Cum să realizăm comunitățile de grădini în ritm

Comunitățile de grădini se află în centrul ambiției guvernului britanic de a construi 300.000 de locuințe noi pe an în Anglia până la mijlocul anilor 2020 pentru a contribui la reducerea deficitului de locuințe. Prin programul său „Garden Communities Programme”, guvernul contribuie la finanțarea a peste 20 de proiecte de comunități de grădină care ar trebui să livreze 200.000 de locuințe până la jumătatea secolului, o nouă rundă de proiecte fiind anunțată recent. Comunitățile de grădină includ, de obicei, sate de grădină de 1.500 – 10.000 de locuințe sau orașe de grădină de peste 10.000 de locuințe.

Dar, având în vedere că cifrele guvernamentale arată că, în iulie 2016, puțin peste jumătate din cele 684.000 de locuințe cu autorizație de construire din Regatul Unit au fost finalizate, și pe măsură ce viziunile ambițioase ale consiliilor locale și ale dezvoltatorilor privați pentru siturile din cadrul Programului comunităților de grădină trec la realizarea practică, este esențial ca aceste proiecte strategice să livreze o gamă largă de locuințe de înaltă calitate în ritm susținut, alături de infrastructura de sprijin necesară.

Atingerea ritmului și a calității

În timp ce Principiile Garden City ale Asociației de Planificare a Orașelor și Comitatelor (Town and County Planning Association’s Garden City Principles) oferă un cadru excelent pe care consiliile locale și dezvoltatorii trebuie să îl urmeze atunci când livrează proiecte de locuințe la scară largă, stabilind standarde clare pentru crearea de locuri, durabilitate, administrare pe termen lung și dezvoltare comunitară, proiectarea și dezvoltarea într-un ritm mai rapid sunt adesea considerate a fi în contradicție cu crearea de locuri de calitate. Dar acest lucru nu trebuie să fie cazul. Am avut la dispoziție un termen foarte restrâns, de doar nouă luni, pentru a realiza masterplanul Parcului Olimpic din Londra, pentru a contribui la asigurarea Jocurilor Olimpice din 2012, oferind un cadru pentru realizarea unei dezvoltări majore, de clasă mondială.

Potrivindu-ne experienței noastre, prezentăm aici trei elemente esențiale pentru planificarea comunităților de grădină care pot contribui la deblocarea unei livrări mai rapide și la crearea unor locuri atractive, vibrante și bine conectate, în care oamenii doresc să trăiască.

Includeți o gamă mai largă de locuințe

După cum se sugerează în Letwin Review of Build Out Rates, care analizează de ce durează atât de mult să se construiască locuințe în ciuda faptului că au autorizație de construcție, este posibil să se livreze locuințe pe siturile strategice majore mai rapid prin extinderea gamei de locuințe oferite.

Potrivit Letwin Review, odată ce se acordă autorizația de construcție detaliată pentru siturile mari, motorul fundamental al ratelor de construcție pare a fi „rata de absorbție” sau rata la care se vând locuințele. În general, ratele de vânzare a locuințelor sunt determinate de tipul și prețul locuințelor oferite. Includerea unei game variate de locuințe, de la apartamente cu un dormitor la case de familie cu patru dormitoare și bungalouri, va atrage o gamă mai largă de cumpărători, ceea ce va crește cererea globală. Acest lucru, la rândul său, va contribui la menținerea valorii locuințelor și a viabilității sistemului, ceea ce va duce la o creștere semnificativă a numărului de locuințe construite în fiecare an.

În mod obișnuit, terenurile virane oferă în principal locuințe mai mari, cu mai multe dormitoare, deoarece familiile tind să fie cumpărătorii cei mai dispuși să schimbe proximitatea față de birou cu spații deschise, spații verzi și apropierea de școli bune. Cu toate acestea, lărgirea mixului pentru a include mai multe apartamente – care deseori reprezintă doar aproximativ 20 la sută din locuințele din comunitățile de grădină – și alte tipuri de locuințe specializate, cum ar fi casele de bătrâni, creează comunități mai echilibrate și mai durabile, în conformitate cu recomandările Letwin Review.

Cercetarea arată, de asemenea, că dezvoltările cu 40 la sută sau mai multe locuințe la prețuri accesibile au o rată de construcție cu 40 la sută mai mare în comparație cu dezvoltările cu 10 până la 19 la sută. În același timp, o diversitate de locuințe, cum ar fi proprietățile construite pentru a fi închiriate alături de locuințe pentru proprietarii-ocupanți, lărgește și mai mult piața și echilibrează datele demografice ale comunității.

Investiți în transportul public de înaltă calitate

Investițiile în infrastructura și serviciile de transport public de înaltă calitate, cum ar fi servicii bune și frecvente de autobuz și de transport rapid, sau chiar redeschiderea sau transformarea unei căi ferate abandonate într-un tramvai, sunt esențiale pentru a stimula o cerere mai mare din partea cumpărătorilor, necesară pentru a susține o abordare diversificată a locuințelor. Locațiile originale ale orașelor-grădină din Regatul Unit, Letchworth și Welwyn Garden City din Hertfordshire, de exemplu, au fost alese datorită amplasării lor pe liniile de cale ferată care ofereau servicii fiabile de transport public către Londra.

Simplu spus, accesul la un transport public bun stimulează interesul oamenilor de a locui într-o comunitate, deoarece le oferă posibilitatea de a se deplasa la prețuri accesibile, rapid și în siguranță, fără a avea nevoie de o mașină. Opțiunile bune de transport public sunt, de asemenea, un catalizator pentru construcția de locuințe cu densitate mai mare, deoarece acestea susțin o gamă mai largă de activități și servicii și, de asemenea, cresc prețurile proprietăților. În plus, ele reduc spațiul necesar pentru parcarea auto, permițând dezvoltarea mai intensă a terenurilor. Aceste conexiuni pot părea evidente, dar natura adesea fragmentată a furnizării de transport public în afara marilor noastre orașe tinde să submineze eforturile de integrare a planificării în jurul investițiilor în transportul public.

Utilizarea unei abordări de dezvoltare orientată spre transport (TOD) atunci când se realizează masterplaningul comunităților de grădină poate crea un cerc virtuos în care investițiile în transportul public stimulează dezvoltarea unei densități mai mari, care, la rândul său, crește numărul de pasageri și, prin urmare, sprijină viabilitatea pe termen lung a serviciilor de transport public furnizate. Mai mult decât atât, în multe cazuri, costurile suplimentare de construcție și operaționale ale construirii unor rețele de transport public de înaltă calitate ca parte a unei comunități de grădină ar fi relativ modeste în comparație cu costurile generale de infrastructură strategică.

Includeți caracteristicile orașelor „tradiționale”

Cu cât comunitățile de grădină reflectă mai mult caracteristicile orașelor tradiționale, cum ar fi prin includerea de spații verzi și terenuri de joacă, cu atât mai mare este oportunitatea nu numai de a crea locuri atractive și vibrante, ci și de a include locuințe mai diverse, consolidând punctul central în jurul diversității locuințelor, ceea ce duce la rate mai mari de absorbție și, prin urmare, de construire. Un lac pitoresc, de exemplu, se poate preta în mod natural la a avea cămine de bătrâni sau apartamente cu balcoane construite în jurul acestuia.

Este posibil să se determine ce caracteristici să se includă și unde prin luarea în considerare în profunzime a unui loc și a activelor naturale ale peisajului. Efectuarea acestei analize timpurii în timpul planificării generale va contribui la asigurarea elaborării unei strategii de amenajare a locului care să sprijine crearea unei serii de cartiere diferite și cu caracter în cadrul unei comunități de grădină, care să atragă o gamă largă de tipuri de locuințe, stiluri de viață și, în cele din urmă, cumpărători.