Costa-Hawkins.com

Două opinii recente privind evacuările proprietarului și ale rudelor care se mută în locuință analizează zona tulbure a „bunei-credințe”.

În DeLisi v. Lam, chiriașii strămutați au avut câștig de cauză într-un proces de evacuare cu rea-credință. Collin Lam și Kimberly Wong au cumpărat o clădire cu patru locuințe, ocupată în totalitate de chiriași, în Outer Richmond din San Francisco. Aceștia au invocat dispoziția orașului privind mutarea proprietarului (OMI) pentru a rezilia contractul de închiriere a unității 2. După ce s-au mutat, au procedat la fel pentru a recupera unitatea 1 pentru fratele lui Kimberly, Jordan, în temeiul dispoziției de mutare a rudelor (RMI). Locatarii ambelor unități au părăsit locuințele, apoi au dat în judecată, susținând că notificările de reziliere au fost de rea credință, că Collin și Kimberly nu locuiau de fapt acolo și că RMI se referea de fapt la evacuarea chiriașilor pe termen lung, nu la dorința fratelui de a ocupa unitatea.

Proprietarii au atestat legătura lor puternică cu cartierul și cu rudele din apropiere, declarând că au ales unitatea 2 deoarece parterul ar fi fost mai bun pentru copil și bunică. Ei au decis să-l mute pe Jordan după ce acesta își pierduse locul de muncă cu câteva luni înainte.

Jordan chiar s-a mutat. Cu toate acestea, mărturia sa a creat îngrijorări pentru juriu. De exemplu, el nu a discutat dacă va plăti chirie, dar „se aștepta să o facă probabil” (o încălcare a statutului RMI). Nu a fost în interiorul Unității 1 înainte de a se muta și nu cunoștea aspectul acesteia. El și prietena sa luaseră în considerare posibilitatea de a se muta din zonă pentru muncă. Juriul nu a fost înțelegător față de această explicație. Chiar dacă proprietarii și fratele său s-au mutat efectiv, așa cum cere legea, au dat un verdict în favoarea chiriașului și o hotărâre definitivă de 462.450 de dolari!

În apelul lor, proprietarii au susținut că aplicarea legilor de către instanța de judecată a permis „chiriașilor și juraților să se uite în spatele respectării de către proprietari a prevederilor RMI pentru a decide, pe baza unor presupuneri despre motivațiile proprietarilor, dacă aceștia au acționat cu adevărat din motive corecte și pentru a-i trage la răspundere pentru că au avut „gânduri rele”, chiar dacă acțiunile lor au satisfăcut altfel cerințele legii.”

Cu toate acestea, Curtea de Apel a confirmat cazul DeLisi v. Lam într-o opinie nepublicată, notând că cerința „bunei credințe” a fost o limitare permisă și substanțială a evacuărilor. Nu era suficient să se respecte doar cerințele mecanice ale Ordonanței privind chiriile. Instanța a publicat opinia la scurt timp după aceea, ca urmare a cererilor formulate de mai mulți avocați ai chiriașilor. (Opiniile nepublicate leagă doar părțile, în timp ce cele publicate leagă, de asemenea, publicul).

Între timp, într-o altă parte a orașului, Robyn și Ian Reynolds l-au dat în judecată pe fostul lor proprietar, Cory Lau, care s-a folosit de statutul OMI pentru a se muta în apartamentul lor de deasupra magazinului său de băuturi alcoolice din North Beach. La proces, chiriașii au reușit să transforme faptele bune în fapte rele. Lau intenționa să se mute aici pentru a nu mai fi nevoit să facă naveta pentru a-și îndeplini obligațiile de muncă de șapte zile/săptămână și 12 ore/zi din San Bruno, lucru cu atât mai urgent cu cât propria chirie era în creștere. Acest lucru nu a făcut decât să stârnească o analiză cu privire la faptul că a mințit cu privire la suma exactă cu care a spus că va crește chiria atunci când le-a explicat chiriașilor săi motivațiile sale. Avocatul chiriașilor chiar a pus juriul să analizeze dacă Lau ar fi trebuit să evacueze un alt chiriaș, care folosea Airbnb, încălcând contractul de închiriere. Lau a reformat comportamentul (remediabil), dar chiriașii au susținut că ar fi trebuit să îl evacueze pe celălalt chiriaș din culpă și să se mute într-o altă unitate decât cea pe care o dorea, cu o cauză justă diferită de cea pe care o intenționa. Deși, în cele din urmă, Lau nu a greșit cu nimic, juriul l-a găsit responsabil pentru suma de 670.574 de dolari!

Judecătorul de primă instanță a admis moțiunea lui Lau pentru hotărâre în pofida verdictului. Curtea de Apel a confirmat hotărârea într-o opinie nepublicată, fiind de acord cu faptul că „cerințele de „bună credință”, „fără motiv ascuns” și „intenție onestă” nu declanșează o anchetă amplă asupra comportamentului general și a motivațiilor unui proprietar care încearcă să recupereze posesia unei unități.” Ancheta relevantă este dacă s-au mutat în apartament în termen de trei luni și dacă încă locuiau acolo.

În urma unei cereri de publicare din partea San Francisco Apartment Association și a Small Property Owners of San Francisco, Curtea de Apel a publicat Reynolds v. Lau. Aceasta a considerat că cazul DeLisi v. Lam se poate distinge (având în vedere dovezile conform cărora este posibil ca Jordan să nu fi avut intenția de a-și stabili o reședință principală pe termen lung) și a constatat că, în cazul în care „motivul dominant al unui proprietar pentru recuperarea posesiei este acela de a ocupa unitatea ca reședință principală pentru cel puțin 36 de luni neîntrerupte, alte motive auxiliare, cum ar fi stimulentele financiare sau preferințele personale, în general, nu pot constitui motive de încălcare a Ordonanței privind chiriile”.

Apelanții ne aduc în atenție o opinie publicată recent de colegii noștri din Divizia a doua a acestei instanțe, DeLisi v. Lam. DeLisi a confirmat un verdict al juriului care a constatat că proprietarii unei clădiri cu patru unități de apartamente au încălcat ordonanța privind chiriile din San Francisco pe baza evacuării de către aceștia a unui chiriaș existent pentru a facilita mutarea unei rude. Considerăm că DeLisi se poate distinge, deoarece au fost prezentate dovezi că este posibil ca ruda să nu fi avut intenția de a stabili o reședință principală pe termen lung. (A se vedea id. la p. *11.) Aici, dovezile au fost incontestabile că Lau și logodnica sa au încercat să recupereze posesia numărului 456 Broadway ca reședință principală pe termen lung și au locuit acolo de atunci. Nu citim DeLisi pentru a sugera că un proprietar poate încălca ordonanța privind chiriile dacă are și alte motive în afară de intenția de bună credință de a stabili o reședință principală pe termen lung. Atâta timp cât motivul dominant al proprietarului pentru recuperarea posesiei este acela de a ocupa unitatea ca reședință principală timp de cel puțin 36 de luni neîntrerupte (§ 37.9, subd. (a)(8)(i)), alte motive auxiliare, cum ar fi stimulentele financiare sau preferințele personale, nu pot constitui, în general, motive de încălcare a ordonanței privind chiriile.

O versiune a acestui articol a apărut inițial în buletinul informativ din octombrie 2019 pentru Small Property Owners of San Francisco.

.