Criza locuințelor din California

Reforme cuprinzătoare necesare pentru a elimina obstacolele din construcții

Deficitul de locuințe din California rămâne un exemplu clasic de nepotrivire între cerere și ofertă, care duce prețurile locuințelor și ale chiriilor la cele mai ridicate niveluri din toate timpurile. Angajatorii din California se confruntă cu o lipsă tot mai mare de lucrători calificați, deoarece costul ridicat al locuințelor, în special în zonele de coastă, îi determină pe lucrătorii cu nivel de calificare scăzut și mediu să părăsească California și să plece în căutarea unor state mai accesibile. O lipsă semnificativă de locuințe la prețuri accesibile rămâne una dintre cele mai mari amenințări la adresa economiei californiene, altfel în plină expansiune.

Exodul californian

Un sondaj recent al Barometrului de încredere Edelman a constatat că 53% dintre locuitorii Californiei în general, și 63% dintre milenialii din California în special, iau în considerare posibilitatea de a părăsi statul din cauza costului ridicat al vieții. Al cincilea sondaj anual al Camerei de Comerț din California „People’s Voice 2019” a constatat un pesimism similar în rândul alegătorilor potențiali, aproximativ 2 din 3 alegători afirmând că copiii lor ar avea un viitor mai bun dacă ar părăsi California. În cel mai recent sondaj al Institutului de Politici Publice din California, o proporție record (68%) de californieni spun că accesibilitatea locuințelor este o mare problemă în regiunea lor.

Datele din „American Community Survey” al Biroului de Recensământ al SUA arată că un exod al Californiei are loc deja cel puțin din 2007. În ultimul deceniu, aproximativ 6 milioane de rezidenți au părăsit California pentru o pierdere netă de 1 milion de rezidenți, dacă se ia în considerare migrația internă, sau aproximativ 2,5% din populația totală a statului, iar statul a pierdut aproximativ 26 de miliarde de dolari în venituri anuale. Joint Center for Housing Studies al Universității Harvard clasează California printre primele trei state cu cel mai mare exod intern net de rezidenți.

Afaceri din California care se luptă, de asemenea, cu locuințe inaccesibile sunt nevoite să ia decizii dificile în materie de investiții. Unele companii, după zeci de ani de activitate în California, au decis recent să se mute. Jamba Juice, de exemplu, și-a mutat sediul din Emeryville în Texas, după 25 de ani de activitate în California. The North Face, fondată în San Francisco în 1966, a părăsit Bay Area în 2018 pentru a-și muta sediul central în Denver, Colorado.

Inclusiv giganții din domeniul tehnologiei, precum Amazon, Facebook și Oracle, au ales recent să se extindă în orașe din afara Californiei. Facebook a investit 1 miliard de dolari într-o suită de cinci centre de date situate în Fort Worth, Texas. Oracle construiește un nou campus în Austin, Texas, care va fi la fel de mare ca 10 terenuri de fotbal. Amazon construiește un al doilea sediu central în valoare de 5 miliarde de dolari în Virginia de Nord, după o căutare la nivel național care a lăsat un singur oraș din California pe lista scurtă a companiei.

Recunoscând criza istorică a locuințelor și impactul pe care locuințele inaccesibile l-au avut asupra forței lor de muncă, companiile de tehnologie s-au angajat recent să investească miliarde de dolari în proiecte de locuințe accesibile în California. Apple a anunțat investiții de 2,5 miliarde de dolari în locuințe la prețuri accesibile, Facebook și Google au anunțat fiecare angajamente de 1 miliard de dolari, iar Airbnb intenționează să investească 25 de milioane de dolari în locuințe la prețuri accesibile în California, pentru a numi doar câteva dintre acestea. Cu toate acestea, chiar și cu aceste investiții private semnificative, California are nevoie cu disperare de mult mai multe locuințe construite la o scară și într-un ritm nemaiîntâlnit în ultimele decenii pentru a aduce cu adevărat locuințe la prețuri accesibile în toate zonele statului.

2019 California Housing Legislation

Guvernatorul a ajutat la adoptarea unui buget care a inclus aproximativ 2 miliarde de dolari pentru finanțarea locuințelor și a infrastructurii conexe, inclusiv 750 de milioane de dolari pentru planificarea și infrastructura pe termen scurt, 500 de milioane de dolari pentru sprijinirea locuințelor cu venituri mici și moderate, o creștere de 500 de milioane de dolari a creditului fiscal pentru locuințe al statului, 20 de milioane de dolari pentru asistență juridică pentru chiriași și 650 de milioane de dolari pentru adăposturi de urgență și locuințe de sprijin permanent.

Cu toate acestea, sesiunea legislativă din 2019 a înregistrat o legislație foarte limitată axată pe eliminarea barierelor din calea construcției de locuințe sau pe oferirea de stimulente necesare pentru atingerea obiectivului guvernatorului de 3,5 milioane de locuințe noi până în 2025.

– SB 330 (Skinner; D-Berkeley) a fost un proiect de lege rar axat pe oferta de locuințe care a ieșit din Legislativ și a fost semnat de guvernator în 2019. SB 330 urmărește să reducă costurile de autorizare și să accelereze aprobările de locuințe prin asigurarea certitudinii privind taxele de impact asupra dezvoltării, standardizarea numărului de audieri pe care un oraș le poate organiza pentru a aproba proiecte și interzicerea orașelor de a reduce sau de a elimina în alt mod capacitatea zonală. Din păcate, SB 330 este valabil doar pentru o perioadă de cinci ani.

– Proiecte de lege privind unitățile de locuit accesorii. Legiuitorii din California au reușit să își continue succesele din anul precedent și să obțină șase noi proiecte de lege privind unitățile de locuit accesorii (ADU) semnate de guvernator: AB 68, AB 881, SB 13, AB 671, AB 587 și AB 670. Aceste proiecte de lege urmăresc să elimine barierele locale și să stimuleze dezvoltarea mai multor ADU pentru a contribui la furnizarea de locuințe mai accesibile.

– SB 50 (Wiener-D; San Francisco) a fost, fără îndoială, cel mai reformator, dar și cel mai controversat act legislativ privind oferta de locuințe din 2019. SB 50 a propus eliminarea unor restricții de zonare în apropierea liniilor majore de tranzit și a centrelor de locuri de muncă, care ar fi dus probabil la o supra-zonare de facto și, prin urmare, la locuințe mai dense în zonele de locuințe bogate în tranzit. Proiectul de lege a fost reținut în comisia fiscală a Senatului și este de așteptat să revină în 2020 cu unele amendamente suplimentare.

– AB 1482. Membrul Adunării David Chiu (D-San Francisco) și mai multe grupuri de apărare a chiriașilor au făcut din AB 1482 prioritatea cheie în agenda lor legislativă pentru 2019. Susținătorii au încadrat AB 1482 ca fiind un proiect de lege împotriva exploatării chiriilor, creând un nou standard la nivel de stat care interzice creșterile de chirie mai mari de 5 % plus indicele prețurilor de consum (IPC) și impunând evacuări pentru motive întemeiate. Guvernatorul și-a aruncat din timp sprijinul pentru acest proiect de lege și l-a promulgat. În ciuda faptului că acest proiect de lege privind controlul chiriilor la nivel de stat a fost promulgat, susținătorii propunerii 10 din 2018 intenționează să aibă o altă inițiativă de control al chiriilor pe buletinul de vot din 2020.

Probleme legate de locuințe pe care Legislativul ar trebui să le abordeze în 2020

– Abuzul CEQA. Legea californiană privind calitatea mediului (CEQA) nu este singura cauză a lipsei de locuințe, dar este adesea un impediment major în calea dezvoltării locuințelor în California. CEQA impune administrațiilor locale să efectueze o analiză detaliată a proiectelor discreționare înainte de aprobarea acestora. CEQA protejează sănătatea umană și mediul prin faptul că impune agențiilor principale să analizeze impactul proiectelor și apoi să ceară dezvoltatorilor de proiecte să atenueze orice impact potențial semnificativ asupra mediului.

Dar, spre deosebire de majoritatea legilor și reglementărilor de mediu din California, CEQA se aplică prin intermediul unor litigii private și, prin urmare, se pretează la abuzuri de litigii care pot încetini în mod substanțial sau chiar opri proiectele de locuințe atunci când oponenții nu doresc o densitate suplimentară în cartierul lor.

CEQA poate adăuga costuri și timp semnificativ la procesul de dezvoltare a locuințelor. Chiar și amenințarea unui litigiu poate descuraja dezvoltatorii sau poate crește substanțial costurile de dezvoltare a locuințelor, deoarece dezvoltatorii cheltuiesc resurse semnificative pentru pregătirea și apărarea proiectelor lor în fața oponenților. Și deoarece costurile locuințelor sunt suportate în cele din urmă de viitorii cumpărători de locuințe, CEQA crește în mod inevitabil prețurile locuințelor în California, chiar dacă proiectul nu este contestat.

Poate că nu este o coincidență faptul că costul locuințelor din California a început să crească semnificativ în același deceniu în care legislativul californian a adoptat CEQA și rezistența sporită a comunității față de noile locuințe a devenit mai puternică. Între 1970 și 1980, prețurile locuințelor din California au trecut de la 30% peste nivelurile din SUA la peste 80% mai mari, conform unui raport al Biroului Analistului Legislativ.

– Structuri de finanțare locală care favorizează dezvoltarea comercială. Diferite tipuri de dezvoltări (de exemplu. comerciale, rezidențiale, industriale) generează cantități diferite de venituri fiscale și cereri de servicii. Structura de finanțare a administrației locale din California oferă orașelor și comitatelor un stimulent fiscal mult mai mare pentru a aproba dezvoltarea nerezidențială sau dezvoltarea de locuințe cu densitate mai mică.

De exemplu, dezvoltările comerciale, cum ar fi marile unități de vânzare cu amănuntul și hotelurile, aduc adesea cele mai mari beneficii fiscale nete pentru orașe și comitate, deoarece creșterea veniturilor din impozitul pe vânzări și din impozitul hotelier pe care le primește un oraș compensează, de obicei, mai mult decât costurile administrației locale pentru furnizarea de servicii publice. În schimb, dezvoltările de locuințe nu produc, în general, venituri directe din impozitul pe vânzări sau din impozitul hotelier, iar orașele și comitatele din stat primesc, de obicei, doar o mică parte din veniturile colectate din impozitul pe proprietate. Ca urmare, orașele și comitatele stimulează adesea dezvoltările comerciale prin zonarea unor suprafețe mari de teren în aceste scopuri și prin oferirea de subvenții sau alte beneficii viitorilor proprietari de afaceri.

– Reducerea taxelor de dezvoltare. Jurisdicțiile locale din California s-au bazat din ce în ce mai mult pe taxele de impact asupra dezvoltării pentru a finanța serviciile locale, cum ar fi școlile, parcurile și infrastructura de transport. Deși aceste taxe pot finanța și adesea finanțează infrastructura necesară, multe jurisdicții locale percep taxe prea împovărătoare care pot limita construcția de locuințe prin împiedicarea sau descurajarea noilor dezvoltări rezidențiale, în special a dezvoltării rezidențiale la prețuri accesibile. Taxele de impact asupra dezvoltării cresc în mod inevitabil costul construcției de locuințe, ceea ce duce la creșterea costurilor locuințelor.

SB 330 a fost, fără îndoială, singurul act legislativ semnificativ promulgat în 2019 care vizează abordarea taxelor de impact asupra dezvoltării foarte mari din California. Deși proiectul de lege nu a împiedicat o jurisdicție locală să stabilească de la început taxa de impact asupra dezvoltării, a împiedicat jurisdicțiile locale să majoreze taxa la jumătatea procesului de autorizare. Din păcate, proiectul de lege a fost diluat pentru a deveni caduc după doar cinci ani. Orice impact pozitiv pe care SB 330 l-ar putea avea pentru a oferi dezvoltatorilor o certitudine cu privire la taxe este doar temporar.

– Rezistența comunității față de noile locuințe. Rezistența comunității față de construcția de noi locuințe exacerbează, de asemenea, deficitul de locuințe. Comunitățile locale se tem adesea că o creștere a densității locuințelor va schimba caracterul cartierului lor, va crește congestionarea traficului, va scădea valoarea locuințelor lor și va aduce noi infracțiuni. Rezidenții locali exercită adesea presiuni semnificative asupra oficialilor locali pentru a utiliza autoritatea lor de utilizare a terenurilor pentru a suprima noile dezvoltări.

Ca urmare, aproximativ două treimi din orașele și comitatele din metrourile de coastă din California au adoptat ordonanțe de control al creșterii care limitează dezvoltarea de locuințe. Aceste ordonanțe de control al creșterii sunt eficiente în limitarea creșterii și, în consecință, în creșterea costurilor locuințelor. Un studiu a constatat că fiecare politică suplimentară de control al creșterii adoptată de un oraș a avut o creștere corelativă de 3% până la 5% a prețurilor locuințelor.

Și chiar și în cazul în care oficialii locali nu cedează la presiunea comunității, procesul de inițiativă din California oferă rezidenților activi posibilitatea de a ocoli oficialii lor locali și de a interveni în deciziile locale de utilizare a terenurilor prin intermediul procesului de inițiativă și referendum.

– Abordarea directă a problemei persoanelor fără adăpost prin adăposturi și facilități de sănătate mintală suplimentare. Sondajul „People’s Voice 2019” al CalChamber a constatat, de asemenea, că 75% dintre respondenți au declarat că situația persoanelor fără adăpost se înrăutățește în California și 64% au declarat că situația persoanelor fără adăpost se înrăutățește în propriul lor cartier.

Sondajul People’s Voice este susținut de datele dintr-un raport recent al Consiliului Consilierilor Economici care a constatat că aproape jumătate (47%) din toate persoanele fără adăpost fără adăpost din Statele Unite trăiesc în statul California. Această cifră este de aproximativ patru ori mai mare decât ponderea Californiei în totalul populației din SUA. Raportul notează că bolile mintale grave, problemele de abuz de substanțe, antecedentele de încarcerare, veniturile scăzute și legăturile sociale slabe cresc riscul ca o persoană să rămână fără adăpost.

California trebuie să adopte politici care nu numai că măresc substanțial stocul general de locuințe din întregul stat, ci și să adauge adăposturi pentru persoanele fără adăpost și facilități de sănătate mintală pentru a aborda mai direct numărul tot mai mare de californieni fără adăpost.

Poziția Camerei de Comerț și Industrie a Californiei

Criza de locuințe din California determină mulți rezidenți și întreprinderi să părăsească statul și descurajează venirea de noi investiții. Locuințele inaccesibile îi obligă, de asemenea, pe mulți californieni să facă navete foarte lungi, adăugând mai multă poluare atmosferică, mai multă aglomerație în trafic și o productivitate redusă a lucrătorilor.

Este necesară o reformă cuprinzătoare a legilor de mediu și de zonare pentru a elimina obstacolele care împiedică construcția de locuințe și cresc prețurile noilor locuințe. O reevaluare și o reformă cuprinzătoare a CEQA este un pas critic pentru a stimula dezvoltarea de locuințe în California. Menținerea moștenirii CEQA de a proteja sănătatea umană și mediul nu este în neconcordanță cu o dezvoltare mai rațională a locuințelor.

Ianuarie 2020

.