Wat is een executieverkoop?

Een executieverkoop vindt plaats wanneer de bank haar pandrechten uitoefent en een huis op een veiling verkoopt. De bank verkrijgt een pandrecht (een eigendomsbelang in het onroerend goed) wanneer een lener een hypotheek neemt. Het pandrecht helpt beschermen tegen een aanzienlijk verlies door de bank in staat te stellen het huis te executeren en het op een veiling te verkopen als de kredietnemer stopt met het doen van de overeengekomen betaling (in gebreke blijft bij het aflossen van de lening).

Het pandrecht staat de bank echter niet toe het huis onmiddellijk na een in gebreke blijven te verkopen op een executieveiling. In plaats daarvan moet een huiskredietverstrekker de federale en staatsafsluitingswetten volgen.

De federale wet (vanaf januari 2017) verbiedt een bank om een uitzettingsprocedure te starten voordat de hypotheekbetaling van een huiseigenaar 120 dagen achterstallig is. Het doel van de federale wachtperiode is om de huiseigenaar te helpen in het huis te blijven. De extra tijd geeft de eigenaar een kans om een manier te vinden om de lening actueel te maken of om een programma voor verliesbeperking aan te vragen.

Nadat de wachtperiode van 120 dagen is verstreken, kan de geldschieter beginnen met executoriale beslaglegging door de wet te volgen van de staat waar het huis zich bevindt. De bank zal gebruik maken van ofwel een gerechtelijke of buitengerechtelijke executoriale procedure, afhankelijk van de specifieke staat proces.

Een gerechtelijke procedure begint wanneer de kredietgever een rechtszaak bij de rechtbank indient. Als de bank wint, zal de rechtbank opdracht geven het huis te verkopen op een executieverkoop.

Als de bank een niet-gerechtelijke procedure gebruikt, zal het stappen volgen die in de staatswet zijn beschreven. In de meeste gevallen moet de kredietgever de kredietnemer in kennis stellen van het in gebreke blijven, de kredietnemer een korte tijd geven om de rekening te betalen en de kredietnemer (en mogelijk het publiek) op de hoogte stellen van de datum van de executieverkoop. Na het voltooien van deze stappen, kan de bank overgaan tot de gedwongen verkoop zonder toestemming van de rechter.

(Als u meer wilt weten over de executiewetgeving in uw staat, lees Staat Foreclosure Wetten.)