Calcularea diminuării valorii

Evaluarea daunelor nu a fost niciodată simplă, dar cuantificarea diminuării valorii ca formă de daune-interese ridică din ce în ce mai multe probleme pentru avocați și instanțe.

Situația este comparabilă cu vânzarea sau refinanțarea unei mașini. Dacă mașina dvs. a fost avariată într-un accident, dovezile de reparații pot afecta negativ valoarea acesteia în cazul în care decideți ulterior să o vindeți sau să o refinanțați, în pofida deprecierii generale a mașinii. Această reducere a valorii este cunoscută și sub numele de valoare diminuată. Pentru lumea asigurărilor, acesta a fost un concept dezvoltat pentru a estima pierderea de valoare în urma unui accident. Cu toate acestea, calculul poate fi decis în moduri foarte diferite, în funcție de entitatea care o evaluează. Dar asta este suficient despre mașini.

În lumea juridică, un caz recent a atins modul cel mai bun de abordare a calculului diminuării valorii și a evidențiat abordarea flexibilă care trebuie adoptată de părți. Cazul Moore and another v National Westminster Bank EWHC 1805 (TCC) a implicat cumpărarea unui apartament prin intermediul unui împrumut garantat printr-o ipotecă la o bancă. O ofertă de ipotecă a fost transmisă cumpărătorilor apartamentului fără ca banca să obțină un Home Buyers Report, în ciuda instrucțiunilor date de cumpărători băncii de a obține unul. Cumpărătorii au rămas cu impresia că raportul a fost favorabil, dar, de fapt, apartamentul era într-o stare proastă și necesita reparații importante. Achiziția a fost finalizată, iar cumpărătorii au luat cunoștință de starea proprietății. Cumpărătorii nu și-au putut permite reparațiile și au emis o cerere împotriva băncii, declarând că, dacă ar fi primit raportul, care i-ar fi avertizat asupra problemelor, nu ar fi cumpărat apartamentul.

A urmat o dezbatere între părți cu privire la măsura corectă a daunelor în acest caz. Cumpărătorii au susținut că este vorba de costul reparațiilor, dar banca a fost de părere că ar fi vorba de o sumă egală cu scăderea valorii apartamentului (care este abordarea obișnuită). Judecătorul de primă instanță a dat dreptate cumpărătorului. Banca a făcut apel la Tribunalul pentru Tehnologie și Construcții, dar nu a reușit. Judecătorul instanței de apel, domnul judecător Birss (foto), face referire la patru puncte-cheie care ating miezul strategiei de litigiu și la elementele fundamentale ale modului de calculare a diminuării valorii.

În primul rând, regula diminuării valorii în Phillips v Ward 1 WLR 471 (conform căreia măsura corectă a daunelor este o sumă egală cu diminuarea valorii proprietății) este aproape întotdeauna adecvată în cazul în care proprietatea este achiziționată ca urmare a consultanței neglijente din partea inspectorilor sau a avocaților – dar nu este o regulă invariabilă și nu ar trebui să fie aplicată în mod mecanic. În esență, părțile ar trebui să se asigure că analizează circumstanțele particulare ale unei chestiuni în ansamblu și să aplice o abordare flexibilă. În acest caz, domnul judecător Birss a considerat că diminuarea valorii poate fi determinată de costul reparațiilor, așa cum au susținut cumpărătorii.

În al doilea rând, diminuarea valorii poate fi determinată, într-un caz adecvat, de costul reparațiilor. În circumstanțele acestei cauze, judecătorul instanței inferioare a fost îndreptățit să considere că costurile de reparație reprezentau singurul indicator practic al diminuării valorii bunului.

În al treilea rând, domnul judecător Birss a semnalat faptul că, în evaluarea daunelor bazate pe evaluare, se întâmplă frecvent ca partea plătitoare să fie pregătită să adopte doar un singur punct de vedere cu privire la reducerea daunelor și să nu fie pregătită să avanseze o poziție intermediară, chiar și ca o soluție de rezervă. Deși a afirmat că și părțile beneficiare fac acest lucru, a remarcat că, din experiența sa, acest lucru se întâmplă mai des în cazul părților plătitoare. În acest caz, impresia domnului judecător Birss cu privire la audierea apelului a fost că, dacă nu ar fi cerut avocatului băncii o sumă intermediară pentru diminuarea valorii, nu ar fi fost avansată niciuna, comentând în continuare că „imperativele avocaturii determină adesea părțile să adopte această tactică, dar aceasta se poate întoarce împotriva lor”. Zona de mijloc este adesea un domeniu în care avocații în litigii ezită să intre, dar, așa cum s-a arătat aici, fără a lua în considerare o poziție alternativă, se poate ajunge să coste un client mai mulți bani.

În cele din urmă, ceea ce iese în evidență din această hotărâre este comentariul domnului judecător Birss că, deși nu ar fi subminat decizia instanței inferioare, era deschis judecătorului instanței inferioare să adopte o abordare diferită și, mai precis, era, de asemenea, deschis acelui judecător să propună un calcul diferit pentru diminuarea valorii, mai mic decât costul reparației și să fi acordat acest lucru. Aceasta este o propunere interesantă, subliniind din nou importanța asigurării unei poziții intermediare.

După cum s-a văzut prin raționamentul domnului judecător Birss în acest caz, calculul diminuării valorii este, ca și conceptul de asigurare, o noțiune flexibilă și este deschisă interpretării în funcție de circumstanțele unui caz particular. Prin urmare, practicienii ar trebui să fie atenți la acest aspect atunci când își consiliază clienții cu privire la cererile de despăgubire care implică diminuarea valorii.

.