Hur man levererar trädgårdssamhällen i snabb takt

Trädgårdssamhällen är kärnan i den brittiska regeringens ambition att bygga 300 000 nya bostäder per år i England fram till mitten av 2020-talet för att bidra till att minska bostadsbristen. Genom sitt program för trädgårdssamhällen hjälper regeringen till att finansiera mer än 20 trädgårdssamhällsprojekt som förväntas leverera 200 000 bostäder till mitten av århundradet, och ytterligare en omgång projekt har nyligen tillkännagivits. Trädgårdssamhällen omfattar vanligtvis trädgårdsbyar med 1 500-10 000 bostäder eller trädgårdsstäder med mer än 10 000 bostäder.

Men med regeringens siffror som visar att i juli 2016 hade drygt hälften av de 684 000 bostäderna med planeringstillstånd i Storbritannien färdigställts, och i takt med att lokala kommuners och privata byggherrars ambitiösa visioner för områden inom programmet för trädgårdsamhällen övergår till praktiskt genomförande, är det av avgörande betydelse att dessa strategiska projekt levererar ett brett utbud av högkvalitativa bostäder i snabb takt, tillsammans med nödvändig stödinfrastruktur.

Att uppnå tempo och kvalitet

Medan Town and County Planning Association’s Garden City Principles utgör en utmärkt ram för lokala råd och byggherrar att följa när de levererar storskaliga bostadsområden, med tydliga normer för platsbildning, hållbarhet, långsiktigt förvaltarskap och samhällsutveckling, anses snabbare utformning och utveckling ofta stå i motsatsförhållande till skapandet av platser av hög kvalitet. Men detta behöver inte vara fallet. Vi fick en mycket begränsad tidsram på bara nio månader för att planera London Olympic Park för att hjälpa till att säkra de olympiska spelen 2012, vilket gav oss en ram för leveransen av en stor utveckling i världsklass.

Med utgångspunkt i vår erfarenhet beskriver vi här tre faktorer som är avgörande för planeringen av trädgårdssamhällen som kan bidra till snabbare leveranser och ge attraktiva, livfulla och välanslutna platser där människor vill bo.

Inkludera ett bredare utbud av bostäder

Som föreslås i Letwin Review of Build Out Rates, som undersöker varför det tar så lång tid att bygga bostäder trots att man har bygglov, är det möjligt att leverera bostäder på stora strategiska områden snabbare genom att bredda utbudet av bostäder.

Enligt Letwin Review tycks den grundläggande drivkraften bakom utbyggnadstakten, när väl detaljplanelagt planeringstillstånd har beviljats för stora områden, vara ”absorptionshastigheten”, dvs. den takt i vilken bostäder säljs. I allmänhet bestäms försäljningen av bostäder av typen och priset på de hus som erbjuds. Ett varierat utbud av bostäder, från lägenheter med ett sovrum till familjebostäder med fyra sovrum och bungalows, kommer att tilltala ett bredare urval av köpare, vilket ökar den totala efterfrågan. Detta kommer i sin tur att bidra till att bibehålla bostadsvärdena och projektets lönsamhet, vilket leder till en betydande ökning av antalet bostäder som byggs varje år.

Typiskt sett erbjuder grönområden mestadels större bostäder med flera sovrum, eftersom familjer tenderar att vara de köpare som är mest villiga att byta närhet till kontoret mot öppna, gröna ytor och närhet till bra skolor. Men genom att bredda blandningen till att omfatta fler lägenheter – som ofta bara står för cirka 20 procent av bostäderna i trädgårdssamhällen – och andra specialiserade bostadstyper, t.ex. äldreboenden, skapas mer balanserade och hållbara samhällen i linje med Letwin Review-rekommendationerna.

Forskningen visar också att projekt med 40 procent eller mer bostäder till överkomliga priser har en 40 procent högre utbyggnadsfrekvens jämfört med projekt med 10 till 19 procent. Samtidigt breddar en mångfald av upplåtelseformer, t.ex. byggda hyresrätter tillsammans med bostäder för egenföretagare, marknaden ytterligare och balanserar samhällets demografi.

Investera i högkvalitativ kollektivtrafik

Investeringar i högkvalitativ infrastruktur och tjänster inom kollektivtrafiken, t.ex. bra och frekventa bussar och snabbtransporter, eller till och med att återöppna eller omvandla en nedlagd järnväg till spårväg, är avgörande för att stimulera den större efterfrågan från köparna som krävs för att stödja en diversifierad strategi för bostadsförsörjningen. Förenade kungarikets ursprungliga trädgårdsstäder, Letchworth och Welwyn Garden City i Hertfordshire, valdes till exempel på grund av att de låg vid järnvägslinjer som erbjöd pålitlig kollektivtrafik till London.

Simpelt uttryckt ökar tillgången till bra kollektivtrafik människors intresse för att bo i ett samhälle, eftersom det ger dem möjlighet att förflytta sig till överkomliga priser, snabbt och säkert, utan att behöva en bil. Goda kollektivtrafikmöjligheter är också en katalysator för byggandet av bostäder med högre täthet eftersom de stöder en bredare blandning av aktiviteter och tjänster och även ökar fastighetspriserna. Dessutom minskar de det utrymme som behövs för bilparkering, vilket gör att marken kan utvecklas mer intensivt. Dessa kopplingar kan tyckas uppenbara, men den ofta splittrade karaktären hos kollektivtrafikutbudet utanför våra större städer tenderar att undergräva ansträngningarna att integrera planeringen kring kollektivtrafikinvesteringar.

Om man använder sig av en transportorienterad utveckling (TOD) vid planeringen av trädgårdssamhällen kan man skapa en positiv cirkel där investeringar i kollektivtrafiken stimulerar en tätare bebyggelse, som i sin tur ökar antalet passagerare och därmed stöder de tillhandahållna kollektivtrafiktjänsternas långsiktiga lönsamhet. Dessutom skulle i många fall de extra bygg- och driftskostnaderna för att bygga kollektivtrafiknät av hög kvalitet som en del av ett trädgårdssamhälle vara relativt blygsamma i förhållande till de övergripande strategiska infrastrukturkostnaderna.

Inkludera ”traditionella” stadskaraktärer

Ju mer trädgårdssamhällena återspeglar de traditionella städernas karaktärsdrag, t.ex. genom att inkludera grönytor och lekplatser, desto större är möjligheten att inte bara skapa attraktiva och livfulla platser, utan också att inkludera en mer varierad bostadsbebyggelse, vilket förstärker den centrala punkten om att mångfalden av bostäder leder till högre absorptions- och därmed utbyggnadsgrad. En pittoresk sjö kan till exempel på ett naturligt sätt lämpar sig för att ha vårdhem eller lägenheter med balkonger byggda runt den.

Det är möjligt att avgöra vilka egenskaper som ska inkluderas och var genom en ingående granskning av en plats och landskapets naturtillgångar. Genom att genomföra denna tidiga analys i samband med översiktsplaneringen kan man se till att det utvecklas en strategi för att skapa en plats som stöder skapandet av en rad olika och karaktärsfulla kvarter i ett trädgårdssamhälle som kommer att tilltala ett stort antal olika typer av bostäder, livsstilar och i slutändan även köpare.