Depozitul de garanție (aka Depozitul de bună-credință)

Cine, ce, unde, când și de ce (și poate chiar și de ce nu?)

În jargonul imobiliar, depozitul de bani de garanție (Earnest Money Deposit – EMD) este, de asemenea, cunoscut și sub numele de depozit de bună credință în jargonul escrow. Acesta este depozitul monetar pe care un cumpărător îl oferă vânzătorului ca fiind de bună credință atunci când un contract de cumpărare a bunului vânzătorului este semnat, sigilat și urmează să fie predat deținătorului escrow pentru a fi păstrat, în calitate de terță parte neutră.

Aha! Într-o singură propoziție am avut grijă de toți „W”-urile din subiect.

Din păcate, pentru că este vorba de BANI și oamenii detestă să fie deposedați de ei cu (sau fără) un motiv întemeiat, acest articol va fi un pic mai lung decât acest singur paragraf. Păcat.

Așa că haideți să ne întoarcem și să abordăm fiecare „W” în mod independent.

Cine

Nu este cu siguranță trupa rock, cu siguranță, dar CINE dă EMD-ul este invariabil partea care dorește activul și care și-a luat un angajament de cumpărare, în mod normal, sub rezerva câtorva condiții.

Ce

În tranzacțiile normale, cea mai ușoară formă de instrument negociabil pentru a depune este moneda. Cu alte cuvinte, bunul și vechiul numerar. Deoarece societățile Escrow sunt guvernate strict atunci când vine vorba de primirea de numerar, este necesar ca Cumpărătorul să convertească acest lucru într-o formă de cec, cec de casierie sau fonduri virate.

Aceasta nu înseamnă că poate fi vorba doar de numerar; un depozit de bună credință ar putea fi alte tipuri de active pe care Cumpărătorul este dispus să le depună și Vânzătorul este dispus să le folosească ca garanție pentru a asigura tranzacția. Fișa roz a unei mașini, de exemplu, sau certificatele semnate pentru anumite acțiuni, etc. Din păcate, este posibil ca un escrow officer să nu aibă capacitatea de a deține aceste tipuri de active și ce se întâmplă dacă activele se devalorizează sau cresc în timpul tranzacției? Care va fi valoarea monetară reală care poate fi stabilită pe o declarație de închidere? Ce se întâmplă dacă apar complicații și tranzacția eșuează? Așadar, banii lichizi în bancă sunt cei mai buni prieteni ai omului și de aceea se numește Earnest Money Deposit.

The Where

După cum am menționat la The What, depozitul de bună credință este de obicei încredințat Escrow Holder pentru a fi păstrat. Acum, dacă nu știți ce sau cine este un Escrow Holder, acesta este „agentul de decontare” sau „partea interesată” (mai multe nume pentru același rol) care este o terță parte neutră desemnată de către cumpărător și vânzător. Acesta este un depozitar al fondurilor și documentelor, stimulează părțile să îndeplinească contractul întocmit, iar apoi, atunci când acest lucru este realizat, transferă și schimbă fondurile și documentele respective către partea finală. Există un articol despre rolul escrow-ului californian la această locație:

Fondurile date deținătorului escrow-ului sunt păstrate în încredere și depozitate într-un cont bancar asigurat la nivel federal – un „cont de încredere” este ceea ce numim în limbajul escrow. Părțile pot gândi altfel, dar în timp ce tranzacția își urmează cursul, acest EMD nu aparține nici cumpărătorului, nici vânzătorului. Acest lucru este important, deoarece mai târziu vom vorbi despre ce se întâmplă dacă tranzacția se anulează.

Când

După ce cumpărătorul a făcut o ofertă de cumpărare, EMD-ul urmează, de obicei, imediat. Uneori, un cec este prezentat în același timp cu oferta făcută vânzătorului sau reprezentantului acestuia. În cazul în care oferta este acceptată, cecul cu oferta acceptată este înmânat titularului escrow și se deschide o tranzacție escrow. Există cazuri în care cumpărătorul dă EMD-ul direct în contul vânzătorului, dar acest lucru este rar, cu excepția cazului în care cumpărătorul și vânzătorul au o relație de încredere reciprocă. De obicei, părțile nu se cunosc între ele și este nevoie ca o terță parte să devină intermediar. Indiferent cine primește banii, WHEN este, de obicei, atunci când se deschide tranzacția sau la scurt timp după aceea.

De ce

Să spunem că sunteți vânzătorul cu un activ valoros de vândut și există un număr oarecare de părți care doresc să cumpere. După ce prețul final de vânzare este negociat, cumpărătorul va dori să fie sigur că vă poate ține la acel preț și că nu veți mai lua în considerare alte oferte. Dumneavoastră, pe de altă parte, doriți să fiți sigur că oferta de cumpărare a cumpărătorului este sinceră, deoarece ați renunțat la posibilitatea de a primi alte oferte. Pentru a vă convinge să onorați contractul, cumpărătorul va depune un depozit în numerar pentru a demonstra că este de bună credință. De aici „depozitul de bună credință” sau „depozitul de garanție”.

Există un „de ce nu”?

Există un moment în care un depozit de garanție NU este necesar? Da, și acesta poate fi atunci când cele două părți au încredere implicită una în cealaltă că tranzacția va fi urmată până la încheierea ei finală. O vânzare între rude este un bun exemplu. Nu există nicio lege care să stipuleze că trebuie să existe un depozit inițial pentru a finaliza un contract.

Acum că am terminat cu „W”-urile, există și alte considerații:

Cât de mult?

Așa cum nu există nicio lege care să stipuleze că trebuie să existe un depozit inițial, atunci nu există nicio lege care să stipuleze cât de mult ar trebui să fie acesta, dacă se ia în considerare unul. Acest lucru face parte din negocierile dintre părți și se poate baza pe ceea ce este practica obișnuită în zonă. Cumpărătorii ar dori mai puțin în cazul în care tranzacția eșuează; vânzătorii pot dori mai mult pentru a se asigura că cumpărătorul execută.

Ce se întâmplă cu depozitul de bună-credință pe parcursul tranzacției?

Pentru că depozitul de bună-credință este garanția cumpărătorului că va executa, există întotdeauna condiții legate de acesta, iar aceste condiții se numesc în mod normal condiții sau „contingențe” ale tranzacției. Pe măsură ce contingențele sunt îndeplinite, tranzacția avansează și depozitul de bună credință devine o parte din avansul pentru prețul de vânzare. În cazul în care contingențele nu pot fi îndeplinite, în mod normal, contractul prevede anularea acestuia de către toate părțile și returnarea EMD-ului către cumpărător.

Poate fi folosit EMD-ul pentru a plăti facturi înainte de încheierea tranzacției?

Fondurile sunt păstrate în încredere și, odată depuse, nu vor aparține nici cumpărătorului, nici vânzătorului. Orice dispoziție a acestora (sau a unei părți a acestora) va necesita acordul ambelor părți. De exemplu, dacă există o asociație a proprietarilor de locuințe care solicită taxe în avans pentru a elibera documentele pentru a fi examinate de cumpărător, îi cerem vânzătorului să avanseze fondurile în loc să atingă EMD. Dacă nu poate, atunci, pentru a le scoate din EMD, deținătorul escrow va trebui să întocmească un amendament pentru ca părțile să fie de acord să folosească fondurile pentru a plăti.

Anularea contractului – diferite scenarii înșelătoare

Cum am mai spus, dacă nu pot fi îndeplinite contingențele, contractul poate fi anulat, dacă este redactat în acest sens, iar EMD-ul returnat cumpărătorului odată ce toate părțile sunt de acord în scris cu anularea. Partea importantă este ca toate părțile să fie de acord în scris cu anularea și returnarea fondurilor.

• Ce se întâmplă dacă contingențele sunt satisfăcute sau eliminate și cumpărătorul sau vânzătorul decide că nu dorește să continue? Acesta este un scenariu care intervine mai des decât ne-ar plăcea și nu există o soluție sigură. Un contract de vânzare-cumpărare și instrucțiunile de escrow semnate de părți le responsabilizează pe acestea în ceea ce privește conținutul, în conformitate cu dreptul contractual . Dacă o parte decide să nu continue și motivul din spatele cererii sale de anulare nu este o condiție care a fost specificată în contract, această parte va fi atunci în incapacitate de plată.

Dacă a fost vorba de cumpărător, posibilitatea de a pierde acel EMD devine foarte reală, deoarece acesta este motivul pentru EMD – o acoperire împotriva faptului că cumpărătorul nu îndeplinește contractul.

Dacă a fost vânzătorul, atunci acesta se expune la un proces și/sau la depunerea unui Lis Pendens împotriva proprietății, ceea ce l-ar împiedica efectiv să vândă până când problema este rezolvată.

• Ce se întâmplă dacă contactul prevede o perioadă de 21 de zile de impreviziune, este a 22-a zi și cumpărătorul nu și-a eliminat impreviziunile? Poate vânzătorul să ceară anularea tranzacției și să ia EMD-ul ca daune-interese?Ce se întâmplă atunci când tranzacția stă pe loc pentru că cumpărătorul nu-și poate elimina contingențele și totuși nu vrea să renunțe? Care este calea de atac a vânzătorului? Iată câteva dintre opțiunile sale:

– Negociați cu cumpărătorul! Dați-i un timp suplimentar rezonabil pentru a finaliza

– Cereți să încheie imediat sau să anuleze și luați EMD-ul ca daune-interese

– Cereți să încheie imediat sau să anuleze și dați cumpărătorului EMD-ul înapoi

• Ce se întâmplă dacă a existat o eliberare anticipată a EMD-ului către vânzător și apoi tranzacția se anulează? Da, există o mulțime de tranzacții în care vânzătorul scrie în contract că EMD-ul va fi dat vânzătorului odată ce anumite (sau toate) contingențele sunt înlăturate.
  Dacă cumpărătorul este de acord, trebuie să înțeleagă că, cu EMD-ul scos pe ușă, anularea ulterioară a tranzacției și încercarea de a obține banii înapoi va deveni serios dificilă, deoarece se mizează pe faptul că vânzătorul va returna voluntar fondurile. Nu este un lucru ușor în acel moment. Acesta este motivul pentru care o eliberare anticipată a fondurilor nu este recomandată decât dacă părțile știu cu adevărat ce fac.

Nu există niciodată o soluție sigură. ne trezim adesea că începem conversația cu cuvântul „depinde”. Totul este o chestiune de a analiza circumstanțele a ceea ce s-a întâmplat și apoi de a negocia pentru a vedea dacă există puncte comune. Ceea ce trebuie subliniat este faptul că, indiferent de soluție, aceasta trebuie să fie convenită în scris de ambele părți. Uneori nu se poate găsi nicio soluție și trebuie să se apeleze la artileria grea. O scrisoare a unui avocat ar putea exercita o presiune suplimentară. Nimeni nu dorește cheltuielile unui proces..

Ce se întâmplă atunci când nu există un acord? Dacă nu există niciunul, atunci fondurile rămân în contul fiduciar al deținătorului escrow până când se ajunge la un acord, oricât de mult timp ar dura acesta. Am avut un dosar în care am reținut fondurile timp de 5 ani pentru că nu s-a ajuns la nicio rezolvare. dosarul meu a fost anulat, proprietatea a fost vândută de mult timp altcuiva, dar nimeni nu a putut să se pună de acord asupra modului de rezolvare a problemei depozitului de bună credință. Acesta este motivul pentru care am menționat la începutul acestui articol că, odată ce fondurile sunt depuse în contul fiduciar, acestea nu mai aparțin nici cumpărătorului, nici vânzătorului. Amândoi ar putea avea o pretenție asupra lor.

În cazul în care disputa devine litigioasă și se ajunge la un proces, atâta timp cât depozitarul fiduciar nu este implicat în proces, acesta are dreptul de a se retrage din ecuație prin depunerea unui interpleader și trimiterea fondurilor în instanță. Instanțele vor reține apoi fondurile până la soluționarea procesului.

Există multe alte scenarii de anulare a contractelor. Acest articol nu le aprofundează, deoarece anularea unui contract poate implica aspecte juridice pe care autorul nu le poate comenta. Cititorii sunt avertizați să apeleze la un consilier juridic independent pentru cazurile dumneavoastră particulare.

În realizarea acestui articol am constatat că acestea sunt cele mai frecvente întrebări care ne sunt adresate:

• Pot fi recuperați banii de garanție
• Când putem primi înapoi depozitul de garanție
• Ce se întâmplă cu banii din escrow dacă cumpărătorul se retrage
• Vânzătorul poate păstra depozitul meu
• Este depozitul de bani de garanție este rambursabil
• Cine păstrează depozitul de bani de garanție
• Ce se întâmplă cu banii de garanție dacă cumpărătorul renunță la vânzare
• Pot fi restituiți banii de garanție

Să sperăm, acest articol răspunde la aceste întrebări, deoarece „depinde” este un răspuns atât de nebulos!

Dacă aveți alte întrebări sau scenarii despre care ați dori să discutăm, vă rugăm să ne contactați. Întrebările merită răspunsuri sau, cel puțin, cel mai bun răspuns pe care îl putem da.

Acest articol va fi actualizat dacă noi scenarii ajung în atenția noastră, așa că nu uitați să reveniți din când în când!

• Despre Juliana
• Cărți
• Contact Viva Escrow

Juliana Tu, CSEO, CEO, CBSS, CEI, SASIP
Escrow Manager

[email protected]
Facebook
LinkedIn
Aflați mai multe despre Juliana aici

Vești bune! A apărut „The Art of Escrow”! Căutați-o pe www.amazon.com!

…