Wohnungsnot in Kalifornien

Umfassende Reformen zur Beseitigung von Bauhindernissen erforderlich

Die Wohnungsnot in Kalifornien ist ein klassisches Beispiel für ein Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage, das die Preise für Eigenheime und Mietwohnungen auf ein Allzeithoch treibt. Die Arbeitgeber in Kalifornien sehen sich mit einem immer größeren Mangel an qualifizierten Arbeitskräften konfrontiert, da die hohen Wohnkosten, insbesondere in den Küstengebieten, Arbeitskräfte mit geringer und mittlerer Qualifikation aus Kalifornien in günstigere Bundesstaaten treiben. Ein erheblicher Mangel an erschwinglichem Wohnraum ist nach wie vor eine der größten Bedrohungen für die ansonsten boomende kalifornische Wirtschaft.

Die Abwanderung aus Kalifornien

Eine kürzlich durchgeführte Edelman Trust Barometer-Umfrage ergab, dass 53 % der kalifornischen Einwohner insgesamt und 63 % der kalifornischen Millennials im Besonderen erwägen, den Bundesstaat wegen der hohen Lebenshaltungskosten zu verlassen. Die fünfte jährliche Umfrage der kalifornischen Handelskammer „People’s Voice 2019“ ergab einen ähnlichen Pessimismus unter den wahrscheinlichen Wählern: Etwa 2 von 3 Wählern gaben an, dass ihre Kinder eine bessere Zukunft hätten, wenn sie Kalifornien verlassen würden. Ein rekordverdächtiger Anteil (68 %) der Kalifornier gibt in der jüngsten Umfrage des Public Policy Institute of California an, dass die Erschwinglichkeit von Wohnraum in ihrer Region ein großes Problem darstellt.

Daten aus dem „American Community Survey“ des U.S. Census Bureau zeigen, dass die Abwanderung aus Kalifornien bereits seit mindestens 2007 im Gange ist. In den letzten zehn Jahren sind etwa 6 Millionen Einwohner aus Kalifornien abgewandert, was einem Nettoverlust von 1 Million Einwohnern entspricht, wenn man die Binnenmigration berücksichtigt, d. h. etwa 2,5 % der Gesamtbevölkerung des Bundesstaates, und der Bundesstaat hat ein jährliches Einkommen von etwa 26 Milliarden Dollar eingebüßt. Das Joint Center for Housing Studies der Harvard University zählt Kalifornien zu den drei Staaten mit der größten Nettoabwanderung von Einwohnern.

Kalifornische Unternehmen, die ebenfalls mit unbezahlbarem Wohnraum zu kämpfen haben, müssen schwierige Investitionsentscheidungen treffen. Einige Unternehmen, die jahrzehntelang in Kalifornien tätig waren, haben vor kurzem beschlossen, den Standort zu verlassen. Jamba Juice zum Beispiel verlegte seinen Hauptsitz von Emeryville nach Texas, nachdem es 25 Jahre lang in Kalifornien tätig war. The North Face, 1966 in San Francisco gegründet, verließ 2018 die Bay Area, um seinen Hauptsitz nach Denver, Colorado, zu verlegen.

Selbst Tech-Giganten wie Amazon, Facebook und Oracle haben sich in letzter Zeit für eine Expansion in Städte außerhalb Kaliforniens entschieden. Facebook investierte 1 Milliarde US-Dollar in eine Reihe von fünf Rechenzentren in Fort Worth, Texas. Oracle baut einen neuen Campus in Austin, Texas, der so groß wie 10 Fußballfelder sein wird. Amazon baut in Nord-Virginia ein zweites Hauptquartier im Wert von 5 Milliarden Dollar, nachdem bei einer landesweiten Suche nur eine kalifornische Stadt in die engere Wahl gekommen war.

In Anbetracht der historischen Wohnungskrise und der Auswirkungen, die unbezahlbarer Wohnraum auf die Belegschaft hat, haben sich die Technologieunternehmen kürzlich verpflichtet, Milliarden von Dollar in Projekte für bezahlbaren Wohnraum in Kalifornien zu investieren. Apple kündigte Investitionen in Höhe von 2,5 Milliarden Dollar in erschwinglichen Wohnraum an, Facebook und Google haben jeweils 1 Milliarde Dollar zugesagt, und Airbnb plant, 25 Millionen Dollar in erschwinglichen Wohnraum in Kalifornien zu investieren, um nur einige zu nennen. Doch selbst mit diesen beträchtlichen privaten Investitionen braucht Kalifornien dringend wesentlich mehr Wohnungen, die in einem Umfang und Tempo gebaut werden, wie es seit Jahrzehnten nicht mehr der Fall war, um wirklich alle Gebiete des Staates mit bezahlbarem Wohnraum zu versorgen.

Wohnungsbaugesetzgebung 2019

Der Gouverneur hat dazu beigetragen, einen Haushalt durchzusetzen, der rund 2 Milliarden Dollar an Mitteln für den Wohnungsbau und die damit verbundene Infrastruktur enthält, darunter 750 Millionen Dollar für kurzfristige Planung und Infrastruktur, 500 Millionen Dollar zur Förderung von Wohnungen mit niedrigem und mittlerem Einkommen, eine Erhöhung der Steuergutschrift für den Wohnungsbau um 500 Millionen Dollar, 20 Millionen Dollar für Rechtshilfe für Mieter und 650 Millionen Dollar für Notunterkünfte und dauerhafte unterstützende Wohnungen.

In der Legislaturperiode 2019 gab es jedoch nur sehr wenige Gesetze, die sich auf die Beseitigung von Hindernissen für den Wohnungsbau oder die Schaffung von Anreizen konzentrierten, die notwendig sind, um das Ziel des Gouverneurs von 3,5 Millionen neuen Wohnungen bis 2025 zu erreichen.

– SB 330 (Skinner; D-Berkeley) war ein seltener angebotsorientierter Gesetzentwurf für den Wohnungsbau, der die Legislaturperiode verließ und 2019 vom Gouverneur unterzeichnet wurde. SB 330 zielt darauf ab, die Genehmigungskosten zu senken und die Genehmigung von Wohnungen zu beschleunigen, indem es Sicherheit bei den Gebühren für die Erschließung bietet, die Anzahl der Anhörungen standardisiert, die eine Stadt zur Genehmigung von Projekten abhalten kann, und den Städten die Herabstufung von Gebieten oder die anderweitige Aufhebung von eingezonten Kapazitäten verbietet. Leider ist SB 330 nur für einen Zeitraum von fünf Jahren gültig.

– Accessory Dwelling Unit Bills. Die kalifornischen Gesetzgeber konnten an ihre Erfolge aus dem Vorjahr anknüpfen und sechs neue Gesetzesentwürfe für Nebenwohnungen (Accessory Dwelling Unit, ADU) vom Gouverneur unterzeichnen lassen: AB 68, AB 881, SB 13, AB 671, AB 587 und AB 670. Diese Gesetze zielen darauf ab, lokale Hindernisse zu beseitigen und die Entwicklung von ADUs zu fördern, um mehr erschwinglichen Wohnraum zu schaffen.

– SB 50 (Wiener-D; San Francisco) war wohl das reformativste, aber auch umstrittenste Gesetz zur Wohnraumversorgung im Jahr 2019. SB 50 schlug vor, einige Bebauungsbeschränkungen in der Nähe von wichtigen Verkehrslinien und Arbeitsplatzzentren aufzuheben, was wahrscheinlich zu einer faktischen Aufwertung und damit zu dichterem Wohnraum in verkehrsreichen Wohngebieten geführt hätte. Der Gesetzentwurf wurde im Finanzausschuss des Senats vertagt und wird voraussichtlich 2020 mit einigen zusätzlichen Änderungen wieder vorgelegt.

– AB 1482. Assemblymember David Chiu (D-San Francisco) und mehrere Mieterschutzgruppen machten AB 1482 zur Hauptpriorität in ihrer Gesetzgebungsagenda 2019. Die Befürworter bezeichneten AB 1482 als Gesetzentwurf gegen Mietpreistreiberei, der einen neuen, landesweiten Standard schafft, der Mieterhöhungen von mehr als 5 % plus Verbraucherpreisindex (VPI) verbietet und Räumungen aus triftigen Gründen vorschreibt. Der Gouverneur unterstützte das Gesetz frühzeitig und unterzeichnete es. Trotz der Unterzeichnung dieses Gesetzes zur Mietpreiskontrolle planen die Befürworter von Proposition 10 im Jahr 2018 eine weitere Initiative zur Mietpreiskontrolle auf dem Stimmzettel für 2020.

Wohnungsfragen, die die Legislative im Jahr 2020 angehen sollte

– CEQA-Missbrauch. Das kalifornische Umweltqualitätsgesetz (CEQA) ist nicht die einzige Ursache für die Wohnungsknappheit, aber es ist oft ein großes Hindernis für die Entwicklung von Wohnraum in Kalifornien. Das CEQA verlangt von den Kommunalverwaltungen, dass sie Projekte nach eigenem Ermessen vor ihrer Genehmigung eingehend prüfen. CEQA schützt die menschliche Gesundheit und die Umwelt, indem es von den federführenden Behörden verlangt, die Auswirkungen von Projekten zu analysieren und dann von den Projektentwicklern zu verlangen, dass sie alle potenziell bedeutenden Umweltauswirkungen abmildern.

Im Gegensatz zu den meisten Umweltgesetzen und -vorschriften in Kalifornien wird CEQA jedoch durch private Rechtsstreitigkeiten durchgesetzt und ist daher reif für den Missbrauch von Rechtsstreitigkeiten, die Wohnungsbauprojekte erheblich verlangsamen oder sogar stoppen können, wenn Gegner keine zusätzliche Dichte in ihrer Nachbarschaft wünschen.

CEQA kann den Prozess der Wohnungsentwicklung mit erheblichen Kosten und Zeitaufwand belasten. Selbst die Androhung eines Rechtsstreits kann Bauträger entmutigen oder die Kosten für die Entwicklung von Wohnraum erheblich erhöhen, da die Bauträger erhebliche Ressourcen aufwenden, um ihre Projekte vorzubereiten und gegen Gegner zu verteidigen. Und da die Kosten für den Wohnungsbau letztlich von den zukünftigen Käufern getragen werden, erhöht CEQA unweigerlich die Wohnungspreise in Kalifornien, selbst wenn das Projekt nicht angefochten wird.

Es ist vielleicht kein Zufall, dass die Wohnungskosten in Kalifornien in demselben Jahrzehnt erheblich zu steigen begannen, in dem die kalifornische Legislative CEQA verabschiedete und der Widerstand der Gemeinden gegen neue Wohnungen zunahm. Zwischen 1970 und 1980 stiegen die Preise für Eigenheime in Kalifornien laut einem Bericht des Legislative Analyst’s Office von 30 % über dem US-Niveau auf mehr als 80 % an.

– Lokale Finanzstrukturen begünstigen die kommerzielle Entwicklung. Unterschiedliche Erschließungsarten (z.B. Gewerbe, Wohnen, Industrie) bringen unterschiedliche Steuereinnahmen und Dienstleistungsanforderungen mit sich. Die Finanzstruktur der kalifornischen Kommunalverwaltungen bietet den Städten und Bezirken einen weitaus größeren steuerlichen Anreiz, die Entwicklung von Nichtwohngebäuden oder Wohngebieten mit geringerer Dichte zu genehmigen.

Gewerbliche Entwicklungen wie größere Einzelhandelsgeschäfte und Hotels bringen den Städten und Bezirken oft den größten steuerlichen Nutzen, da die höheren Einnahmen aus der Verkaufs- und Hotelsteuer, die eine Stadt erhält, in der Regel die Kosten der Kommunalverwaltung für die Bereitstellung öffentlicher Dienstleistungen mehr als ausgleichen. Im Gegensatz dazu bringen Wohnsiedlungen im Allgemeinen keine direkten Einnahmen aus der Umsatz- oder Hotelsteuer, und die Städte und Landkreise des Bundesstaates erhalten in der Regel nur einen kleinen Teil der Einnahmen aus der Grundsteuer. Infolgedessen schaffen die Städte und Bezirke oft Anreize für gewerbliche Entwicklungen, indem sie große Flächen für diese Zwecke ausweisen und den künftigen Geschäftsinhabern Subventionen oder andere Vorteile anbieten.

– Senkung der Erschließungsgebühren. Die kalifornischen Gemeinden haben sich zunehmend auf Erschließungsgebühren verlassen, um lokale Dienstleistungen wie Schulen, Parks und Verkehrsinfrastruktur zu finanzieren. Obwohl diese Gebühren die notwendige Infrastruktur finanzieren können und dies oft auch tun, erheben viele Gemeinden übermäßig belastende Gebühren, die den Wohnungsbau einschränken können, indem sie den Bau neuer Wohnungen, insbesondere von erschwinglichen Wohnungen, behindern oder verhindern. Erschließungsgebühren erhöhen unweigerlich die Kosten für den Wohnungsbau, was wiederum die Wohnkosten in die Höhe treibt.

SB 330 war wohl das einzige bedeutende Gesetz, das 2019 unterzeichnet wurde, um gegen himmelhohe Erschließungsgebühren in Kalifornien vorzugehen. Der Gesetzentwurf schloss zwar nicht aus, dass eine örtliche Behörde die Erschließungsgebühren von vornherein festlegt, aber er hinderte die örtlichen Behörden daran, die Gebühren in der Mitte des Genehmigungsverfahrens zu erhöhen. Leider wurde der Gesetzentwurf verwässert, so dass er nach nur fünf Jahren außer Kraft trat. Jede positive Auswirkung, die SB 330 auf die Gebührensicherheit für Bauherren haben könnte, ist nur vorübergehend.

– Widerstand der Gemeinde gegen neuen Wohnraum. Der Widerstand der Gemeinden gegen den Bau neuer Wohnungen verschärft die Wohnungsknappheit ebenfalls. Die Gemeinden befürchten oft, dass eine zunehmende Wohnungsdichte den Charakter ihres Viertels verändert, die Verkehrsbelastung erhöht, den Wert ihrer Häuser senkt und zu neuer Kriminalität führt. Die Anwohner üben oft erheblichen Druck auf die lokalen Behörden aus, ihre Landnutzungsbefugnisse zu nutzen, um neue Entwicklungen zu unterdrücken.

Infolgedessen haben etwa zwei Drittel der Städte und Bezirke in den kalifornischen Küstenmetros Verordnungen zur Wachstumskontrolle erlassen, die die Entwicklung von Wohnraum begrenzen. Diese Verordnungen zur Wachstumskontrolle begrenzen wirksam das Wachstum und erhöhen folglich die Wohnkosten. Eine Studie ergab, dass jede zusätzliche Wachstumsbeschränkungsmaßnahme, die eine Stadt ergreift, zu einem Anstieg der Immobilienpreise um 3 bis 5 % führt.

Und selbst wenn sich lokale Beamte dem Druck der Gemeinschaft nicht beugen, bietet das kalifornische Initiativverfahren aktiven Einwohnern die Möglichkeit, ihre lokalen Beamten zu umgehen und über das Initiativ- und Referendumsverfahren in lokale Flächennutzungsentscheidungen einzugreifen.

– Obdachlosigkeit durch zusätzliche Unterkünfte und Einrichtungen für psychische Gesundheit direkt angehen. Die „People’s Voice 2019“-Umfrage der CalChamber ergab außerdem, dass 75 % der Befragten angaben, dass sich die Obdachlosigkeit in Kalifornien verschlimmert, und 64 % sagten, dass sich die Obdachlosigkeit in ihrer eigenen Nachbarschaft verschlimmert.

Die „People’s Voice“-Umfrage wird durch Daten aus einem aktuellen Bericht des Council of Economic Advisers gestützt, wonach fast die Hälfte (47 %) aller Obdachlosen in den Vereinigten Staaten im Bundesstaat Kalifornien leben. Das ist etwa viermal so hoch wie der Anteil Kaliforniens an der Gesamtbevölkerung der USA. In dem Bericht wird festgestellt, dass schwere psychische Erkrankungen, Drogenmissbrauchsprobleme, frühere Inhaftierungen, niedrige Einkommen und schwache soziale Bindungen das Risiko der Obdachlosigkeit für den Einzelnen erhöhen.

Kalifornien muss politische Maßnahmen ergreifen, die nicht nur den allgemeinen Wohnungsbestand im ganzen Bundesstaat deutlich erhöhen, sondern auch Obdachlosenheime und Einrichtungen für psychisch Kranke einrichten, um die wachsende Zahl obdachloser Kalifornier direkter anzugehen.

CalChamber Position

Kaliforniens Wohnungskrise vertreibt viele Einwohner und Unternehmen aus dem Bundesstaat und hält sie von neuen Investitionen ab. Unbezahlbarer Wohnraum zwingt auch viele Kalifornier zu überlangen Pendelfahrten, was zu mehr Luftverschmutzung, mehr Verkehrsstaus und geringerer Arbeitsproduktivität führt.

Eine umfassende Reform der Umwelt- und Raumordnungsgesetze ist notwendig, um Hindernisse zu beseitigen, die den Wohnungsbau behindern und die Preise für neue Häuser in die Höhe treiben. Eine umfassende Neubewertung und Reform des CEQA ist ein wichtiger Schritt, um den Wohnungsbau in Kalifornien anzukurbeln. Die Beibehaltung des CEQA-Erbes zum Schutz der menschlichen Gesundheit und der Umwelt ist nicht unvereinbar mit einer rationelleren Wohnungsentwicklung.

Januar 2020