioski ESA w ciągu 10 dni

W poprzednich wytycznych HUD stwierdził, że wynajmujący nie mogą „bezzasadnie opóźniać” odpowiedzi na wnioski ESA. Prowadziło to do nieporozumień co do dokładnych ram czasowych, w jakich właściciel musiał odpowiedzieć. Większość wynajmujących odpowiada w ciągu kilku dni, ale niektórzy przedłużają proces i lokatorzy nie byli pewni, jakie są ich prawa, jeżeli wynajmujący przeciąga w czasie. HUD na szczęście wyjaśnił w swoich najnowszych wytycznych, że dostawcy mieszkań powinni odpowiedzieć „niezwłocznie, zazwyczaj w ciągu 10 dni od otrzymania dokumentacji”. Daje to bardzo potrzebną pewność właścicielom ESA, którzy z niepokojem czekają na decyzję swojego właściciela.

Właściciele nie mogą wymagać od pracownika służby zdrowia, aby używał określonego formularza, ani stawiać mu nieuzasadnionych wymagań

Jedną z powszechnych komplikacji, na jakie napotykają lokatorzy starający się o zakwaterowanie ESA jest to, że właściciele nalegają, aby pracownik służby zdrowia wypełnił dodatkowe formularze oprócz listu ESA, który wydali. Właściciele również czasami nakładają inne wymagania na licencjonowanego specjalistę, takie jak składanie oświadczeń pod przysięgą.

HUD w swoich wytycznych stwierdził, że wynajmujący nie mogą wymagać od pracownika służby zdrowia użycia określonego formularza, dostarczenia dokumentów poświadczonych notarialnie, złożenia oświadczeń pod groźbą kary krzywoprzysięstwa lub dostarczenia diagnozy osoby lub innych szczegółowych informacji o jej upośledzeniu umysłowym.

Jest to dobra wiadomość dla najemców z wynajmującymi, którzy wymagają dodatkowych formularzy, które żądają inwazyjnych informacji o najemcy. Najemcy mogą nadal wybierać, aby ich pracownik służby zdrowia wypełnił formularze wynajmującego, które są jedynie potwierdzające lub które nie wymagają wrażliwych szczegółów na temat stanu najemcy. Najemcy są teraz jednak chronieni, jeśli ich wynajmujący przekroczy swoje granice i zażąda od pracownika służby zdrowia wypełnienia formularza, który wykracza poza zakres zasad Fair Housing.

HUD zauważa, że polega na licencjonowanych pracowników służby zdrowia, aby zapewnić dokładne informacje według ich najlepszej wiedzy osobistej, zgodnie z ich obowiązków zawodowych. Podobnie jak HUD uznaje ustalenia licencjonowanych specjalistów, wynajmujący powinni również polegać na ustaleniach licencjonowanego pracownika służby zdrowia przedstawionych w zgodnym piśmie ESA, bez stawiania dodatkowych żądań dotyczących poufnych informacji lub nakładania dodatkowych wymogów, takich jak oświadczenia pod przysięgą.

Właściciele nie mogą żądać szczegółów na temat stanu lokatora

Niektórzy właściciele podczas procesu zakwaterowania ESA będą żądać więcej szczegółów na temat stanu lokatora i dlaczego potrzebuje on konkretnego ESA. HUD po raz kolejny podkreślił, że dostawcy usług mieszkaniowych nie mogą żądać szczegółowych informacji dotyczących stanu zdrowia najemcy. Wynajmujący nie mogą żądać dostępu do dokumentacji medycznej ani nalegać na przeprowadzenie badania lekarskiego. HUD stwierdza w swoich wytycznych, że wynajmujący nie mają prawa znać diagnozy najemcy i że wynajmujący nie mogą wymagać ujawnienia szczegółów dotyczących stopnia niepełnosprawności najemcy.

HUD wyjaśnił, w jaki sposób wnioski ESA powinny być składane właścicielom

Wielu właścicieli ESA pytało przez lata, jak dokładnie powinni złożyć swój list ESA do właściciela. HUD wyjaśnił, że lokatorzy mogą złożyć wniosek o zakwaterowanie ich ESA ustnie lub na piśmie. Wniosek może być również złożony bezpośrednio przez właściciela ESA, lub przez kogoś innego w imieniu właściciela, np. osobę legalnie zamieszkującą w lokalu z właścicielem ESA, opiekuna prawnego lub upoważnionego przedstawiciela. Lokatorzy nie muszą składać pisemnego wniosku ani używać słów „racjonalne zakwaterowanie”, „zwierzę towarzyszące” lub innych specjalnych słów, aby poprosić o zakwaterowanie dla swojego ESA.

Powinno wystarczyć, aby najemca po prostu dał znać wynajmującemu, że prosi o możliwość zamieszkania ze swoim ESA i przedłożył list ESA.

HUD zachęca jednak najemców do sprecyzowania, że proszą o „rozsądne zakwaterowanie” dla Zwierzęcia Wsparcia Emocjonalnego, aby uniknąć wszelkich nieporozumień dotyczących ich prośby. HUD zaleca również, aby najemcy zachować kopię ich wniosek o zakwaterowanie i wszelkie dokumenty uzupełniające. Te rozsądne wskazówki od HUD przydadzą się w przypadku późniejszego sporu z wynajmującym o to, czy wniosek o zakwaterowanie ESA został kiedykolwiek złożony.

Mieszkańcy mogą złożyć wniosek ESA przed lub po nabyciu ESA

Innym częstym pytaniem, jakie zadają przyszli właściciele ESA, jest to, kiedy muszą złożyć wniosek ESA do wynajmującego i czy mogą złożyć wniosek, jeżeli ich ESA już z nimi mieszka. HUD wyjaśnił, że najemcy mogą wnioskować o zakwaterowanie ESA albo przed lub po nabyciu ich Emotional Support Animal.

HUD stwierdza w swoich wytycznych, że osoba niepełnosprawna może złożyć wniosek o racjonalne zakwaterowanie w dowolnym czasie, a wynajmujący musi rozważyć wniosek, nawet jeśli najemca złożył wniosek po wprowadzeniu ESA do swojego domu.

Zawsze zalecamy, żeby właściciele ESA byli w pełni przejrzyści wobec swoich wynajmujących w kwestii swojej sytuacji związanej z ESA i żeby jak najszybciej poinformowali swoich wynajmujących, jeżeli otrzymują ESA. Czasami wynajmujący dowiadują się, że najemca trzyma ESA w tajemnicy i grożą wyrzuceniem ESA lub wypowiedzeniem umowy najmu najemcy. HUD stwierdził, że w takich sytuacjach najemca nadal może złożyć wniosek o ESA, ale termin może stwarzać wrażenie, że najemca działał w złej wierze (tzn. uzyskał ESA tylko po to, aby ominąć przepisy dotyczące zwierząt domowych). Oznacza to kilka rzeczy: Po pierwsze, jeśli uważasz, że możesz kwalifikować się do uzyskania ESA, powinieneś jak najszybciej zwrócić się o pomoc do licencjonowanego specjalisty, a nie dopiero po tym, jak przyniesiesz zwierzę do domu, a Twój wynajmujący to odkryje. Po drugie, powinieneś zawsze starać się, o ile to możliwe, poinformować właściciela przed wprowadzeniem się ESA. Nie zawsze jest to wykonalne – na przykład, jeśli już mieszkasz ze zwierzęciem, a później to zwierzę kwalifikuje się jako ESA.

Podsumowanie jest takie, że nigdy nie powinieneś próbować ukrywać ESA przed wynajmującym, a właściciele ESA powinni złożyć wniosek o zakwaterowanie ESA, jak tylko zakwalifikują się do listu ESA. Możesz również złożyć wniosek do właściciela przed faktycznym przyjęciem zwierzęcia, które stanie się Twoim ESA.

HUD wyjaśnia, jaki typ zwierząt może kwalifikować się jako ESAs

Emotional Support Animals to najczęściej psy i koty, ale wiele typów zwierząt może służyć jako wspaniali towarzysze, którzy zapewniają wsparcie emocjonalne. HUD w swoich wytycznych wyjaśnia, że każde „małe, udomowione zwierzę, które jest tradycyjnie trzymane w domu dla przyjemności, a nie dla celów komercyjnych” może być ESA. Psy, koty, małe ptaki, króliki, chomiki, myszoskoczki, inne gryzonie, ryby i żółwie są podane jako konkretne przykłady zwierząt, które należą do tej kategorii.

Nie oznacza to, że inne zwierzęta nie mogą służyć jako ESAs. HUD zauważa, że inne „wyjątkowe” zwierzęta, takie jak gady inne niż żółwie, zwierzęta hodowlane, małpy, kangury i inne zwierzęta nieudomowione będą musiały sprostać wyższym wymaganiom, aby wynajmujący mogli je zaakceptować. HUD zauważa, że na właścicielach takich „wyjątkowych” zwierząt spoczywać będzie znaczny ciężar wykazania potrzeby posiadania takiego zwierzęcia i powinni oni przedłożyć dodatkową dokumentację od pracownika służby zdrowia potwierdzającą potrzebę posiadania zwierzęcia. W tych przypadkach, pracownik służby zdrowia będzie musiał opisać unikalne okoliczności, które uzasadniają potrzebę klienta dla konkretnego zwierzęcia.

Dostawcy usług mieszkaniowych muszą nawiązać dialog ze swoimi najemcami na temat wniosków o dostosowanie ESA, a także zbadać inne opcje, jeżeli wniosek zostanie odrzucony

Czasami najemcy stają w obliczu niefortunnej sytuacji, w której ich właściciel odmawia rozważenia ich wniosku o ESA, odmawia ESA bez podania powodów lub po prostu odmawia omówienia tej kwestii w ogóle. HUD stwierdził w swoich nowych przepisach, że przed odrzuceniem wniosku o racjonalne zakwaterowanie z powodu braku informacji o niepełnosprawności najemcy lub jego ESA, dostawca usług mieszkaniowych powinien „zaangażować się w dialog w dobrej wierze” z najemcą, określany jako „interaktywny proces”.

Właściciele muszą dać najemcy „rozsądną możliwość” dostarczenia dokumentacji dotyczącej ich ESA przed odrzuceniem prośby najemcy.

HOAs i Co-Ops podlegają zasadom ESA

Ogólnie rozumiano, że HOAs i co-ops podlegają tym samym zasadom Fair Housing, co inne rodzaje mieszkań. Jednakże, lokatorzy czasami napotykają wyzwania w kontaktach z trudnymi HOA i spółdzielniami.

W celu uniknięcia wątpliwości, HUD stwierdził, że rozsądne dostosowanie dla ESA może obejmować rozsądne dostosowanie do prawa zagospodarowania przestrzennego, zasad stowarzyszenia właścicieli domów lub zasad spółdzielni.

Tenenci są odpowiedzialni za dobre samopoczucie ich ESAs, i mogą również wykorzystywać innych do pomocy w opiece nad ESA

To prawdopodobnie rozumie się samo przez się, ale właściciel ESA jest zawsze odpowiedzialny za dobre samopoczucie i bezpieczeństwo ich ESA, jak również za wszelkie konsekwencje, które wynikają z działań ich ESA. HUD przypomina właścicielom ESA w swoich zaktualizowanych wytycznych, że najemcy z ESA są odpowiedzialni za karmienie, utrzymanie, zapewnienie opieki weterynaryjnej dla i kontrolowanie ich Zwierzęcia Wsparcia Emocjonalnego.

HUD wyjaśnia również, że najemca może to zrobić na własną rękę, z pomocą rodziny i przyjaciół, lub z innymi osobami trzecimi, takimi jak wolontariusze lub dostawcy usług.

Wskazówka ta jest pomocna dla właścicieli ESA, którym właściciele sugerowali, że ESA musi być pod ich całkowitą kontrolą przez cały czas. HUD uznaje, że właściciele ESA, podobnie jak większość właścicieli zwierząt domowych, będą od czasu do czasu wykorzystywać osoby trzecie do opieki nad swoim zwierzęcym towarzyszem.

Rejestracje i licencje NIE są legalnymi sposobami na zakwalifikowanie ESA

Przez lata napisaliśmy wiele artykułów i ostrzegaliśmy wielu ludzi, że jedynym sposobem na legalne zakwalifikowanie zwierzęcego towarzysza jako ESA jest uzyskanie listu ESA od licencjonowanego pracownika służby zdrowia. Strony internetowe, które sprzedają rejestracje i licencje za opłatą, nie świadczą skutecznych usług ESA.

HUD jasno stwierdza w swoich wytycznych, że tego typu dokumenty zakupione online są niewystarczające do wykazania wynajmującym, że najemca jest niepełnosprawny i wymaga ESA. Pochwalamy wysiłki HUD, aby rozprawić się z witrynami internetowymi, które sprzedają wątpliwe usługi ESA i nieskuteczne produkty. Ostrzegamy również klientów przed firmami, które sprzedają listy ESA bez udziału licencjonowanego specjalisty – tego typu listy są również nieważne.

HUD zaleca, aby pracownik służby zdrowia podpisał i datował wszelką dostarczoną dokumentację oraz podał dane kontaktowe i informacje o licencjonowaniu zawodowym w liście ESA. Zawsze łączyliśmy klientów z licencjonowanymi specjalistami, którzy dostarczają listy ESA na ich podpisanym papierze firmowym, z ich danymi kontaktowymi i informacjami o licencjach zawodowych. Cieszymy się, że HUD wyjaśnił, że listy ESA powinny zawsze spełniać ten minimalny standard.

HUD wyjaśnia, że listy ESA mogą pochodzić od terapeutów online

Rutynowo podkreślamy przyszłym właścicielom ESA, że listy ESA muszą pochodzić od licencjonowanego pracownika służby zdrowia, a HUD ponownie potwierdza ten wymóg w swoich najnowszych wytycznych. HUD wyraźnie stwierdza, że dokumentacja ESA musi pochodzić od licencjonowanego pracownika służby zdrowia. HUD podał jako przykłady LHCPs następujących specjalistów: psychologów, psychiatrów, optometrystów, lekarzy, asystentów lekarzy, pielęgniarzy, pielęgniarek, pracowników socjalnych i innych specjalistów zdrowia psychicznego. Właściciele czasami upierają się, że list ESA musi pochodzić od lekarza – zgodnie z wytycznymi HUD jest to nieprawda.

Na ESA Doctors, klienci są zawsze podłączone do profesjonalistów, które są licencjonowane dla ich państwa. Licencjonowani specjaliści opieki zdrowotnej, z którymi pracują ESA Doctors, wydają zalecenia dla ESAs w oparciu o ich niezależny profesjonalny osąd.

HUD zauważa, że legalni licencjonowani specjaliści opieki zdrowotnej mogą świadczyć usługi związane z ESA zdalnie, w tym przez Internet.

To wyjaśnienie od HUD jest główną wygraną dla osób, które nie są w stanie zobaczyć terapeuty osobiście. Wiele osób, z powodów finansowych lub innych, nie jest w stanie lub nie chce szukać pomocy osobiście, a usługi online zapewniają nieocenione zasoby dla tej niezasłużonej populacji.

HUD’sGuidance Affirms the Importance of ESAs and the Need to Protect ESA Owners inthe Home

In its recent guidance,HUD recognizes the crucial role that Emotional Support Animals can have in thelives of their owners. Niektóre przykłady, że HUD daje, jak zwierzęta pomocnicze pomagają właścicielom z chorobami psychicznymi obejmują:

• Zapewnienie wsparcia emocjonalnego, które łagodzi co najmniej jeden zidentyfikowany objaw lub efekt upośledzenia umysłowego
• Podjęcie działania w celu uspokojenia osoby z zespołem stresu pourazowego (PTSD) podczas ataku lęku
• Pomaganie osobie w radzeniu sobie ze stresem lub bólem związanym z niepełnosprawnością;
• Pomaganie osobie z chorobą psychiczną w wyjściu z izolacji domu lub w interakcji z innymi
• Umożliwienie osobie radzenia sobie z objawami lub skutkami dużej depresji poprzez zapewnienie powodu do życia

Jeśli jesteś obecnym właścicielem ESA lub starasz się zakwalifikować, aby nim zostać, ważne jest, aby zrozumieć swoje prawa wynikające z prawa federalnego, jeśli chodzi o mieszkania. Wytyczne HUD 2020 zapewniają bardzo potrzebną jasność na wiele niejasności, które istniały, gdy przyszło jak wnioski ESA powinny być przetwarzane zgodnie z zasadami Fair Housing. Ważne jest, aby zauważyć, że HUD ostrzegł społeczeństwo przed usługami ESA, które sprzedają certyfikaty, licencje i rejestracje. HUD podkreśla, że uzasadnione listy ESA musi pochodzić z licencjonowanego pracownika służby zdrowia.

Jeśli uważasz, że masz chorobę psychiczną lub cierpią z powodu emocjonalnego niepokoju i są zainteresowani w widząc, czy może kwalifikować się do ESA, zawsze zalecamy poszukiwanie pomocy wykwalifikowanego licencjonowanego pracownika służby zdrowia. Jeśli nie masz pracownika służby zdrowia, masz problemy z jego znalezieniem lub nie masz możliwości spotkać się z nim osobiście, możemy pomóc Ci połączyć się z licencjonowanym pracownikiem służby zdrowia w Twoim stanie, który może pomóc ocenić, czy zwierzę wsparcia emocjonalnego może być dla Ciebie odpowiednie.

Poniżej znajduje się podsumowanie 12 ważnych szczegółów dotyczących zaktualizowanych zasad Fair Housing

Jeśli znalazłeś ten artykuł pomocny, możesz być zainteresowany zapisaniem poniższej grafiki lub podzieleniem się nią z bliską osobą, która może być dotknięta tymi zmianami.

.