Porque se tornou mais difícil comprar uma segunda casa

É uma pergunta que Fenton Soliz, um alto funcionário do Bank of America em White Plains, N.Y., é questionado frequentemente. “Eu recebo muitos pedidos de segunda casa, e um pouco mais desde Covid”, disse o Sr. Soliz.Muitos dos pedidos são de pessoas abastadas e casais “que têm pensado em uma segunda casa como parte de seu planejamento de vida por muitos anos…agora eles estão pensando em como financiá-la”.

Antes de Covid, era simples aconselhar os compradores a usar o capital próprio em sua casa principal para comprar uma segunda casa. Dessa forma, o tomador do empréstimo tem apenas uma hipoteca para suportar duas casas. As condições de crédito eram fáceis e os banqueiros estavam ansiosos para estender esses empréstimos.

Mas como em todas as outras coisas durante o tempo da Corona, as decisões de financiamento se tornaram um pouco mais complicadas. Na primavera passada, muitos credores começaram a apertar os requisitos de crédito em resposta à pandemia. Com milhões de americanos desempregados e atrasados no pagamento de suas hipotecas, os financiadores temiam que a inadimplência surgisse – e assim aconteceu.

Apesar das condições estarem a melhorar e algumas financiadoras estarem a começar a aliviar, as condições ainda não voltaram aos tempos pré-Covid. Como resultado, mesmo os proprietários de casas com crédito em libras esterlinas, altos rendimentos e forte segurança no emprego ainda vão descobrir que há um pouco menos opções disponíveis para financiar uma segunda casa do que há um ano atrás. Aqui estão algumas delas:

Cash-out,talvez, tipo de

Antes da pandemia, o refinanciamento do cash-out era uma forma apopular de comprar uma casa de férias. Aqui está o porquê. Digamos que você fez uma hipoteca há 10 anos para comprar uma casa primária de 500.000 dólares que agora está avaliada em 900.000 dólares. E digamos que você ainda deve $400.000 sobre a casa.

Pre-Covid, alguns emprestadores deixariam você refinanciar essa hipoteca, geralmente a uma taxa mais baixa, e tirar uma nova hipoteca de até 90% do valor atual da casa. No caso hipotético acima, se você pegasse o máximo, assumindo que você se qualifica para o empréstimo mais alto, você ficaria com um pouco mais de $400.000 em dinheiro, que você poderia usar para comprar uma casa de férias.

Mas menos dessas transações estão ocorrendo atualmente. Muitos bancos reduziram a quantia que um tomador de empréstimo pode retirar em uma retirada de dinheiro ou eliminaram a retirada de dinheiro por completo. Wells Fargo & Co., WFC um dos maiores emprestadores hipotecários do país, “suspendeu a originação de todos os levantamentos de refinanciamento em abril”, de acordo com um porta-voz do banco. Sim, todos.

Bank of America, BAC outro grande emprestador, ainda origina refinanciamentos, mas reduz a quantia máxima de dinheiro que um mutuário pode extrair para $250.000 de $500.000. O banco faz exceções e permite maiores refis de saque para alguns de seus clientes do banco privado, que são indivíduos de alto valor líquido com ativos de grande porte, geralmente acima de $500.000.

Bank of America não é o único banco com regras mais acomodatícias para clientes do banco privado. Então aqui vai uma palavra para os sábios: Se tem fundos consideráveis investidos numa conta de reforma ou corretagem e ainda não é cliente de um banco privado, agora é uma boa altura para se inscrever. (Clientes de bancos privados também recebem outras regalias, como bilhetes VIP para eventos… Ok, sim, não há grandes eventos a acontecer neste momento, mas estamos a pensar nos dias pós-Covid.)

Borrowerbeware: Antes do refinanciamento, é importante considerar os custos e as taxas que os bancos cobram para um refinanciamento. Os mutuários precisam descobrir quanto tempo levará para recuperar os custos em profundidade versus as economias que resultam de um pagamento mensal mais baixo. Os mutuários também devem considerar que um refinanciamento prolonga o tempo durante o qual o empréstimo será reembolsado, o que pode resultar no pagamento de mais juros ao longo da vida do empréstimo do que eles teriam pago.

As opções que você tem à esquerda

Okay, então você não é um cliente de um banco privado e seu banco eliminou o reembolso ou você decidiu que o custo do refinanciamento é muito alto. Mas você ainda quer comprar a sua casa de férias de sonho e você precisa de crédito para balançá-la. Mais do que provável, você precisará obter um empréstimo para compra.

A boa notícia é que as taxas de hipoteca nos empréstimos para compra são mais baixas do que nos empréstimos para refinanciamento. No início desta semana, a Wells Fargo estava com uma taxa de 2,5% sobre um empréstimo para compra convencional de 30 anos com taxa fixa e 2,75% sobre um empréstimo de refinanciamento de 30 anos com taxa fixa. As taxas das hipotecas jumbo, que são hipotecas que excedem 548.000 dólares numa casa unifamiliar, foram cerca de 0,375 pontos percentuais mais altas.

Bank of America postedsimilar taxas para empréstimos para compra e resgate, mas as taxas jumbo do banco são, na verdade, um pouco mais baixas do que os empréstimos convencionais.

Alguns bancos exigem pagamentos de entrada maiores e pontuações de crédito mínimo mais altas para hipotecas de segunda casa, o que significa que são ligeiramente mais difíceis de obter do que uma hipoteca sobre uma casa primária.

Mas, no final do dia, ao contratar um comprador para comprar a sua casa de fuga pode não ser tão conveniente como usar o reembolso, no longo prazo você pode economizar dinheiro …que você pode usar para mobilar o lugar.