Det amerikanske boligministerium udsteder nye 2020-regler for Emotional Support Animals

Den 28. januar 2020 udstedte det amerikanske boligministerium (HUD) nye retningslinjer vedrørende Emotional Support Animals (ESA’er) i boliger. Dette er en vigtig udvikling for ejere af ESA’er og den første omfattende opdatering af ESA-reglerne for boliger, siden HUD sidst udsendte retningslinjer i 2013.

12 vigtige fakta, som ESA-ejere skal vide

Alle ejere af ESA’er eller kommende ejere af ESA’er bør gøre sig bekendt med disse nye regler, som nu er trådt i kraft og erstatter reglerne fra 2013. Denne artikel omhandler 12 vigtige detaljer om de nye regler og har til formål at hjælpe lejerne med at forstå deres nuværende rettigheder som ESA-ejere.

1. HUD bekræfter, at udlejere ikke kan pålægge race-/vægtbegrænsninger eller opkræve gebyrer og depositum for ESA’er
2. Udlejere bør svare på ESA-forespørgsler hurtigt og mindst inden for 10 dage.
3. Udlejer kan ikke kræve, at sundhedspersonale skal bruge en bestemt formular
4. Udlejer kan ikke anmode om følsomme oplysninger om lejerens tilstand
5. ESA-anmodninger kan fremsættes mundtligt eller skriftligt
6. Lejere kan fremsætte en ESA-anmodning før eller efter anskaffelse af deres ESA
7. Hunde, katte, små fugle, kaniner, hamstre, gerbiler, andre gnavere, fisk og skildpadder kan være ESA’er.
8. Udlejere skal indgå i en interaktiv dialog med lejerne om ESA-anmodninger
9. HOA’er og Co-Ops er underlagt ESA-reglerne
10. Lejere kan benytte sig af hjælp fra tredjepart
11. parter til at passe deres ESA’er
12. Registreringer og licenser er IKKE legitime måder at kvalificere en ESA på
13. ESA-breve kan komme fra online sundhedsprofessionelle

Baggrund

Først, lidt hurtig baggrund, især for dem, der er nye til ESA boliglove. Fair Housing Act er en føderal lov, der gør det ulovligt for boligudbydere at nægte en rimelig tilpasning, som en person med et handicap har brug for for at have lige muligheder for at nyde og bruge en bolig. Mange personer med psykiske handicaps, herunder depression, angst, PTSD og fobier, har følelsesmæssige støttedyr, som giver dem trøst og lindring af symptomerne på deres tilstand. For at kvalificere et ledsagedyr som en ESA skal ejeren indhente et anbefalingsbrev fra en autoriseret sundhedsperson (LHCP).

Lejere med ESA-breve har visse rettigheder i henhold til Fair Housing Act:

• ESA’er er tilladt i næsten alle typer boliger, selv i boliger med en politik om forbud mod husdyr.
• ESA’er betragtes ikke som normale kæledyr i henhold til Fair Housing-reglerne, og bygningspolitikker, der gælder for kæledyr, gælder ikke for Emotional Support Animals. Ejerne har f.eks. ikke lov til at opkræve gebyrer og depositum i forbindelse med ESA’er.
• Udlejere kan heller ikke pålægge race- eller vægtbegrænsninger for ESA’er.

Husministeriet fastsætter bedste praksis for, hvordan indkvartering af ESA’er skal håndteres. HUD bemærker, at det modtog et stigende antal klager over, hvordan ESA-logi skal håndteres. Lejerne klagede over, at udlejerne uretfærdigt afviste deres anmodninger, og udlejerne klagede over forvirring med hensyn til, hvordan de skulle behandle lejernes anmodninger korrekt. Som svar på disse klager og på usikkerheden omkring ESA-procedurer har HUD udsendt en helt ny vejledning for at præcisere kravene til ESA-indretning.

For nuværende ESA-ejere, der er bekymrede for, om deres udlejer kan forsøge at fratage dem deres ESA i henhold til de nye regler, gør HUD det klart, at udlejere ikke kan revurdere anmodninger om ESA-indretning, der er blevet imødekommet før udstedelsen af den nye vejledning. Alle ESA-anmodninger, der indsendes til udlejere efter den 28. januar 2020, vil dog være omfattet af den nye HUD-vejledning. De nuværende ESA-ejere bør stadig gøre sig bekendt med de nye ESA-regler, der gælder for dem.

Den gode nyhed for nuværende og kommende ESA-ejere er, at den nye vejledning giver nogle yderligere beskyttelsesforanstaltninger for ESA’er og meget tiltrængt klarhed for udlejere og lejere. HUD’s nye vejledning besvarer også nogle spørgsmål, som mange ESA-ejere ofte stillede, og som der ikke tidligere var klare svar på. Her er 12 fakta, som alle ESA-ejere bør være opmærksomme på i forbindelse med de seneste regler.

HUD bekræfter eksisterende rettigheder for ESA-ejere: Ingen race-/vægtbegrænsninger, og ingen gebyrer og indskud er tilladt

I sin seneste vejledning bekræfter HUD endnu en gang, at de normale regler, der gælder for kæledyr, ikke gælder for ESA’er. Det betyder, at udlejere ikke kan indføre begrænsninger med hensyn til størrelsen eller racen af en hund, der anvendes som følelsesmæssig støttehund. Udlejere kan kun nægte ESA’er i begrænsede tilfælde, f.eks. hvis der er specifikke problemer med ESA’ens faktiske adfærd, som udgør en direkte trussel mod andre, eller hvis indkvartering af ESA’en ville medføre en grundlæggende ændring af udlejers lokaler.

I henhold til HUD’s retningslinjer var det også forbudt for udlejere at opkræve gebyrer og depositum i forbindelse med ESA’er. Selv hvis en lejers bygning opkrævede et månedligt gebyr eller depositum for almindelige kæledyr, er ESA-ejere fritaget for at skulle betale sådanne omkostninger. HUD har i sin seneste vejledning bekræftet, at gebyrer og depositum ikke er tilladte, og har yderligere præciseret, at udlejere heller ikke kan opkræve et ansøgningsgebyr i forbindelse med en lejers anmodning om indkvartering af deres ESA.

En udlejer kan dog opkræve en lejer for skader, som deres Emotional Support Animal forårsager, hvis det er udlejerens sædvanlige praksis at opkræve betaling for skader forårsaget af lejere. Udlejere har ofte klaget over ikke at kunne opkræve gebyrer og depositum for at dække eventuelle skader, som en ESA kan forårsage, men HUD bekræfter, at ESA-ejere er ansvarlige for deres ESA’ers handlinger, og at udlejere også kan fratrække omkostninger i forbindelse med skader forårsaget af en ESA fra det standardsikkerhedsdepositum, der opkræves af alle lejere.

Udlejere skal svare på ESA-forespørgsler inden for 10 dage

I tidligere vejledning har HUD anført, at udlejere ikke kunne “urimeligt forsinke” at svare på ESA-forespørgsler. Dette førte til forvirring om den nøjagtige tidsramme, som en udlejer havde til at svare. De fleste udlejere svarer inden for få dage, men nogle forlænger processen, og lejerne var usikre på, hvilke rettigheder de havde, hvis udlejeren trak tiden ud. HUD har heldigvis i sin seneste vejledning præciseret, at boligudbydere skal svare “prompte, generelt inden for 10 dage efter modtagelse af dokumentation”. Dette giver noget tiltrængt sikkerhed til ESA-ejere, der venter spændt på, at deres udlejer skal træffe en beslutning.

Udlejere kan ikke kræve, at sundhedspersonalet skal bruge en bestemt formular eller stille urimelige krav til dem

En almindelig komplikation, som lejere, der søger ESA-bolig, løber ind i, er, at udlejere vil insistere på, at yderligere formularer skal udfyldes af sundhedspersonalet ud over det ESA-brev, de har udstedt. Udlejere stiller også nogle gange andre krav til den autoriserede fagperson, som f.eks. at afgive erklæringer under ed.

HUD har i sin vejledning anført, at udlejere ikke kan kræve, at en sundhedsprofessionel bruger en bestemt formular, fremlægger notariedokumenter, afgiver erklæringer under straf af mened eller fremlægger en persons diagnose eller andre detaljerede oplysninger om en persons mentale funktionsnedsættelser.

Dette er gode nyheder for lejere med udlejere, der kræver yderligere formularer, som kræver invasive oplysninger om lejeren. Lejerne kan stadig vælge at få deres sundhedspersonale til at udfylde udlejers formularer, der blot er bekræftende eller ikke kræver følsomme oplysninger om lejerens tilstand. Lejerne er nu imidlertid beskyttet, hvis udlejeren overskrider sine grænser og kræver, at sundhedspersonalet udfylder en formular, der ligger uden for rammerne af reglerne om rimelige boligforhold.

HUD bemærker, at det stoler på, at autoriserede sundhedspersonale giver nøjagtige oplysninger efter bedste evne og i overensstemmelse med deres professionelle forpligtelser. Ligesom HUD støtter sig til autoriserede fagfolks vurderinger, bør udlejere også stole på en autoriseret sundhedspersons vurdering i et ESA-brev, der er i overensstemmelse med reglerne, uden at stille yderligere krav om følsomme oplysninger eller stille yderligere krav som f.eks. erklæringer under ed.

Udlejere kan ikke kræve detaljer om lejerens tilstand

Nogle udlejere vil under ESA-tilpasningsprocessen kræve at kende flere detaljer om lejerens tilstand, og hvorfor de har brug for en bestemt ESA. HUD har endnu en gang understreget, at boligudbydere ikke kan anmode om specifikke detaljer om lejerens tilstand. Udlejere kan ikke anmode om adgang til lægejournaler eller insistere på en lægeundersøgelse. HUD anfører i sin vejledning, at udlejere ikke har ret til at kende lejerens diagnose, og at udlejere ikke kan kræve, at der oplyses detaljer om sværhedsgraden af lejerens handicap.

HUD har præciseret, hvordan ESA-anmodninger skal indsendes til udlejere

Mange ESA-ejere har i årenes løb stillet spørgsmålstegn ved, hvordan de præcist skal indsende deres ESA-brev til deres udlejer. HUD har præciseret, at lejerne kan indgive en anmodning om indkvartering af deres ESA mundtligt eller skriftligt. Anmodningen kan også fremsættes direkte af ESA-ejeren eller af en anden person på vegne af ejeren, f.eks. en person, der lovligt bor i lejligheden sammen med ESA-ejeren, eller en værge eller en autoriseret repræsentant. Lejerne behøver ikke at indsende en skriftlig anmodning eller bruge ordene “rimelig tilpasning”, “hjælpedyr” eller andre særlige ord for at anmode om tilpasning for deres ESA.

Det bør være tilstrækkeligt for en lejer blot at lade udlejeren vide, at han/hun anmoder om at bo sammen med sin ESA og indsende sit ESA-brev.

HUD opfordrer dog lejerne til at specificere, at de anmoder om “rimelig indkvartering” for et følelsesmæssigt støttedyr for at undgå enhver forvirring vedrørende deres anmodning. HUD anbefaler også, at lejerne opbevarer en kopi af deres anmodning om tilpasning og eventuel dokumentation til støtte herfor. Disse fornuftige tips fra HUD vil være nyttige, hvis der senere opstår en tvist med udlejeren om, hvorvidt der nogensinde er blevet anmodet om en ESA-indretning.

Beboere kan indgive en ESA-anmodning før eller efter anskaffelse af ESA

Et andet almindeligt spørgsmål, som potentielle ESA-ejere stiller, er, hvornår de skal indgive deres ESA-anmodning til udlejeren, og om de kan indgive en anmodning, hvis deres ESA allerede bor hos dem. HUD har præciseret, at lejere kan anmode om ESA-indkvartering enten før eller efter anskaffelsen af deres Emotional Support Animal.

HUD anfører i sin vejledning, at en person med et handicap kan fremsætte en anmodning om rimelig tilpasning til enhver tid, og at udlejeren skal overveje anmodningen, selv om lejeren fremsatte anmodningen efter at have fået ESA’en ind i deres hjem.

Vi anbefaler altid, at ESA-ejere er fuldt gennemsigtige over for deres udlejere om deres ESA-situation og at lade deres udlejere vide så hurtigt som muligt, hvis de får en ESA. Nogle gange finder udlejere ud af, at en lejer har holdt en ESA hemmeligt og truer med at smide ESA’en ud eller opsige lejerens lejekontrakt. HUD har oplyst, at lejeren i disse situationer stadig kan indgive en ESA-anmodning, men tidspunktet kan give indtryk af, at lejeren har handlet i ond tro (dvs. at lejeren har fået en ESA udelukkende for at omgå reglerne for kæledyr). Det betyder et par ting: For det første: Hvis du tror, at du måske er berettiget til en ESA, bør du søge hjælp hos en autoriseret fagmand så hurtigt som muligt, og ikke først når du tager et dyr med hjem, og din udlejer opdager det. For det andet bør du så vidt muligt altid forsøge at informere udlejeren, inden ESA’en flytter ind. Det er ikke altid muligt – f.eks. hvis du allerede bor sammen med et kæledyr, og dette kæledyr senere kvalificerer sig til at være en ESA.

Summarum er, at du aldrig bør forsøge at skjule en ESA for en udlejer, og ESA-ejere bør indsende en anmodning om ESA-bolig, så snart de kvalificerer sig til et ESA-brev. Du kan også indsende anmodningen til din udlejer, inden du rent faktisk adopterer det dyr, der skal blive din ESA.

HUD præciserer, hvilke typer dyr der kan kvalificere sig som ESA’er

Emotional Support Animals er oftest hunde og katte, men mange typer dyr kan fungere som vidunderlige ledsagere, der yder følelsesmæssig støtte. HUD præciserer i sin vejledning, at ethvert “lille husdyr, der traditionelt holdes i hjemmet til fornøjelse snarere end til kommercielle formål” kan være et ESA. Hunde, katte, små fugle, kaniner, hamstere, gerbiler, andre gnavere, fisk og skildpadder nævnes som specifikke eksempler på dyr, der falder ind under denne kategori.

Det betyder ikke, at andre dyr ikke kan fungere som ESA’er. HUD bemærker, at andre “unikke” dyr, som f.eks. andre krybdyr end skildpadder, husdyr, aber, kænguruer og andre ikke-domesticerede dyr vil stå over for en højere barriere for at få udlejere til at acceptere dem. HUD bemærker, at ejere af sådanne “unikke” dyr vil stå over for en betydelig byrde med hensyn til at påvise behovet for et sådant dyr og bør fremlægge yderligere dokumentation fra deres sundhedspersonale, der specifikt bekræfter behovet for dyret. I disse tilfælde skal sundhedspersonalet beskrive de unikke omstændigheder, der berettiger kundens behov for det pågældende dyr.

Boligudbydere skal indgå i dialog med deres lejere om anmodninger om ESA-indretning og også undersøge andre muligheder, hvis anmodningen afvises

Sommetider står lejere i en uheldig situation, hvor deres udlejer nægter at overveje deres anmodning om en ESA, afviser en ESA uden at give en begrundelse eller bare nægter at diskutere sagen overhovedet. HUD har i sine nye regler anført, at boligudbyderen, inden han afviser en anmodning om rimelige tilpasninger på grund af manglende oplysninger om en lejers handicap eller deres ESA, skal “indgå i en dialog i god tro” med lejeren, kaldet den “interaktive proces”.

Lejere skal give lejeren en “rimelig mulighed” for at fremlægge dokumentation vedrørende deres ESA, før de afviser lejers anmodning.

Udlejer skal lade lejeren vide, hvorfor de mener, at lejerens ESA-anmodning er utilstrækkelig, og indgå i en dialog i god tro for at afhjælpe situationen. Hvis udlejeren nægter rimelig tilpasning til en ESA, fordi de har fastslået, at den pågældende ESA udgør en direkte trussel, skal udlejeren også have overvejet, om der kan være foranstaltninger til at fjerne eller reducere denne trussel til et acceptabelt niveau gennem foranstaltninger, som lejeren træffer for at opretholde eller kontrollere sin ESA. HUD giver som eksempel lejeren mulighed for at opbevare den potentielt truende ESA i en sikker indhegning.

HOA’er og andelsboliger er underlagt ESA-reglerne

Det blev generelt forstået, at HOA’er og andelsboliger var underlagt de samme Fair Housing-regler som andre typer boliger. Lejerne ville dog nogle gange stå over for udfordringer i forbindelse med vanskelige HOA’er og andelsboligforeninger.

For at undgå tvivl har HUD erklæret, at en rimelig tilpasning for en ESA kan omfatte en rimelig tilpasning til en lov om arealanvendelse og zoneinddeling, en regel i en ejerforening eller en andelsboligforeningsregel.

Lejere er ansvarlige for deres ESA’ers velbefindende og kan også benytte andre til at hjælpe med at passe ESA

Det siger nok sig selv, men en ESA-ejer er altid ansvarlig for deres ESA’ers velbefindende og sikkerhed samt for eventuelle konsekvenser, der stammer fra deres ESA’s handlinger. HUD minder ESA-ejere i sin opdaterede vejledning om, at lejere med ESA’er er ansvarlige for at fodre, vedligeholde, yde dyrlægepleje til og kontrollere deres Emotional Support Animal.

HUD præciserer også, at lejeren kan gøre dette på egen hånd, med hjælp fra familie og venner eller med andre tredjeparter som f.eks. frivillige eller tjenesteudbydere.

Denne vejledning er nyttig for ESA-ejere, som har fået udlejere til at foreslå, at ESA’en skal være under deres fulde kontrol på alle tidspunkter. HUD anerkender, at ESA-ejere, ligesom de fleste kæledyrsejere, fra tid til anden vil benytte tredjeparter til at tage sig af deres kæledyrs ledsager.

Registreringer og licenser er IKKE legitime måder at kvalificere en ESA

Vi har skrevet mange artikler og advaret adskillige mennesker gennem årene om, at den eneste måde at kvalificere en dyrekammerat som ESA på legitimt er at få et ESA-brev fra en autoriseret sundhedsprofessionel. Websteder, der sælger registreringer og licenser mod et gebyr, leverer ikke effektive ESA-tjenester.

ESA’er har ikke brug for en registrering eller licens, og disse ting giver heller ikke et dyr nogen juridiske rettigheder eller bekræfter, at ejeren har et handicap.

HUD gør det klart i sin vejledning, at disse typer dokumenter, der købes online, ikke er tilstrækkelige til at påvise over for udlejere, at en lejer har et handicap, der kræver en ESA. Vi bifalder HUD’s bestræbelser på at slå ned på websteder, der sælger tvivlsomme ESA-tjenester og ineffektive produkter. Vi advarer også kunder mod virksomheder, der sælger ESA-breve uden inddragelse af en autoriseret professionel – disse typer breve er også ugyldige.

HUD anbefaler, at sundhedspersonalet underskriver og daterer al dokumentation, der leveres, og angiver kontaktoplysninger og oplysninger om faglig licens i ESA-brevet. Vi har altid forbundet kunderne med autoriserede fagfolk, der leverer ESA-breve på deres underskrevne brevpapir med deres kontaktoplysninger og oplysninger om deres professionelle licensering inkluderet. Vi er glade for at se, at HUD har præciseret, at ESA-breve altid skal opfylde denne minimumsstandard.

HUD præciserer, at ESA-breve kan komme fra online terapeuter

Vi understreger rutinemæssigt over for potentielle ESA-ejere, at ESA-breve skal komme fra en autoriseret sundhedsperson, og HUD bekræfter igen dette krav i sin seneste vejledning. HUD anfører specifikt, at ESA-dokumentation skal komme fra en autoriseret sundhedsperson. HUD har som eksempler på LHCP’er givet følgende fagfolk: psykologer, psykiatere, optometrister, læger, lægeassistenter, praktiserende sygeplejersker, sygeplejersker, socialrådgivere og andre fagfolk inden for mental sundhed. Udlejere vil nogle gange insistere på, at et ESA-brev skal komme fra en læge – det er ikke sandt ifølge HUD’s vejledning.

Op ESA Doctors bliver klienter altid forbundet med fagfolk, der er licenseret for deres stat. De autoriserede sundhedspersoner, som ESA Doctors arbejder sammen med, giver anbefalinger om ESA’er baseret på deres uafhængige professionelle vurdering.

HUD bemærker, at legitime autoriserede sundhedspersonale kan levere ESA-relaterede tjenester på afstand, herunder via internettet.

Denne præcisering fra HUD er en stor gevinst for personer, der ikke er i stand til at se en terapeut personligt. Mange mennesker er af økonomiske eller andre årsager ikke i stand til eller uvillige til at søge hjælp personligt, og onlinetjenester udgør en uvurderlig ressource for denne underforsynede befolkningsgruppe.

HUD’sGuidance bekræfter betydningen af ESA’er og behovet for at beskytte ESA-ejere i hjemmet

I sin nylige vejledning anerkender HUD den afgørende rolle, som Emotional Support Animals kan spille i deres ejeres liv. HUD nævner nogle eksempler på, hvordan hjælpedyr kan hjælpe ejere med psykisk sygdom, bl.a:

• Giver følelsesmæssig støtte, der lindrer mindst ét identificeret symptom eller effekt af en psykisk funktionsnedsættelse
• Gør en indsats for at berolige en person med posttraumatisk stresssyndrom (PTSD) under et angstanfald
• Hjælper personen med at håndtere handicaprelateret stress eller smerte;
• Hjælp til en person med psykisk sygdom til at forlade isolationen i hjemmet eller til at interagere med andre
• Hjælp til en person til at håndtere symptomerne eller virkningerne af svær depression ved at give en grund til at leve

Hvis du er en nuværende ESA-ejer eller søger at kvalificere dig til at blive det, er det vigtigt at forstå dine rettigheder i henhold til føderal lov, når det gælder boliger. HUD’s 2020-vejledning giver meget tiltrængt klarhed om mange tvetydigheder, der eksisterede, da det kom til, hvordan ESA-anmodninger skal behandles i henhold til Fair Housing-reglerne. Det er vigtigt at bemærke, at HUD har advaret offentligheden mod ESA-tjenester, der sælger certificeringer, licenser og registreringer. HUD understreger, at legitime ESA-breve skal komme fra en autoriseret sundhedsperson.

Hvis du mener, at du har en psykisk sygdom eller lider af følelsesmæssig lidelse og er interesseret i at se, om du kan kvalificere dig til en ESA, anbefaler vi altid, at du søger hjælp hos en kvalificeret autoriseret sundhedsperson. Hvis du ikke har en sundhedsperson, har svært ved at finde en, eller ikke har mulighed for at se en professionel personligt, kan vi hjælpe dig med at forbinde dig med en sundhedsperson med licens i din stat, som kan hjælpe med at vurdere, om et Emotional Support Animal kan være passende for dig.

Nedenfor er en opsummering af de 12 vigtige detaljer vedrørende de opdaterede Fair Housing-regler

Hvis du fandt denne artikel nyttig, vil du måske være interesseret i at gemme grafikken nedenfor eller dele den med en af dine kære, som kan blive påvirket af disse ændringer.