Warum es schwieriger geworden ist, eine Zweitwohnung zu kaufen

Diese Frage wird Fenton Soliz, Senior Lending Officer bei der Bank of America in White Plains, N.Y., häufig gestellt. „Viele der Anfragen kommen von wohlhabenden Einzelpersonen und Paaren, „die schon seit vielen Jahren über ein zweites Haus als Teil ihrer Lebensplanung nachgedacht haben… und jetzt überlegen sie, wie sie es finanzieren können.“

Vor Covid war es einfach, den Käufern zu raten, das Eigenkapital ihres Haupthauses für den Kauf eines zweiten Hauses zu verwenden. Auf diese Weise musste der Kreditnehmer nur eine Hypothek aufnehmen, um zwei Häuser zu finanzieren. Die Kreditbedingungen waren einfach, und die Banken waren bereit, diese Darlehen zu verlängern.

Aber wie bei allen anderen Dingen in der Zeit von Corona sind die Finanzierungsentscheidungen ein wenig schwieriger geworden. Im letzten Frühjahr begannen viele Kreditgeber als Reaktion auf die Pandemie, die Kreditbedingungen zu verschärfen. Da Millionen von Amerikanern arbeitslos wurden und mit ihren Hypothekenzahlungen in Verzug gerieten, befürchteten die Kreditgeber, dass die Zahl der Zahlungsausfälle in die Höhe schnellen würde – und das tat sie auch.

Die Bedingungen verbessern sich zwar, und einige Kreditgeber fangen an, sich zu entspannen, aber die Bedingungen sind immer noch nicht auf dem Stand von vor den Koviden. Infolgedessen werden selbst Hausbesitzer mit erstklassiger Bonität, hohem Einkommen und gesichertem Arbeitsplatz feststellen, dass für die Finanzierung eines zweiten Hauses etwas weniger Möglichkeiten zur Verfügung stehen als noch vor einem Jahr. Hier sind einige von ihnen:

Cash-out, vielleicht, irgendwie

Vor der Pandemie war die Cash-out-Refinanzierung ein beliebter Weg, ein Ferienhaus zu kaufen. Here’s why. Nehmen wir an, Sie haben vor 10 Jahren eine Hypothek aufgenommen, um ein Eigenheim im Wert von 500.000 $ zu kaufen, das jetzt 900.000 $ wert ist. Und nehmen wir an, Sie schulden noch 400.000 $ für das Haus.

Vor dem Covid ließen einige Kreditgeber Sie diese Hypothek refinanzieren, in der Regel zu einem niedrigeren Zinssatz, und nahmen eine neue Hypothek für bis zu 90 % des aktuellen Werts des Hauses auf. Im obigen hypothetischen Fall würden Sie, wenn Sie den Höchstbetrag in Anspruch nehmen und sich für das höhere Darlehen qualifizieren, etwas mehr als 400.000 $ in bar übrig haben, die Sie für den Kauf eines Ferienhauses verwenden könnten.

Aber heutzutage finden weniger dieser Transaktionen statt. Viele Banken haben entweder den Betrag, den ein Kreditnehmer bei einer Cash-Out-Refi aufnehmen kann, reduziert oder die Cash-Out-Finanzierung gänzlich abgeschafft. Wells Fargo & Co, WFC, einer der größten Hypothekarkreditgeber des Landes, hat nach Angaben eines Banksprechers im April die Vergabe aller Cash-out-Refinanzierungen eingestellt. Yes, all.

Die Bank of America, BAC, ein weiterer großer Kreditgeber, vergibt weiterhin Cash-Out-Refinanzierungen, hat aber die maximale Höhe der Barmittel, die ein Kreditnehmer erhalten kann, von 500.000 auf 250.000 Dollar gesenkt. Die Bank macht Ausnahmen und lässt größere Cash-out-Refis für einige ihrer Private-Banking-Kunden zu, bei denen es sich um vermögende Privatpersonen mit einem beträchtlichen Vermögen von in der Regel mehr als 500.000 $ handelt.

Die Bank of America ist nicht die einzige Bank mit kulanteren Regeln für Private-Banking-Kunden. Hier also ein Ratschlag an Sie: Wenn Sie größere Summen in ein Renten- oder Maklerkonto investiert haben und noch kein Private-Banking-Kunde sind, ist jetzt ein guter Zeitpunkt, sich anzumelden. (Private-Banking-Kunden erhalten auch andere Vergünstigungen, z. B. VIP-Tickets für Veranstaltungen… Okay, ja, im Moment finden keine großen Veranstaltungen statt, aber wir denken an die Zeit nach Covid.)

Kreditnehmer aufgepasst: Vor einer Refinanzierung ist es wichtig, die Kosten und Gebühren zu bedenken, die die Banken bei einer Refinanzierung ansetzen. Kreditnehmer müssen abwägen, wie lange es dauern wird, bis sich diese Kosten im Vergleich zu den Einsparungen durch eine niedrigere monatliche Zahlung amortisiert haben. Kreditnehmer sollten auch bedenken, dass sich durch eine Refinanzierung der Zeitraum verlängert, in dem das Darlehen zurückgezahlt wird, was dazu führen kann, dass sie über die gesamte Laufzeit des Kredits mehr Zinsen zahlen müssen, als sie andernfalls gezahlt hätten.

Die Optionen, die Ihnen bleiben

Okay, Sie sind also kein Private-Banking-Kunde und Ihre Bank hat die Cash-Out-Refi abgeschafft oder Sie haben beschlossen, dass die Kosten einer Refinanzierung zu hoch sind. Aber Sie wollen trotzdem Ihr Traumhaus kaufen und brauchen einen Kredit, um es zu finanzieren. Höchstwahrscheinlich werden Sie einen Kaufkredit aufnehmen müssen.

Die gute Nachricht ist, dass die Hypothekenzinsen für Kaufkredite niedriger sind als für Refinanzierungskredite. Anfang dieser Woche gab Wells Fargo Zinssätze von 2,5 % für ein konventionelles Kaufdarlehen mit festem Zinssatz und 30 Jahren Laufzeit und 2,75 % für ein Refinanzierungsdarlehen mit festem Zinssatz und 30 Jahren Laufzeit an. Raten auf Jumbo-Hypotheken, die aremortgages, die $ 548.000 auf einem Einfamilienhaus überschreiten, waren ungefähr .375Prozentpunkte höher.

Bank of America postedsimilar Rate für Kauf und refi Darlehen, aber die Bank Jumbo-Raten sind tatsächlich ein wenig niedriger als herkömmliche Darlehen.

Einige Banken erfordern größere Anzahlungen und höhere Mindestkreditscores für zweite Haus Hypotheken, was bedeutet, dass sie etwas schwieriger zu erhalten als eine Hypothek auf einem primären Haus.

Aber am Ende des Tages, während die Aufnahme eines Kaufkredits, um Ihre Flucht Hause kaufen kann nicht so bequem wie mit Cash-out Refi, auf lange Sicht können Sie Geld sparen …, die Sie verwenden können, um die Wohnung einzurichten.