Costa-Hawkins.com

Två nyligen avgivna yttranden om vräkningar av ägare och släktingar som flyttar in analyserar det grumliga området ”god tro”.

I DeLisi v. Lam vann fördrivna hyresgäster i en stämning om vräkning i ond tro. Collin Lam och Kimberly Wong köpte en byggnad med fyra enheter som var fullt uthyrd av hyresgäster i San Franciscos Outer Richmond. De åberopade stadens bestämmelse om att ägaren ska flytta in (OMI) för att säga upp hyresförhållandet i enhet 2. När de väl hade flyttat in gjorde de samma sak för att återfå enhet 1 för Kimberlys bror Jordan med stöd av bestämmelsen om inflyttning av släktingar (RMI). Hyresgästerna i båda enheterna lämnade lägenheten och stämde sedan, och hävdade att uppsägningsmeddelandena var i ond tro, att Collin och Kimberly faktiskt inte bodde där och att RMI i själva verket handlade om att vräka långvariga hyresgäster, inte om broderns önskan att ockupera lägenheten.

Ägarna intygade sin starka koppling till grannskapet och närliggande släktingar och uppgav att de valde enhet 2 eftersom bottenvåningen skulle vara bättre för bebis och mormor. De bestämde sig för att flytta in Jordan efter att han hade förlorat sitt jobb några månader tidigare.

Jordan flyttade faktiskt in. Hans vittnesmål skapade dock oro hos juryn. Han hade till exempel inte diskuterat om han skulle betala hyra men ”förväntade sig att han förmodligen skulle göra det” (ett brott mot RMI-stadgan). Han hade inte varit inne i enhet 1 innan han flyttade in och kände inte till dess utformning. Han och hans flickvän hade övervägt att flytta från området för att arbeta. Juryn var oförstående till denna förklaring. Trots att ägarna och brodern faktiskt flyttade in i enlighet med lagens krav, gav de hyresgästen rätt och fastställde den slutliga domen till 462 450 dollar!

I sitt överklagande hävdade ägarna att rättegångsdomstolens tillämpning av lagarna gjorde det möjligt för ”hyresgäster och juryer att se bakom hyresvärdarnas efterlevnad av RMI-bestämmelserna för att på grundval av gissningar om hyresvärdarnas motiv avgöra om de verkligen handlade av rätt skäl och hålla dem ansvariga för att de hade ”dåliga tankar”, även om deras handlingar i övrigt uppfyllde lagens krav”.”

Appelldomstolen bekräftade ändå DeLisi mot Lam i ett opublicerat yttrande och konstaterade att kravet på ”god tro” var en tillåten, materiell begränsning av vräkningar. Det räckte inte att bara följa de mekaniska kraven i hyresförordningen. Domstolen publicerade yttrandet kort därefter, efter begäran från flera hyresgästadvokater. (Opublicerade yttranden binder endast parterna, medan publicerade yttranden också binder allmänheten).

Under tiden, i en annan del av staden, stämde Robyn och Ian Reynolds sin tidigare hyresvärd, Cory Lau, som använde OMI-stadgan för att flytta in i deras lägenhet ovanför sin spritbutik i North Beach. Vid rättegången lyckades hyresgästerna vända goda fakta till dåliga. Lau hade för avsikt att flytta in så att han inte behövde pendla för sina arbetsskyldigheter sju dagar i veckan och tolv timmar om dagen från San Bruno, vilket blev än mer brådskande eftersom hans egen hyra höll på att stiga. Detta föranledde bara en granskning av om han ljög om exakt hur mycket han sa att hans hyra skulle höjas när han förklarade sina motiv för sina hyresgäster. Hyresgästernas advokat fick till och med juryn att överväga om Lau borde ha vräkt en annan hyresgäst, som använde Airbnb i strid med sitt hyresavtal. Lau reformerade det (botbara) beteendet, men hyresgästerna hävdade att han borde ha vräkt den andra hyresgästen på grund av fel och flyttat in i en annan lägenhet än han ville, med en annan rättfärdig orsak än vad han hade avsett. Även om Lau i slutändan inte gjorde något fel ansåg juryn att han var ansvarig för 670 574 dollar!

Rättegångsdomaren biföll Lau’s yrkande om dom trots domslutet. Appellationsdomstolen bekräftade domen i ett opublicerat yttrande och höll med om att ”kraven på ’god tro’, ’utan bakomliggande skäl’ och ’ärligt uppsåt’ inte utlöser en omfattande utredning av det allmänna beteendet och motiven hos en ägare som försöker återfå besittningen av en enhet”. Den relevanta undersökningen är om de flyttade in i lägenheten inom tre månader och fortfarande bodde där.

Efter en begäran om publicering från San Francisco Apartment Association och Small Property Owners of San Francisco publicerade appellationsdomstolen Reynolds v. Lau. Den ansåg att DeLisi v. Lam kunde särskiljas (med tanke på bevisen för att Jordan kanske inte hade för avsikt att etablera en långsiktig huvudbostad) och konstaterade att när en hyresvärds ”dominerande motiv för att återfå besittningen är att ockupera lägenheten som sin huvudbostad i minst 36 sammanhängande månader, kan andra underordnade skäl, såsom ekonomiska incitament eller personliga preferenser, i allmänhet inte utgöra en grund för överträdelse av hyresförordningen”.

Appellanterna uppmärksammar oss på ett nyligen publicerat yttrande från våra kollegor i division två av denna domstol, DeLisi v. Lam. DeLisi bekräftade en jurydom där man fann att ägarna till ett hyreshus med fyra lägenheter hade brutit mot San Franciscos hyresförordning på grund av att de vräkte en befintlig hyresgäst för att underlätta för en släkting att flytta in. Vi anser att DeLisi kan särskiljas, eftersom det fanns bevis för att släktingen kanske inte hade för avsikt att etablera en långsiktig huvudbostad. (Se id. s. *11 .) Här var bevisningen oomtvistad att Lau och hans fästmö försökte återfå besittning av 456 Broadway som sin långsiktiga huvudbostad, och att de har bott där sedan dess. Vi tolkar inte DeLisi som att en ägare kan bryta mot hyresförordningen om han eller hon har andra motiv än att i god tro ha för avsikt att etablera en långsiktig huvudbostad. Så länge som ägarens dominerande motiv för att återfå besittningen är att använda lägenheten som sin huvudbostad i minst 36 sammanhängande månader (§ 37.9, subd. (a)(8)(i)), kan andra kompletterande skäl, såsom ekonomiska incitament eller personliga preferenser, i allmänhet inte utgöra en grund för att bryta mot hyresförordningen.

En version av denna artikel publicerades ursprungligen i oktober 2019 i nyhetsbrevet för Small Property Owners of San Francisco.

.