Puneți-vă aceste întrebări înainte de a semna un contract de închiriere comercială

Este prea târziu pentru a face schimbări după ce ați semnat un contract de închiriere comercială pentru o clădire de birouri sau un spațiu de vânzare cu amănuntul și cerneala s-a uscat. Este de o importanță vitală să înțelegeți termenii contractului de închiriere, modul în care vă vor afecta și faptul că ați negociat cea mai bună afacere posibilă pentru dvs. înainte de a semna un contract de închiriere comercială. Acest lucru începe cu cunoașterea practică a unor termeni precum „CAM” și clauzele de arbitraj.

Puneți-vă aceste întrebări pentru a fi sigur că știți în ce vă băgați.

Ați citit și ați înțeles întregul contract de închiriere?

Da, trebuie să îl citiți – cuvânt cu cuvânt. S-ar putea să fie un document foarte lung și nu foarte interesant, dar trebuie neapărat să știți ce conține.

Mulți proprietari folosesc contracte de închiriere „standard” sau „boilerplate” care includ termeni generali care sunt comuni pentru majoritatea contractelor de închiriere, așa că asigurați-vă că termenii sunt incluși dacă ați negociat ceva diferit. Asigurați-vă că limbajul standard și limbajul dvs. special nu se contrazic reciproc.

Chiar dacă proprietarul a redactat singur contractul de închiriere, nu presupuneți că a făcut totul corect. Verificați data de începere, data de încheiere, chiria, condițiile de escaladare a chiriei și orice alte condiții speciale pentru care ați negociat. Și, mai presus de toate, asigurați-vă că știți ce sunteți obligat să faceți în conformitate cu termenii contractului de închiriere. Ce este obligat să facă proprietarul? Puteți rezilia contractul de închiriere?

Ați negociat cea mai bună afacere posibilă?

Nu este neapărat o afacere încheiată doar pentru că vi s-a dat un contract de închiriere spre semnare. Acest lucru nu înseamnă că orice oportunitate de negociere s-a încheiat. Acest lucru nu se întâmplă până când contractul de închiriere nu a fost semnat de ambele părți.

Faceți o listă cu toate prevederile care nu vă plac pe măsură ce citiți contractul de închiriere. Trimiteți lista potențialului dumneavoastră proprietar. S-ar putea să fiți surprins de cât de mult sunt dispuși să schimbe.

Înțelegeți termenii CAM?

Majoritatea contractelor de închiriere folosesc termenul „CAM”, mai degrabă decât să scrie pe litere „întreținerea zonei comune”. Ar trebui să vi se aloce un procent din taxele CAM de care sunteți responsabil. Taxa dvs. se bazează pe procentul din clădire pe care îl închiriați. Asigurați-vă că procentul se bazează pe dimensiunea totală a clădirii și că nu variază în funcție de cât de mult din clădire este închiriată la un moment dat.

Secțiunea CAM a unui contract de închiriere comercială este probabil una dintre cele mai confuze secțiuni și veți fi probabil surprins de cât de mult plătiți. Verificați să vă asigurați că nu plătiți pentru lucruri care se referă la eforturile de marketing ale proprietarului sau la taxele juridice asociate cu negocierea contractelor de închiriere cu alți chiriași.

Alte lucruri pe care ați putea dori să le eliminați sunt orice taxe de administrare mai mari de 3%, plata beneficiilor pentru angajații proprietarului și costurile de construcție pentru alte unități de închiriere. Puteți și ar trebui să negociați termenii CAM.

V-ați gândit să cereți un contract de închiriere fără CAM?

Majoritatea contractelor de închiriere din zilele noastre sunt „triple net” sau „net-net-net”, ceea ce înseamnă că plătiți chirie plus partea dvs. proporțională din taxele CAM, impozitele pe proprietate și, adesea, costurile de reparații și întreținere a proprietății. Dar puteți cere proprietarului un contract de închiriere CAM Stop, astfel încât să plătiți doar pentru o creștere a taxelor CAM și a impozitelor pe proprietate peste anul inițial de închiriere, adesea numit „anul de bază.”

Proprietarul ar putea crește în schimb rata de închiriere de bază, dar elimină o mare parte din „taxa misterioasă” din chirie. Alternativ, ați putea cere un plafon pentru CAM, astfel încât acesta să nu poată crește cu mai mult de un anumit procent negociat. Fiți atenți la cum și când cresc taxele CAM pe durata contractului de închiriere.

Care este responsabilitatea dumneavoastră pentru cheltuielile de capital?

„Cheltuielile de capital” se referă de obicei la cheltuielile structurale majore într-un contract de închiriere comercială, cum ar fi acoperișul, fundația, HVAC și alte reparații și înlocuiri majore. Ceea ce este „standard” poate varia de la un oraș la altul și de la o proprietate la alta, dar încercați să evitați să semnați orice contract de închiriere care transferă povara acestor costuri de reparații sau înlocuiri către dumneavoastră, în calitate de chiriaș.

Există compromisuri în cazul în care proprietarul dumneavoastră vă cere să plătiți aceste costuri. De exemplu, dacă contractul de închiriere spune că sunteți responsabil pentru repararea și înlocuirea HVAC, ați putea sugera proprietarului să elimine „înlocuire” și ca obligația dvs. de reparații să se limiteze la un contract de întreținere, poate de două ori pe an. Ați putea să vă oferiți să fiți responsabil pentru toate reparațiile generale până la o anumită sumă maximă anuală.

Este contractul de închiriere cesibil?

Verificați dacă proprietarul are dreptul de a vă rezilia contractul de închiriere în cazul în care solicitați o cesiune – dreptul ca altcineva să preia contractul de închiriere dacă vă vindeți afacerea. Multe întreprinderi consideră că locația lor reprezintă o mare parte din valoarea lor. Unele întreprinderi încearcă să cedeze un contract de închiriere pentru a scăpa de el, dar proprietarul va dori să renegocieze termenii cu cesionarul.

Ar putea să vă distrugă vânzarea dacă proprietarul are dreptul de a rezilia contractul de închiriere atunci când solicitați o cesiune, așa că solicitați ca proprietarul să elimine această prevedere – sau cel puțin să permită modificarea acesteia astfel încât să nu se aplice vânzării afacerii dumneavoastră. Înțelegeți că proprietarul va dori în continuare să aibă dreptul de a respinge cesiunea dacă noul chiriaș nu este acceptabil din punct de vedere financiar.

Puteți avea un sublocatar?

Practica obișnuită de a prelua un sublocatar este similară cu cesiunea unui contract de închiriere. Un sublocatar este o altă afacere care lucrează în spațiul pe care îl închiriați, în conformitate cu condițiile dumneavoastră de închiriere. Dumneavoastră plătiți contractul de închiriere, iar cealaltă parte vă plătește o parte din costuri.

Mulți proprietari nu permit sublocatari, dar s-ar putea să doriți să împărțiți costurile cu cineva pe parcurs. Negociați cu proprietarul înainte de a încheia contractul de închiriere dacă vă gândiți că ați putea dori să luați un sublocatar la un moment dat.

Are contractul de închiriere o clauză de arbitraj?

Multe contracte din zilele noastre includ clauze de arbitraj. Aceste clauze prevăd că ambele părți sunt de acord să soluționeze orice litigiu prin arbitraj, mai degrabă decât prin litigii și să meargă în instanță. Citiți contractul de închiriere pentru a vedea dacă clauza de arbitraj este obligatorie. Asigurați-vă că aveți dreptul de a participa la selectarea arbitrului și la alte decizii pentru arbitraj, în cazul în care se convine astfel.

Veți avea nevoie de o garanție personală?

Majoritatea proprietarilor nu vor semna decât dacă garantați personal contractul de închiriere, așa că considerați-vă extrem de norocos dacă puteți scăpa cu semnarea unui contract de închiriere fără o astfel de clauză.

Dar natura garanțiilor poate fi negociabilă. Luați în considerare posibilitatea de a oferi una doar pentru o parte din durata contractului de închiriere sau negociați pentru o garanție care să dureze doar șase până la 12 luni după ce reziliați contractul.

Aveți structura afacerii dvs. în vigoare?

Trebuie să vă asigurați că structura dvs. corporativă este în vigoare dacă doriți ca aceasta să vă protejeze. Depuneți articolele de constituire pentru o corporație sau asigurați-vă că ați primit articolele de organizare de la secretarul de stat dacă sunteți un SRL. Aveți grijă de acest lucru înainte de a semna un contract de închiriere. Unele state numesc aceste documente „certificate”.”

Asigură-te că ai documente care să ateste că contractul de închiriere a fost aprobat de consiliul tău de administrație. Ar trebui să aveți o rezoluție corporativă care să arate că consiliul dvs. de administrație a analizat contractul de închiriere și l-a aprobat. Ar trebui să existe totuși o documentație care să ateste că contractul de închiriere a fost aprobat chiar dacă nu aveți un consiliu de administrație.

The Bottom Line

Proprietarul va fi mult mai dispus să negocieze cu dvs. dacă contractul dvs. de închiriere constituie 25% dintr-o proprietate mai mare decât dacă spațiul dvs. reprezintă 3% – un lucru pe care ar trebui să îl aveți în vedere. Luați în considerare angajarea unui avocat pentru a revizui documentul și pentru a vă ajuta în negocieri, în special dacă ajungeți într-un impas cu proprietarul. Un avocat vă poate ajuta să decideți când să tăiați și să fugiți și când merită riscul.