Varför det har blivit svårare att köpa ett andra hem

Det är en fråga som Fenton Soliz, senior lendingofficer på Bank of America i White Plains, New York, ofta får. ”Jag får många förfrågningar om andrahandsbostäder, och något fler sedan Covid”, säger Fenton Soliz.Många av förfrågningarna kommer från välbärgade personer och par ”som har funderat på en andrahandsbostad som en del av sin livsplanering i många år … nu funderar de på hur de ska finansiera den”.

För Covid var det enkelt att råda köparna att använda kapitalet i sin primära bostad för att köpa en andrahandsbostad. På så sätt fick låntagaren bara ett lån för att försörja två bostäder. Kreditvillkoren var lätta och bankerna var ivriga att bevilja dessa lån.

Men som med allt annat under Coronas tid har finansieringsbesluten blivit lite knepigare. I våras började många långivare skärpa kreditkraven som svar på pandemin. Med miljontals amerikaner utan arbete och som hamnade på efterkälken med sina amorteringar oroade sig långivarna för att betalningsinställelserna skulle öka kraftigt – och det gjorde de.

Men även om förhållandena förbättras och vissa långivare börjar lätta på kraven, är förhållandena fortfarande inte tillbaka till tiden före koviden. Därför kommer även husägare med utmärkt kreditvärdighet, höga inkomster och stark anställningstrygghet fortfarande att upptäcka att det finns något färre alternativ för att finansiera ett andra hem än för ett år sedan. Här är några av dem:

Kassafinansiering, kanske, typ av

För pandemin var kassafinansiering ett populärt sätt att köpa ett fritidshus. Här är varför. Säg att du tog ett lån för tio år sedan för att köpa ett hus för 500 000 dollar som nu värderas till 900 000 dollar. Och säg att du fortfarande är skyldig 400 000 dollar på huset.

Före Covid lät vissa långivare dig refinansiera det lånet, vanligtvis till en lägre ränta, och ta ett nytt lån på upp till 90 % av husets nuvarande värde. I det hypotetiska fallet ovan skulle du, om du tar ut maximalt, förutsatt att du är kvalificerad för det högre lånet, få drygt 400 000 dollar i kontanter som du kan använda för att köpa ett fritidshus.

Men färre av dessa transaktioner äger rum nuförtiden. Många banker har antingen skurit ner på det belopp som en låntagare kan ta ut i en cash-out refi eller avskaffat cash-out helt och hållet. Wells Fargo & Co., WFC en av landets största hypotekslånare, ”avbröt uppkomsten av alla cash out refinansieringar i april”, enligt en talesman för banken. Ja, alla.

Bank of America, BAC, en annan stor långivare, gör fortfarande kontantlån, men har sänkt den maximala summan kontanter som en låntagare kan få ut till 250 000 dollar från 500 000 dollar. Banken gör undantag och tillåter större cash-out refis för vissa av sina private banking-kunder, som är mycket kapitalstarka personer med stora tillgångar, vanligtvis över 500 000 dollar.

Bank of America är inte den enda banken med mer tillmötesgående regler för private banking-kunder. Så här är ett ord till de kloka: Om du har betydande medel investerade i ett pensions- eller mäklarkonto och inte redan är kund hos Private Banking är det nu ett bra tillfälle att anmäla dig. (Private banking-kunder får också andra förmåner, t.ex. VIP-biljetter till evenemang… Okej, det finns inga stora evenemang just nu, men vi tänker på tiden efter Covid.)

Låntagare varning: Innan du gör en refinansiering är det viktigt att tänka på de kostnader och avgifter som bankerna lägger på en refinansiering. Låntagarna måste räkna ut hur lång tid det kommer att ta att få tillbaka dessa kostnader jämfört med de besparingar som blir resultatet av en lägre månadsbetalning. Låntagaren bör också tänka på att en refinansiering förlänger den tid under vilken lånet ska återbetalas, vilket kan leda till att de betalar mer ränta under lånets löptid än vad de annars skulle ha betalat.

De alternativ du har kvar

Okej, så du är inte en private banking-kund och din bank har avskaffat kontant refinansiering eller så har du bestämt dig för att kostnaden för en refinansiering är för hög. Men du vill fortfarande köpa din drömsemesterbostad och du behöver kredit för att kunna göra det. Det är mer än troligt att du behöver ett förvärvslån.

Den goda nyheten är att bolåneräntorna på köplån är lägre än på refinansieringslån. Tidigare i veckan visade Wells Fargo räntor på 2,5 % för ett konventionellt köplån med fast ränta på 30 år och 2,75 % för ett refinansieringslån med fast ränta på 30 år. Räntorna på jumbo-lån, som är lån som överstiger 548 000 dollar på ett enfamiljshus, var cirka 0,375 procentenheter högre.

Bank of America hade liknande räntor för köp- och refinansieringslån, men bankens jumbo-räntor är faktiskt lite lägre än konventionella lån.

En del banker kräver större handpenning och högre minimikreditpoäng för lån till andrahandsbostäder, vilket innebär att det är något svårare att få ett lån till andrahandsbostäder än ett lån till en primärbostad.

Men i slutändan, även om det kanske inte är lika bekvämt att ta ett lån för att köpa din flyktbostad som att använda cash-out refi, kan du i det långa loppet spara pengar … som du kan använda för att inreda bostaden.