Dina alternativ för att komma ur ett hyresavtal

Om hyran är för hög, om affärsförutsättningarna har förändrats eller om det finns en bra möjlighet att flytta till bättre lokaler, kan du vilja komma ur ditt nuvarande hyresavtal. Om du förstår de eventuella hindren och hur du kan övervinna dem kan det innebära att du kan flytta när du behöver det

Vilka alternativ har du för att komma ur ett hyresavtal?

Optioner beror på ditt hyresavtal. Du kanske kan:

• uppsäga hyresavtalet enligt en avbrottsklausul;
• förhandla om uppsägning med hyresvärden;
• överlåta hyresavtalet – dvs. sälja det till en ny hyresgäst;
• underhyra lokalerna, eller en del av lokalerna.

Avsluta ett hyresavtal enligt en avbrottsklausul

Om du kan säga upp hyresavtalet vid en bestämd tidpunkt på grund av att det finns en ”avbrottsklausul” i hyresavtalet kan det hända att du inte har några fortsatta skulder till hyresvärden. Kontrollera vilken uppsägningstid du måste ge hyresvärden och att du har uppfyllt villkoren i hyresavtalet, t.ex. att hålla lokalerna i gott skick (eventuella överträdelser kan innebära att du förlorar rätten att säga upp hyresavtalet).

Avsluta ett hyresavtal när det inte finns någon brytningsklausul

Om du kan förhandla fram en uppsägning kan det hända att du inte har några fortsatta skyldigheter gentemot din hyresvärd. I gengäld kan du behöva betala en avgift för uppsägning av hyresavtalet, eventuella yrkeskostnader som uppstått och kostnader för reparationer och renovering.

Internationella betalningar utan avgift för småföretag

PagoFX är din säkra, billiga internationella penningöverföringstjänst. Enkel att använda med inga avgifter för förstagångsanvändare fram till den 15 januari 2021 (villkor gäller). Skapa ditt konto på några minuter med vilket bankkort som helst som utfärdats i Storbritannien.

Anslut dig idag

Överlåtelse av ett hyresavtal

Att hitta en ny hyresgäst som kan ta över ditt hyresavtal – någon som du kan ”överlåta” det till – är vanligtvis det bästa sättet att realisera det värde som hyresavtalet kan ha i sig. Men hyresavtal med färre än tre år kvar förbjuder ofta överlåtelse, eller så kan du behöva hyresvärdens samtycke (som vanligtvis inte kan nekas på ett orimligt sätt). Det kan också finnas begränsningar i fråga om användning, vilket begränsar vilka typer av företag du kan överlåta till.
Om du kan överlåta hyresavtalet är du vanligtvis juridiskt ansvarig för alla framtida betalningar som de kommande hyresgästerna är skyldiga, eller måste garantera en del av eller alla deras betalningar. Hyresvärden kan försöka förhandla fram andra betalningar från dig som du kanske kan överföra till, eller dela med dig av, den nya hyresgästen.
Förhandlingar om överlåtelse kan kosta mer och ta längre tid än förhandlingar om uppsägning. Du måste:

• finna den nya hyresgästen (och kanske betala en mäklare för att hjälpa till);
• förhandla med både den nya hyresgästen (till exempel: vem ska betala hyresvärdens arvoden? Kommer den nya hyresgästen att betala dig en premie eller vice versa?) och hyresvärden.

Om ditt hyresavtal löper i mindre än två år är det förmodligen bättre att förhandla om att säga upp hyresavtalet för att undvika kostnaderna och riskerna med att överlåta det.

Förhyrning av dina lokaler

Hyran från förhyrning kan täcka en del av eller hela hyran och göra dig fri att flytta, men förhyrning gör inte att du slipper ut ur hyresavtalet – du behåller alla dina skyldigheter som hyresgäst, och du kommer att ha den extra bördan att hantera din underhyresgäst.

Det kan hända att förhyrning inte ens är tillåten enligt villkoren i ditt hyresavtal – kontrollera hyresavtalet för att se om det finns restriktioner för förhyrning. Du kan behöva hyresvärdens samtycke.

Stärk din förhandlingsposition

Oavsett om du förhandlar om överlåtelse eller uppsägning med hyresvärden, sätt dig in i hyresvärdens situation:

• Är marknaden stark? Ju fler potentiella nya hyresgäster det finns, desto mer tillmötesgående kommer hyresvärden sannolikt att vara mot dig.
• Har hyresvärden problem med kassaflödet? Om så är fallet vill hyresvärden kanske ha ett snabbt avtal.
• Har hyresvärden brutit mot hyresavtalet? Använd det i dina förhandlingar.

Du behöver omdöme, erfarenhet och goda kunskaper om den lokala kommersiella fastighetsmarknaden. Använd både din egen och din rådgivares förhandlingsförmåga. Ge inte bort din position. Om hyresvärden vet att du är desperat att komma ur hyresavtalet kommer du inte att ha övertaget.

Om du är osäker bör du ta juridisk rådgivning.