Kaliforniens bostadskris

Omfattande reformer behövs för att undanröja bygghinder

Kaliforniens bostadsbrist är fortfarande ett klassiskt exempel på en obalans mellan utbud och efterfrågan som driver priserna på bostäder och hyresrätter till rekordhöga nivåer. De kaliforniska arbetsgivarna står inför en allt större brist på kvalificerad arbetskraft eftersom de höga bostadskostnaderna, särskilt i kustområdena, driver ut låg- och medelkvalificerade arbetstagare från Kalifornien och söker sig till mer prisvärda delstater. En betydande brist på bostäder till överkomliga priser är fortfarande ett av de största hoten mot Kaliforniens annars blomstrande ekonomi.

The California Exodus

En nyligen genomförd undersökning av Edelman Trust Barometer visade att 53 % av Kaliforniens invånare totalt sett, och 63 % av Kaliforniens millennieungdomar specifikt, överväger att lämna delstaten på grund av de höga levnadsomkostnaderna. Den femte årliga undersökningen ”People’s Voice 2019” från Kaliforniens handelskammare visar på liknande pessimism bland troliga väljare, där ungefär två av tre väljare säger att deras barn skulle få en bättre framtid om de lämnade Kalifornien. En rekordhög andel (68 %) av kalifornierna säger att överkomliga bostäder är ett stort problem i deras region i den senaste undersökningen från Public Policy Institute of California.

Data från U.S. Census Bureau’s ”American Community Survey” visar att en utflyttning från Kalifornien redan har pågått sedan åtminstone 2007. Under det senaste decenniet har cirka 6 miljoner invånare flyttat från Kalifornien, vilket innebär en nettoförlust på 1 miljon invånare om man beaktar inhemsk migration, eller cirka 2,5 % av delstatens totala befolkning, och delstaten har förlorat cirka 26 miljarder dollar i årlig inkomst. Joint Center for Housing Studies vid Harvard University rankar Kalifornien bland de tre stater som har den största inhemska nettoutflyttningen av invånare.

Kaliforniska företag som också kämpar med oöverkomliga bostäder måste fatta svåra investeringsbeslut. Vissa företag har efter decennier av verksamhet i Kalifornien nyligen beslutat att flytta ut. Jamba Juice, till exempel, flyttade sitt huvudkontor från Emeryville till Texas efter 25 års verksamhet i Kalifornien. The North Face, som grundades i San Francisco 1966, lämnade Bay Area 2018 för att flytta sitt huvudkontor till Denver, Colorado.

Även teknikjättar som Amazon, Facebook och Oracle har nyligen valt att expandera i städer utanför Kalifornien. Facebook investerade 1 miljard dollar i en svit med fem datacenter som ligger i Fort Worth i Texas. Oracle bygger ett nytt campus i Austin, Texas som kommer att vara lika stort som tio fotbollsplaner. Amazon bygger ett andra huvudkontor för 5 miljarder dollar i norra Virginia efter en landsomfattande sökning som bara lämnade en enda stad i Kalifornien på företagets korta lista.

Med tanke på den historiska bostadskrisen och den inverkan som oöverkomliga bostäder har haft på deras arbetskraft har teknikföretagen nyligen åtagit sig att investera miljarder dollar i projekt för överkomliga bostäder i Kalifornien. Apple tillkännagav 2,5 miljarder dollar i investeringar i bostäder till överkomliga priser, Facebook och Google tillkännagav åtaganden på 1 miljard dollar vardera och Airbnb planerar att investera 25 miljoner dollar i bostäder till överkomliga priser i Kalifornien, för att nämna några exempel. Men även med dessa betydande privata investeringar behöver Kalifornien desperat betydligt fler bostäder som byggs i en omfattning och i en takt som inte skådats på årtionden för att verkligen skapa bostäder till överkomliga priser i alla delar av delstaten.

2019 California Housing Legislation

Guvernören bidrog till att driva igenom en budget som innehöll cirka 2 miljarder dollar i finansiering för bostäder och relaterad infrastruktur, inklusive 750 miljoner dollar för kortsiktig planering och infrastruktur, 500 miljoner dollar för att stödja bostäder för låg- och medelinkomsttagare, en ökning av delstatens skattelättnad för bostäder med 500 miljoner dollar, 20 miljoner dollar för rättsligt stöd till hyresgäster och 650 miljoner dollar för nödbostäder och permanent stödboende.

Under 2019 års lagstiftande sammanträde var dock mycket begränsad lagstiftning inriktad på att undanröja hinder för bostadsbyggande eller tillhandahålla incitament som är nödvändiga för att uppnå guvernörens mål om 3,5 miljoner nya bostäder fram till 2025.

– SB 330 (Skinner; D-Berkeley) var ett sällsynt utbudsinriktat bostadsförslag som klarade sig från den lagstiftande församlingen och undertecknades av guvernören under 2019. SB 330 syftar till att minska tillståndskostnaderna och påskynda godkännanden av bostäder genom att ge visshet om konsekvensavgifter för utveckling, standardisera antalet utfrågningar som en stad kan hålla för att godkänna projekt och förbjuda städerna att nedprioritera eller på annat sätt ta bort zonerad kapacitet. Tyvärr är SB 330 endast giltig i fem år.

– Lagförslag om extra boendeenheter. Kaliforniens lagstiftare kunde fortsätta sina framgångar från föregående år och få sex nya lagförslag om accessory dwelling units (ADU) undertecknade av guvernören: AB 68, AB 881, SB 13, AB 671, AB 587 och AB 670. Dessa lagförslag syftar till att undanröja lokala hinder och stimulera mer ADU-utveckling för att bidra till att tillhandahålla fler bostäder till överkomliga priser.

– SB 50 (Wiener-D; San Francisco) var utan tvekan den mest reformerande, men ändå kontroversiella, bostadslagstiftningen på utbudssidan under 2019. SB 50 föreslog att man skulle avskaffa vissa zonindelningsrestriktioner i närheten av stora transportlinjer och arbetscentra som sannolikt skulle ha resulterat i en de facto uppzonning och därmed tätare bostäder i transitrika bostadsområden. Lagförslaget hölls kvar i senatens skatteutskott och förväntas återkomma 2020 med några ytterligare ändringar.

– AB 1482. Församlingsledamot David Chiu (D-San Francisco) och flera hyresgästföreningar gjorde AB 1482 till en huvudprioritering i sin lagstiftningsagenda för 2019. Anhängarna beskrev AB 1482 som ett lagförslag mot hyresgästernas överdrifter som skapar en ny, riksomfattande standard som förbjuder hyreshöjningar på mer än 5 % plus konsumentprisindex (CPI) och som kräver vräkningar av rättvis anledning. Guvernören gav tidigt sitt stöd till lagförslaget och undertecknade det som lag. Trots att detta lagförslag om hyresreglering i hela delstaten undertecknades planerar förespråkarna för Proposition 10 2018 att ha ett annat initiativ om hyresreglering på valsedeln 2020.

Housing Issues Legislature Should Address in 2020

– CEQA Abuse. California Environmental Quality Act (CEQA) är inte den enda orsaken till bostadsbristen, men den är ofta ett stort hinder för bostadsutvecklingen i Kalifornien. CEQA kräver att lokala myndigheter genomför en detaljerad granskning av diskretionära projekt innan de godkänns. CEQA skyddar människors hälsa och miljön genom att kräva att de ansvariga myndigheterna analyserar projektens effekter och sedan kräver att projektutvecklarna mildrar potentiellt betydande miljökonsekvenser.

Men till skillnad från de flesta miljölagar och -förordningar i Kalifornien tillämpas CEQA genom privata tvister och är därför mogen för missbruk av tvister som kan sakta ner eller till och med stoppa bostadsprojekt när motståndarna inte vill ha en ökad täthet i sitt bostadsområde.

CEQA kan öka kostnaderna och tiden för bostadsutvecklingsprocessen avsevärt. Redan hotet om rättstvister kan avskräcka byggherrar eller avsevärt öka kostnaderna för att utveckla bostäder, eftersom byggherrarna lägger ned betydande resurser på att förbereda och försvara sina projekt mot motståndarna. Och eftersom boendekostnaderna i slutändan bärs av framtida bostadsköpare ökar CEQA oundvikligen bostadspriserna i Kalifornien även om projektet inte ifrågasätts.

Det är kanske ingen tillfällighet att Kaliforniens boendekostnader började öka betydligt under samma årtionde som Kaliforniens lagstiftare antog CEQA och det ökade motståndet i samhället mot nya bostäder blev starkare. Mellan 1970 och 1980 gick priserna på bostäder i Kalifornien från 30 % över de amerikanska nivåerna till mer än 80 % högre, enligt en rapport från Legislative Analyst’s Office.

– Lokala finansieringsstrukturer som gynnar kommersiell utveckling. Olika typer av utveckling (t.ex. kommersiell utveckling, bostadsutveckling, industriell utveckling) ger olika stora skatteintäkter och krav på tjänster. Kaliforniens finansiella struktur för lokala myndigheter ger städer och grevskap ett mycket större skattemässigt incitament att godkänna utveckling av andra områden än bostäder eller bostadsbyggande med lägre täthet.

Som exempel kan nämnas att kommersiell utveckling, t.ex. större detaljhandelsanläggningar och hotell, ofta ger de största skattemässiga nettovinsterna för städer och grevskap, eftersom de ökade intäkterna från försäljnings- och hotellskatt som en stad får in vanligtvis mer än väl kompenserar de lokala myndigheternas kostnader för att tillhandahålla offentliga tjänster. Däremot ger bostadsutvecklingen i allmänhet inga direkta intäkter från försäljnings- eller hotellskatt, och delstatens städer och län får vanligtvis bara en liten del av de intäkter som samlas in från fastighetsskatten. Som ett resultat av detta stimulerar städer och län ofta kommersiell utveckling genom att zonera stora delar av marken för dessa ändamål och genom att erbjuda subventioner eller andra förmåner till de blivande företagsägarna.

– Sänkning av exploateringsavgifter. De lokala myndigheterna i Kalifornien har i allt högre grad förlitat sig på avgifter för utvecklingseffekter för att finansiera lokala tjänster, t.ex. skolor, parker och transportinfrastruktur. Även om dessa avgifter kan finansiera nödvändig infrastruktur, och ofta också gör det, tar många lokala myndigheter ut alltför betungande avgifter som kan begränsa bostadsbyggandet genom att hindra eller avskräcka från att bygga nya bostäder, särskilt bostäder till överkomliga priser. Konsekvensavgifter för utveckling höjer oundvikligen kostnaderna för bostadsbyggande, vilket sedan ökar boendekostnaderna.

SB 330 var utan tvekan den enda betydande lagstiftning som undertecknades under 2019 och som syftade till att ta itu med skyhöga konsekvensavgifter för utveckling i Kalifornien. Även om lagförslaget inte hindrade en lokal jurisdiktion från att från början fastställa en utvecklingskonsekvensavgift, förhindrade det lokala jurisdiktioner från att höja avgiften halvvägs genom tillståndsprocessen. Tyvärr urvattnades lagförslaget så att det upphörde att gälla efter bara fem år. Alla positiva effekter som SB 330 kan ha när det gäller att ge byggherrar säkerhet om avgiften är endast tillfälliga.

– Samhällets motstånd mot nya bostäder. Samhällets motstånd mot nybyggnation av bostäder förvärrar också bostadsbristen. Lokalsamhällen är ofta rädda för att en ökad boendetäthet kommer att förändra deras grannskapskaraktär, öka trafikstockningarna, sänka deras bostadsvärden och ge upphov till ny brottslighet. Lokalbefolkningen utövar ofta betydande påtryckningar på de lokala tjänstemännen för att de ska använda sina markanvändningsbefogenheter för att undertrycka ny bebyggelse.

Som ett resultat av detta har ungefär två tredjedelar av städerna och grevskapen i Kaliforniens kustmetropoler antagit tillväxtregleringsförordningar som begränsar bostadsbyggandet. Dessa tillväxtkontrollförordningar är effektiva när det gäller att begränsa tillväxten och följaktligen öka bostadskostnaderna. En studie visade att varje ytterligare policy för tillväxtkontroll som en stad antog hade en 3-5 % korrelerad ökning av bostadspriserna.

Och även i de fall lokala tjänstemän inte böjer sig för trycket från samhället ger Kaliforniens initiativprocess aktiva invånare möjlighet att kringgå sina lokala tjänstemän och ingripa i lokala beslut om markanvändning via initiativ- och folkomröstningsförfarandet.

– Direkt åtgärda hemlöshet genom fler härbärgen och inrättningar för psykisk hälsa. CalChambers undersökning ”People’s Voice 2019” visade också att 75 % av de tillfrågade ansåg att hemlösheten blir värre i Kalifornien och 64 % ansåg att hemlösheten blir värre i deras eget grannskap.

Undersökningen People’s Voice stöds av uppgifter från en nyligen publicerad rapport från Council of Economic Advisers, där det konstaterades att nästan hälften (47 %) av alla hemlösa utan tak över huvudet i Förenta staterna bor i delstaten Kalifornien. Detta motsvarar ungefär fyra gånger så mycket som Kaliforniens andel av USA:s totala befolkning. I rapporten konstateras att allvarlig psykisk sjukdom, missbruksproblem, tidigare fängelsestraff, låga inkomster och svaga sociala kontakter ökar risken för hemlöshet.

Kalifornien måste anta en politik som inte bara väsentligt ökar det totala bostadsbeståndet i hela delstaten, utan som också utökar antalet härbärgen för hemlösa och inrättningar för psykisk hälsa för att mer direkt ta itu med det ökande antalet hemlösa kalifornier.

CalChamber Position

Kaliforniens bostadskris driver många invånare och företag ut ur delstaten och avskräcker nya investeringar från att komma in. Otillgängliga bostäder tvingar också många kalifornier att pendla extra länge, vilket leder till mer luftföroreningar, mer trafikstockningar och minskad arbetsproduktivitet.

En omfattande reform av miljö- och zonlagar är nödvändig för att undanröja hinder som försvårar bostadsbyggandet och höjer priserna på nya bostäder. En omfattande omvärdering och reform av CEQA är ett avgörande steg för att stimulera bostadsbyggandet i Kalifornien. Att bibehålla CEQA:s arv att skydda människors hälsa och miljön är inte oförenligt med en effektivare bostadsutveckling.

Januari 2020