Beräkning av värdeminskning

Bedömning av skadestånd har aldrig varit okomplicerat, men kvantifiering av värdeminskning som en form av skadestånd ställer allt oftare till problem för processförare och domstolar.

Situationen är jämförbar med att sälja eller refinansiera en bil. Om din bil har skadats i en olycka kan bevisen på reparationer påverka dess värde negativt om du senare bestämmer dig för att sälja eller refinansiera den, oavsett bilens allmänna värdeminskning. Denna värdeminskning kallas också för minskat värde. För försäkringsvärlden var det ett begrepp som utvecklades för att uppskatta värdeförlusten efter en olycka. Beräkningen kan dock beslutas på mycket olika sätt beroende på vilken enhet som värderar den. Men det räcker nu om bilar.

I den juridiska världen har ett fall nyligen berört hur man på bästa sätt ska närma sig beräkningen av värdeminskning och har belyst det flexibla tillvägagångssätt som parterna ska använda. Moore m.fl. mot National Westminster Bank EWHC 1805 (TCC) gällde köpet av en lägenhet via ett lån med säkerhet i form av en inteckning hos en bank. Ett erbjudande om hypotekslån lämnades till köparna av lägenheten utan att banken inhämtade en hemköpsrapport, trots att köparna hade instruerat banken att inhämta en sådan. Köparna fick intrycket att rapporten var positiv, men i själva verket var lägenheten i dåligt skick och behövde omfattande reparationer. Köpet genomfördes och köparna blev medvetna om fastighetens skick. Köparna hade inte råd med reparationerna och ställde krav på banken och hävdade att de inte skulle ha köpt lägenheten om de hade fått rapporten, som skulle ha uppmärksammat dem på problemen.

En debatt följde mellan parterna om det korrekta skadeståndsmåttet i detta fall. Köparna hävdade att det var reparationskostnaden, men banken ansåg att det skulle vara en summa som motsvarade lägenhetens värdeminskning (vilket är det vanliga tillvägagångssättet). Domaren i första instans gav köparen rätt. Banken överklagade till Technology and Construction Court, men misslyckades. Domaren i appellationsdomstolen, Mr Justice Birss (bilden), hänvisar till fyra viktiga punkter som berör kärnan i strategin för rättstvister och grunderna för hur man beräknar värdeminskningen.

För det första är regeln om värdeminskning i Phillips v Ward 1 WLR 471 (att det korrekta skadeståndsmåttet är en summa som motsvarar fastighetens värdeminskning) nästan alltid lämplig när en fastighet har förvärvats till följd av försumliga råd från besiktningsmän eller advokater – men det är inte en oföränderlig regel och den bör inte tillämpas mekaniskt. I grund och botten bör parterna se till att de tittar på de särskilda omständigheterna i ett ärende och tillämpa ett flexibelt tillvägagångssätt. I det här fallet ansåg domare Birss att värdeminskningen kunde bestämmas av reparationskostnaden, vilket köparna hävdade.

För det andra kan värdeminskning i ett lämpligt fall bestämmas av reparationskostnaden. Under omständigheterna i det här fallet hade domaren i den lägre domstolen haft rätt att anse att reparationskostnaderna utgjorde den enda praktiska indikatorn på vad värdeminskningen av tillgången var.

För det tredje flaggade Mr Justice Birss för att det är en vanlig företeelse vid bedömning av skadestånd baserat på värdering att den betalande parten endast är beredd att inta en åsikt om minskningen av skadeståndet och inte är beredd att föra fram en mellanställning, ens som en reservlösning. Han konstaterade att mottagande parter också gör detta, men han noterade att det enligt hans erfarenhet oftare förekommer hos betalande parter. I detta fall var domare Birss intryck av överklagandeförhandlingen att om han inte hade bett bankens advokat om ett mellanliggande belopp för värdeminskning, skulle inget sådant belopp ha lagts fram, och han kommenterade vidare att ”de tvingande kraven på att föra talan ofta driver parterna att anta denna taktik, men det kan ge bakslag”. Mellanliggande områden är ofta ett område som processförare tvekar att gå in i, men, som det visas här, utan att överväga en alternativ ståndpunkt kan det sluta med att man kostar klienten mer pengar.

Slutningsvis är det som sticker ut från denna dom herr domare Birss kommentar att även om det inte skulle ha undergrävt underinstansens beslut, var det öppet för underinstansens domare att anta ett annat tillvägagångssätt, och mer specifikt var det också öppet för den domaren att föreslå en annan beräkning av värdeminskningen, lägre än reparationskostnaden, och att bevilja detta. Detta är ett intressant förslag som återigen belyser vikten av att tillhandahålla en mellanställning.

Som framgår av Mr Justice Birss resonemang i detta fall är beräkningen av värdeminskning, liksom försäkringsbegreppet, ett flexibelt begrepp och är öppet för tolkning beroende på omständigheterna i ett visst fall. Yrkesutövare bör därför vara medvetna om detta när de ger råd till klienter om anspråk som inbegriper värdeminskning.

.