Earnest Money Deposit (även kallad Good Faith Deposit)
Vem, vad, var, när, varför och varför (och kanske till och med varför inte?)
I fastighetsjargongen kallas Earnest Money Deposit (EMD) även för Good Faith Deposit i escrow-jargongen. Detta är den penningdeposition som en köpare erbjuder säljaren som god tro när ett kontrakt om att köpa säljarens tillgång undertecknas, förseglas och överlämnas till Escrow Holder för att hållas, i egenskap av neutral tredje part.
Aha! I en enda mening tog jag hand om alla W:n i ämnet.
Olyckligtvis kommer denna artikel att bli lite längre än bara detta enda stycke, eftersom det handlar om pengar och människor ogärna avyttras från dem med (eller utan) rättfärdig orsak. Synd.
Så låt oss gå tillbaka och ta upp varje ”W” oberoende av varandra.
Vem
Det är förvisso inte rockbandet, förvisso, men DEN som ger EMD:n är undantagslöst den part som vill ha tillgången och som har gjort ett åtagande att köpa den, normalt sett med förbehåll för några få villkor.
Vad
I normala transaktioner är den enklaste formen av ett överlåtbart instrument att deponera valuta. Med andra ord, goda gamla kontanter. Eftersom Escrow-företag styrs strikt när det gäller att ta emot kontanter är det nödvändigt att köparen omvandlar det till en form av check, check eller överförda medel.
Det betyder inte att det bara kan vara kontanter; en insättning i god tro kan vara andra typer av tillgångar som köparen är villig att ge bort och som säljaren är villig att använda som säkerhet för att säkra transaktionen. Det kan t.ex. handla om en bils pink slip eller certifikat som undertecknats för vissa aktier osv. Tyvärr kan det hända att en handläggare inte har möjlighet att hålla dessa typer av tillgångar, och vad händer om tillgångarna devalveras eller ökar i värde under transaktionens gång? Vad blir det faktiska monetära värdet som kan anges på ett slutdokument? Vad händer om komplikationer uppstår och transaktionen misslyckas? Så kontanter på banken är människans bästa vän och det är därför det kallas för Earnest Money Deposit.
The Where
Som nämnts i The What, ges depositionen i god tro vanligen till Escrow Holder att hålla. Om du inte vet vad eller vem en Escrow Holder är så är detta ”settlement agent” eller ”stakeholder” (många namn för samma roll) som är en neutral tredje part som utses av köparen och säljaren. Det är en depositarie för medel och dokument, den uppmanar parterna att uppfylla det upprättade kontraktet och när det är gjort, överför och byter den dessa medel och dokument till den slutliga parten. Det finns en artikel om Kaliforniens Escrow-roll på denna plats:
Fonder som ges till Escrow Holder hålls i förtroende och deponeras på ett federalt försäkrat bankkonto – ett ”Trust account” är vad vi kallar det på escrow-språk. Parterna kan tycka annorlunda, men medan transaktionen pågår tillhör denna EMD varken köparen eller säljaren. Detta är viktigt eftersom vi senare kommer att tala om vad som händer om transaktionen avbryts.
Den När
När köparen har lagt ett bud på köpet följer EMD:n vanligtvis omedelbart. Ibland lämnas en check in samtidigt som erbjudandet lämnas till säljaren eller dennes representant. Om erbjudandet accepteras överlämnas checken med det accepterade erbjudandet till Escrow Holder och en escrowtransaktion öppnas. Det förekommer att köparen ger EMD direkt till säljarens konto, men det är sällsynt om inte köparen och säljaren har ett ömsesidigt förtroendefullt förhållande. Vanligtvis är parterna okända för varandra och kräver att en tredje part blir mellanhand. Oavsett vem som får pengarna är det oftast när transaktionen inleds eller kort därefter.
Varför
Vad sägs om att du är säljaren med en värdefull tillgång som ska säljas och att det finns ett obegränsat antal parter som vill köpa. När det slutliga försäljningspriset har förhandlats fram vill köparen vara säker på att han kan hålla dig till det priset och du kommer inte längre att överväga andra bud. Du, å andra sidan, vill vara säker på att köparen är uppriktig i sitt erbjudande att köpa, eftersom du har gett upp möjligheten till andra erbjudanden. Som ett incitament för dig att respektera kontraktet kommer köparen att göra en kontant deposition för att visa att han agerar i god tro. Därav ”good faith deposit” eller ”earnest money deposit”.
finns det ett varför inte?
finns det en tidpunkt då en EMD INTE är nödvändig? Ja, och det kan vara när de två parterna har ett underförstått förtroende för varandra att transaktionen kommer att följas till slutresultatet. En försäljning mellan släktingar är ett bra exempel. Det finns ingen lag som säger att det måste finnas en första deposition för att ett avtal ska kunna slutföras.
När vi nu är klara med ”W:na” finns det andra överväganden:
Hur mycket?
Då det inte finns någon lag som säger att det måste finnas en första deposition, finns det inte heller någon lag som säger hur mycket den ska vara om man överväger en sådan. Detta är en del av förhandlingarna mellan parterna och kan baseras på vad som är sedvanlig praxis i området. Köparna vill ha mindre om transaktionen går i stöpet, säljarna vill kanske ha mer för att försäkra sig om att köparen uppfyller sina åtaganden.
Vad händer med EMD:n under transaktionens gång?
Eftersom depositionen i god tro är köparens garanti för att han kommer att uppfylla sina åtaganden, finns det alltid villkor som är kopplade till den, och dessa villkor brukar kallas för villkor eller ”eventualiteter” i samband med transaktionen. När villkoren är uppfyllda går transaktionen framåt och EMD:n blir en del av handpenningen för försäljningspriset. Om villkoren inte kan uppfyllas krävs det normalt i kontraktet att alla parter häver avtalet och att köparen får tillbaka EMD:n.
Kan EMD:n användas för att betala räkningar innan köpet avslutas?
Medlen hålls i förtroende, och när de väl har deponerats tillhör de varken köparen eller säljaren. Varje förfogande över dem (eller en del av dem) kräver båda parternas samtycke. Om det till exempel finns en bostadsrättsförening som kräver förhandsavgifter för att ge köparen tillgång till handlingar för granskning, ber vi säljaren att förskottera medlen i stället för att röra EMD. Om han inte kan, för att ta ut det ur EMD, måste Escrow Holder upprätta ett tillägg för att parterna ska komma överens om att använda medlen för att betala.
Avbrytande av kontraktet – olika knepiga scenarier
Som sagt, om förutsättningarna inte kan uppfyllas kan kontraktet avbrytas, om det skrivs upp på det sättet, och EMD:n återlämnas till köparen så snart alla parter skriftligen samtycker till avbrytandet. Det viktiga är att alla parter skriftligen godkänner annulleringen och återbetalningen.
- Vad händer om de oförutsedda villkoren uppfylls eller tas bort och köparen eller säljaren bestämmer sig för att inte fortsätta? Detta är ett scenario som kommer in oftare än vad vi vill och det finns inte en säker lösning. Ett köpekontrakt och de instruktioner för spärrmedel som undertecknats av parterna håller dem ansvariga för innehållet enligt avtalsrätten . Om en part bestämmer sig för att inte fortsätta och orsaken till deras begäran om avbeställning inte är ett villkor som specificerades i kontraktet, kommer denna part då att vara i dröjsmål.
- Vad händer om kontakten kräver en 21 dagars villkorsperiod, det är den 22:a dagen och köparen inte har tagit bort sina villkor? Kan säljaren kräva en annullering och ta EMD:n som likviderat skadestånd?Vad händer när transaktionen bara ligger kvar på grund av att köparen inte kan avlägsna sina reservationer och ändå inte vill ge upp? Vad kan säljaren göra? Här är några av hans alternativ:
- Vad händer om det fanns en tidig frisläppning av EMD:n till säljaren och transaktionen sedan avbryts? Ja, det finns många transaktioner där säljaren skriver in i kontraktet att EMD kommer att överlämnas till säljaren när vissa (eller alla) villkor har tagits bort.
Om köparen går med på det måste han förstå att med EMD ute genom dörren blir det allvarligt svårt att avbryta transaktionen i efterhand och försöka få tillbaka pengarna, eftersom man förlitar sig på att säljaren frivilligt återlämnar pengarna. Det är inte lätt vid den tidpunkten. Det är därför som en tidig frisläppning av medel inte rekommenderas om inte parterna verkligen vet vad de gör.
Om det var köparen blir möjligheten att förlora EMD:n mycket verklig eftersom det är anledningen till EMD:n – en skyddsåtgärd mot att köparen inte uppfyller kontraktet.
Om det var säljaren lämnar han sig själv öppen för en rättsprocess och/eller en Lis Pendens mot fastigheten, vilket i praktiken skulle hindra honom från att sälja överhuvudtaget tills frågan är löst.
– Förhandla med köparen! Ge honom rimlig extra tid för att slutföra
– Kräv att slutföra omedelbart eller avbryta och ta EMD:n som likviderat skadestånd
– Kräv att slutföra omedelbart eller avbryta och ge köparen EMD:n tillbaka
Det finns aldrig någon säker lösning.Vi finner oss själva ofta i att vi inleder samtalet med ordet ”beror på”. Det handlar om att titta på omständigheterna kring det som har inträffat och sedan förhandla för att se om det finns en gemensam grund. Vad som måste betonas är att oavsett vilken lösning som väljs måste båda parter komma överens om den skriftligen. Ibland går det inte att hitta några lösningar och då måste de stora kanonerna sättas in. Ett brev från en advokat kan öka trycket. Ingen vill ha kostnaderna för en rättsprocess.
Vad händer när det inte finns någon överenskommelse? Om det inte finns något, förblir medlen på Escrow Holders Trust Account tills en överenskommelse har uppnåtts, hur lång tid det än tar. Jag hade ett ärende där jag behöll medlen i fem år eftersom det inte fanns någon lösning. mitt ärende hade avbrutits, fastigheten var sedan länge såld till någon annan, men ingen kunde komma överens om hur man skulle lösa frågan om insättningen i god tro. Det är därför jag nämnde tidigt i den här artikeln att när medlen väl har deponerats på Trust-kontot tillhör de inte vare sig köparen eller säljaren. Båda kan ha anspråk på dem.
Om tvisten blir tvistig och går in i en rättsprocess, så länge Escrow Holder inte är inblandad i rättegången, har Escrow Holder rätt att ta sig ur ekvationen genom att lämna in en interpleader och skicka medlen till domstolarna. Domstolarna kommer sedan att hålla kvar medlen i väntan på att rättsprocessen ska lösas.
Det finns många andra scenarier för uppsägning av kontrakt. Den här artikeln fördjupar sig inte i det eftersom uppsägning av ett kontrakt kan innebära juridiska frågor som skribenten inte kan kommentera. Läsarna varnas för att söka oberoende juridisk rådgivning för era särskilda fall.
Vid utarbetandet av denna artikel fann vi att detta är de vanligaste frågorna som vi får:
- Kan vi få tillbaka vår handpenning
- När kan vi få tillbaka handpenningen
- Vad händer med pengarna i escrow om köparen backar ut
- Kan säljaren behålla min handpenning
- Är det en fråga om att få tillbaka pengarna? earnest money deposit refundable
- Who holds the earnest money deposit
- What happens to the earnest money if the buyer backs out of the sale
- Can earnest money be refunded
Hopefully, svarar den här artikeln på dessa frågor eftersom ”beror” är ett så oklart svar!
Om du har några andra frågor eller scenarier som du vill prata om är du välkommen att kontakta oss. Frågor förtjänar svar, eller åtminstone det bästa svar vi kan ge.
Denna artikel kommer att uppdateras om nya scenarier kommer till vår kännedom så se till att titta tillbaka då och då!
- Om Juliana
- Böcker
- Kontakt Viva Escrow
Juliana Tu, CSEO, CEO, CBSS, CEI, SASIP
Escrow Manager
Goda nyheter! ”The Art of Escrow” är ute! Håll utkik på www.amazon.com!
The Art of Escrow:The Fight For Your American Dream and the Pursuit of Homeownership
Finns nu på Amazon.com
- När lånet blev sålt och du bara stängde Escrow – 6 april 2020
- Mechanics Lien – 7 oktober 2019
- Är du utlänning och behöver känna till amerikanska FIRPTA-lagar om källsortering? – 20 februari 2019
- När FIRPTA
Withholding går fel – 20 februari 2019 - Är ditt fastighetsägande
i gott skick? – January 15, 2019
Visa alla artiklar
Tillhör våra GRATIS Viva Escrow-forum
Tillhör här…
Leave a Reply