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Zwei aktuelle Stellungnahmen zu Räumungsklagen von Eigentümern und Verwandten analysieren das unklare Gebiet des „guten Glaubens“.

In der Rechtssache DeLisi gegen Lam setzten sich die vertriebenen Mieter in einer Räumungsklage gegen bösen Glauben durch. Collin Lam und Kimberly Wong erwarben ein vollständig von Mietern bewohntes Gebäude mit vier Wohneinheiten in San Franciscos Outer Richmond. Sie beriefen sich auf die städtische Bestimmung über den Einzug des Eigentümers (OMI), um das Mietverhältnis in Einheit 2 zu beenden. Nachdem sie eingezogen waren, taten sie dasselbe, um Einheit 1 für Kimberlys Bruder Jordan gemäß der Bestimmung über den Einzug von Verwandten (RMI) zurückzugewinnen. Die Mieter beider Wohnungen räumten die Wohnung und verklagten sie dann mit der Begründung, dass die Kündigungen bösgläubig waren, dass Collin und Kimberly nicht wirklich dort wohnten und dass es bei der RMI-Klausel eigentlich um die Räumung von Langzeitmietern ging und nicht um den Wunsch des Bruders, die Wohnung zu übernehmen.

Die Eigentümer beteuerten ihre enge Verbundenheit mit der Nachbarschaft und den Verwandten in der Nähe und erklärten, sie hätten sich für die Wohnung 2 entschieden, weil das Erdgeschoss für das Baby und die Großmutter besser geeignet sei. Sie beschlossen, Jordan einziehen zu lassen, nachdem er ein paar Monate zuvor seinen Job verloren hatte.

Jordan ist tatsächlich eingezogen. Seine Aussage gab den Geschworenen jedoch Anlass zur Sorge. So hatte er beispielsweise nicht darüber gesprochen, ob er Miete zahlen würde, sondern „davon ausgegangen, dass er es wahrscheinlich tun würde“ (ein Verstoß gegen das RMI-Gesetz). Er war vor seinem Einzug nicht in Einheit 1 gewesen und kannte deren Grundriss nicht. Er und seine Freundin hatten erwogen, wegen der Arbeit aus der Gegend wegzuziehen. Die Geschworenen waren für diese Erklärung wenig empfänglich. Obwohl die Eigentümer und der Bruder tatsächlich eingezogen waren, wie es das Gesetz vorschreibt, fällten sie ein Urteil zugunsten des Mieters und verurteilten ihn zu 462.450 Dollar!

In ihrer Berufung argumentierten die Eigentümer, dass die Anwendung der Statuten durch das Gericht es „Mietern und Geschworenen erlaubte, hinter die Einhaltung der RMI-Bestimmungen durch die Vermieter zu blicken, um auf der Grundlage von Vermutungen über die Beweggründe der Vermieter zu entscheiden, ob sie wirklich aus den richtigen Gründen gehandelt haben, und sie dafür haftbar zu machen, dass sie ’schlechte Gedanken‘ hatten, obwohl ihre Handlungen ansonsten den Anforderungen des Gesetzes entsprachen.“

Das Berufungsgericht bestätigte DeLisi gegen Lam in einer unveröffentlichten Stellungnahme und stellte fest, dass das Erfordernis des „guten Glaubens“ eine zulässige materielle Beschränkung für Zwangsräumungen darstellt. Es reiche nicht aus, lediglich die mechanischen Anforderungen der Mietverordnung zu erfüllen. Das Gericht veröffentlichte die Stellungnahme kurz darauf auf Ersuchen mehrerer Anwälte der Mieter. (Unveröffentlichte Gutachten binden nur die Parteien, während veröffentlichte Gutachten auch die Öffentlichkeit binden).

In einem anderen Stadtteil verklagten Robyn und Ian Reynolds ihren ehemaligen Vermieter Cory Lau, der die Mietrechtsverordnung nutzte, um in ihre Wohnung über seinem Spirituosengeschäft in North Beach einzuziehen. In der Verhandlung gelang es den Mietern, aus guten Fakten schlechte zu machen. Lau wollte in die Wohnung einziehen, damit er nicht mehr sieben Tage die Woche und 12 Stunden am Tag für seine Arbeit von San Bruno pendeln musste, was umso dringlicher war, als seine eigene Miete stieg. Dies warf die Frage auf, ob er gelogen hatte, als er den Mietern seine Beweggründe für die Mieterhöhung erläuterte, und um wie viel die Miete steigen würde. Der Anwalt der Mieter ließ die Geschworenen sogar prüfen, ob Lau einen anderen Mieter, der Airbnb nutzte und damit gegen seinen Mietvertrag verstieß, hätte rauswerfen sollen. Lau stellte das (heilbare) Verhalten wieder her, aber die Mieter argumentierten, dass er den anderen Mieter wegen Verschuldens hätte rausschmeißen sollen und in eine andere Einheit hätte einziehen sollen, als er wollte, mit einem anderen gerechten Grund, als er beabsichtigte. Obwohl Lau letztlich nichts falsch gemacht hatte, verurteilten die Geschworenen ihn zu einer Schadensersatzzahlung von 670.574 Dollar!

Der Richter gab dem Antrag von Lau auf ein Urteil im Sinne des Urteils statt. Das Berufungsgericht bestätigte das Urteil in einer unveröffentlichten Stellungnahme und stimmte zu, dass „die Anforderungen ‚guter Glaube‘, ‚ohne Hintergedanken‘ und ‚ehrliche Absicht‘ keine weitreichende Untersuchung des allgemeinen Verhaltens und der Beweggründe eines Eigentümers auslösen, der versucht, den Besitz einer Einheit wiederzuerlangen.“ Maßgeblich ist, ob sie innerhalb von drei Monaten in die Wohnung eingezogen sind und sich dort noch aufhalten.

Auf einen Veröffentlichungsantrag der San Francisco Apartment Association und der Small Property Owners of San Francisco hin veröffentlichte das Berufungsgericht das Urteil Reynolds gegen Lau. Es befand DeLisi v. Lam für unterscheidbar (angesichts des Beweises, dass Jordan möglicherweise nicht beabsichtigte, einen langfristigen Hauptwohnsitz einzurichten) und stellte fest, dass, wenn das „dominante Motiv eines Vermieters für die Wiedererlangung des Besitzes darin besteht, die Einheit für mindestens 36 ununterbrochene Monate als Hauptwohnsitz zu nutzen, andere Nebengründe wie finanzielle Anreize oder persönliche Vorlieben im Allgemeinen kein Grund für einen Verstoß gegen die Mietverordnung sein können.“

Die Berufungskläger machen uns auf ein kürzlich veröffentlichtes Urteil unserer Kollegen der zweiten Abteilung dieses Gerichts aufmerksam, DeLisi gegen Lam. DeLisi bestätigte ein Geschworenenurteil, in dem festgestellt wurde, dass die Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohneinheiten gegen die Mietverordnung von San Francisco verstoßen hatten, weil sie einen bestehenden Mieter vertrieben hatten, um den Einzug eines Verwandten zu ermöglichen. Wir halten DeLisi für unterscheidbar, da Beweise dafür vorgelegt wurden, dass der Verwandte möglicherweise nicht die Absicht hatte, einen langfristigen Hauptwohnsitz zu begründen. (Siehe a.a.O., S. *11) Hier war es unbestritten, dass Lau und seine Verlobte den Besitz von 456 Broadway als ihren langfristigen Hauptwohnsitz zurückerlangen wollten und seitdem dort leben. Wir lesen DeLisi nicht dahingehend, dass ein Eigentümer gegen die Mietverordnung verstoßen kann, wenn er oder sie neben der gutgläubigen Absicht, einen langfristigen Hauptwohnsitz zu begründen, noch andere Motive hegt. Solange das vorherrschende Motiv des Eigentümers für die Wiedererlangung des Besitzes darin besteht, die Einheit mindestens 36 Monate lang ununterbrochen als Hauptwohnsitz zu nutzen (§ 37.9, Unterabschnitt (a)(8)(i)), können andere Nebengründe wie finanzielle Anreize oder persönliche Vorlieben im Allgemeinen kein Grund für einen Verstoß gegen die Mietverordnung sein.

Eine Version dieses Artikels erschien ursprünglich im Oktober 2019 im Newsletter für die Small Property Owners of San Francisco.