De ce a devenit mai greu să cumperi o a doua casă

Este o întrebare care i se pune frecvent lui Fenton Soliz, ofițer senior de credite la Bank of America din White Plains, N.Y.. „Primesc multe cereri pentru a doua casă, și puțin mai multe de când cu Covid”, a spus dl Soliz.Multe dintre cereri provin de la persoane și cupluri înstărite „care se gândesc la o a doua casă ca parte a planificării vieții lor de mulți ani… acum se gândesc cum să o finanțeze.”

Înainte de Covid, era simplu să se sfătuiască cumpărătorii să folosească capitalul din casa lor principală pentru a cumpăra o a doua casă. În acest fel, împrumutatul se alegea cu o singură ipotecă pentru a susține două case. Condițiile de creditare erau ușoare, iar bancherii erau dornici să acorde aceste împrumuturi.

Dar, la fel ca în cazul tuturor celorlalte lucruri în timpul Coroanei, deciziile de finanțare au devenit puțin mai complicate. În primăvara anului trecut, mulți creditori au început să înăsprească cerințele de creditare ca răspuns la pandemie. Cu milioane de americani fără loc de muncă și cu întârzieri la plata ratelor la creditele ipotecare, creditorii s-au temut că întârzierile la plată vor crește vertiginos – și așa a fost.

În timp ce condițiile se îmbunătățesc și unii creditori încep să o lase mai moale, condițiile încă nu s-au întors la vremurile de dinainte de Covid. Prin urmare, chiar și proprietarii de locuințe cu un credit excelent, venituri mari și o siguranță puternică a locului de muncă vor descoperi că există în continuare ceva mai puține opțiuni disponibile pentru finanțarea unei a doua case decât în urmă cu un an. Iată câteva dintre ele:

Cash-out,poate, un fel de

Înainte de pandemie, refinanțarea cash-out era o modalitate populară de a cumpăra o casă de vacanță. Iată de ce. Să zicem că ați contractat un credit ipotecar în urmă cu 10 ani pentru a cumpăra o casă principală de 500.000 de dolari, care acum este evaluată la 900.000 de dolari. Și să presupunem că încă mai datorați 400.000 de dolari pentru casă.

Înainte de Covid, unii creditori vă permiteau să refinanțați acel credit ipotecar, de obicei la o rată mai mică, și să luați un nou credit ipotecar de până la 90% din valoarea curentă a casei. În cazul ipotetic de mai sus, dacă ați contracta maximul, presupunând că vă calificați pentru împrumutul mai mare, ați rămâne cu puțin peste 400.000 de dolari în numerar, pe care i-ați putea folosi pentru a cumpăra o casă de vacanță.

Dar mai puține astfel de tranzacții au loc în aceste zile. Multe bănci fie au redus suma pe care un debitor o poate lua într-un cash-out refi sau au eliminat complet cash-out-ul. Wells Fargo & Co., WFC unul dintre cei mai mari creditori ipotecari din țară, „a suspendat inițierea tuturor refinanțărilor cash out în aprilie”, potrivit unui purtător de cuvânt al băncii. Da, toate.

Bank of America, BAC un alt mare creditor, încă mai inițiază refinanțări cash-out, dar a redus suma maximă de numerar pe care un debitor o poate extrage la 250.000 de dolari de la 500.000 de dolari. Banca face excepții și permite refinanțări cash-out mai mari pentru unii dintre clienții săi de private banking, care sunt persoane cu valoare netă ridicată și active considerabile, de obicei peste 500.000 de dolari.

Bank of America nu este singura bancă cu reguli mai conciliante pentru clienții de private banking. Așadar, iată un sfat pentru înțelepți: Dacă aveți fonduri considerabile investite într-un cont de pensie sau de brokeraj și nu sunteți deja un client al serviciilor bancare private, acum este un moment bun să vă înscrieți. (Clienții serviciilor bancare private beneficiază și de alte avantaje, cum ar fi bilete VIP la evenimente… Bine, da, nu au loc evenimente mari în acest moment, dar ne gândim la zilele de după Covid.)

Atenție la debitori: Înainte de a refinanța, este important să luați în considerare costurile și comisioanele pe care băncile le adaugă la o refinanțare. Împrumutații trebuie să își dea seama cât timp va dura recuperarea acestor costuri în comparație cu economiile care rezultă dintr-o plată lunară mai mică. Împrumutațiitrebuie să ia în considerare, de asemenea, faptul că o refinanțare prelungește perioada de timp în care împrumutul va fi rambursat, ceea ce poate duce la plata unei dobânzi mai mari pe durata împrumutului decât ar fi plătit altfel.

Opțiunile care v-au mai rămas

Bine, deci nu sunteți un client al serviciilor bancare private și banca dvs. a eliminat refinanțarea cash-out sau ați decis că costul refinanțării este prea mare. Dar tot vreți să vă cumpărați casa de vacanță de vis și aveți nevoie de un credit pentru a o putea face. Mai mult ca sigur, va trebui să obțineți un credit de cumpărare.

Veste bună este că ratele ipotecare la creditele de cumpărare sunt mai mici decât la creditele de refinanțare. La începutul acestei săptămâni, Wells Fargo afișa rate de 2,5% pentru un împrumut convențional de cumpărare cu rată fixă pe 30 de ani și 2,75% pentru un împrumut de refinanțare cu rată fixă pe 30 de ani. Ratele la creditele ipotecare jumbo, care sunt ipoteci care depășesc 548.000 de dolari pentru o casă unifamilială, au fost cu aproximativ 0,375 puncte procentuale mai mari.

Bank of America a afișat rate similare pentru împrumuturile de cumpărare și refinanțare, dar ratele jumbo ale băncii sunt de fapt puțin mai mici decât împrumuturile convenționale.

Câteva bănci cer avansuri mai mari și punctaje minime de credit mai mari pentru ipotecile pentru a doua casă, ceea ce înseamnă că acestea sunt puțin mai greu de obținut decât o ipotecă pe o casă principală.

Dar, la sfârșitul zilei, în timp ce contractarea unui credit de achiziție pentru a cumpăra casa de evadare poate să nu fie la fel de convenabilă ca utilizarea cash-out refi,pe termen lung puteți economisi bani …pe care îi puteți folosi pentru a mobila locul.