Depósito em dinheiro ganho (também conhecido como Depósito da Boa Fé)
O Quem, O Que, Onde, Quando e Porquê (e talvez até mesmo um Porquê, Não?)
Em linguagem imobiliária, o Depósito de Dinheiro de Ganho (DEM) também é conhecido como Depósito de Boa Fé na linguagem do Escrow. Este é o depósito monetário que um Comprador oferece ao Vendedor como boa-fé quando um contrato de compra do bem do Vendedor é assinado, selado e a ser entregue ao Detentor do Escrow para ser mantido, como o terceiro neutro.
Aha! Em uma frase eu cuidei de todos os “W’s no tópico”.
Felizmente, porque é DINHEIRO e as pessoas odeiam ser despojadas dele com (ou sem) justa causa, este artigo será um pouco mais longo do que apenas este parágrafo. Que pena.
Então vamos voltar e nos dirigir a cada “W” independentemente.
The Who
Não é certamente a banda de rock, com certeza, mas WHO gives the EMD é invariavelmente a parte que quer o bem e se comprometeu a comprar, normalmente sujeito a algumas condições.
The What
Em transações normais a forma mais fácil de um instrumento negociável para depositar é a moeda. Em outras palavras, o bom e velho dinheiro. Como as empresas de Escrow são governadas estritamente quando se trata de receber dinheiro, é necessário que o Comprador converta isso em uma forma de cheque, cheque administrativo ou fundos com fio.
Isso não quer dizer que só possa ser dinheiro; um depósito de boa fé pode ser outros tipos de ativos que o Comprador está disposto a garatujar e o Vendedor está disposto a usar como garantia para garantir a transação. O deslizamento rosa para um carro, por exemplo, ou certificados assinados para certas ações, etc. Infelizmente, um Oficial de Depósito de Títulos pode não ter a capacidade de deter estes tipos de activos e o que acontece se os activos desvalorizarem ou aumentarem durante o período da transacção? Qual será o valor monetário real que pode ser definido em uma declaração de encerramento? O que acontecerá se surgirem complicações e a transação cair? Então, o dinheiro no banco é o melhor amigo do homem e é por isso que é chamado de Depósito de Dinheiro de Ganho.
O Onde
Como mencionado no The What, o depósito de boa fé é normalmente dado ao Detentor do Escrow para guardar. Agora, se você não sabe o que ou quem é um Titular de Depósito em Garantia, este é o “agente de liquidação” ou “parte interessada” (muitos nomes para a mesma função) que é um terceiro neutro designado pelo Comprador e Vendedor. É um depositário dos fundos e documentos, ele prova as partes para cumprir o contrato estabelecido, e então, quando feito, transfere e troca esses fundos e documentos para a parte final. Há um artigo sobre o papel do Escrow da Califórnia neste local:
Os fundos dados ao Escrow Holder são mantidos em fideicomisso e depositados em uma conta bancária com seguro federal – uma “conta de fideicomisso” é o que lhe chamamos na linguagem do Escrow. As partes podem pensar o contrário, mas enquanto a transação estiver em andamento, esta DME não pertence nem ao Comprador nem ao Vendedor. Isto é importante porque mais tarde falaremos sobre o que acontece se a transação cancelar.
O Quando
Após o Comprador ter feito uma oferta de compra do EMD normalmente segue imediatamente. Às vezes um cheque é oferecido ao mesmo tempo em que a oferta é feita ao Vendedor ou ao seu representante. Se a oferta for aceita, o cheque com a oferta aceita é entregue ao Detentor do Escrow e uma transação de Escrow é aberta. Há momentos em que o Comprador entrega o EMD diretamente à conta do Vendedor, mas isso é raro a menos que o Comprador e o Vendedor tenham uma relação de confiança mútua. Normalmente as partes são desconhecidas uma da outra e exigem que uma terceira parte se torne o intermediário. Não importa quem recebe o dinheiro, o QUANDO é normalmente quando a transação é aberta ou pouco depois.
O Porquê
Dizemos que você é o Vendedor com um bem valioso para vender e há qualquer número de partes que queiram comprar. Após o preço final de venda ser negociado, o Comprador vai querer ter certeza de que pode segurá-lo a esse preço e você não vai mais considerar outras ofertas. Você, por outro lado, quer ter certeza de que o Comprador é sincero em sua oferta de compra, já que você desistiu da oportunidade de outras ofertas. Como incentivo para você honrar o contrato, o Comprador fará um depósito em dinheiro para mostrar que ele está agindo de boa fé. Daí o “depósito de boa fé” ou “depósito de dinheiro sério”.
Existe um Porque Não?
Existe um momento em que um EMD NÃO é necessário? Sim, e isso pode ser quando as duas partes têm confiança implícita uma na outra de que a transação será seguida até o seu fechamento final. Uma venda entre parentes é um bom exemplo. Não há nenhuma lei que declare que deve haver um depósito inicial para finalizar um contrato.
Agora que terminamos com os “W “s, há outras considerações:
Quanto?
Como não há nenhuma lei que declare que deve haver um depósito inicial, então não há nenhuma lei que declare quanto deve ser se for considerado. Isto é parte das negociações entre as partes e pode ser baseado no que é prática habitual na área. Os compradores gostariam de ter menos caso a transação vá para o sul; os vendedores podem querer mais para ter certeza que o comprador execute.
O que acontece com o EMD através da transação?
Como o depósito de boa fé é a garantia do comprador de que ele irá executar, há sempre cordas associadas a ele, e essas cordas são normalmente chamadas de condições ou “contingências” para a transação. À medida que as contingências são cumpridas, a transação avança e a DME torna-se uma parte do pagamento do preço de venda. Se as contingências não puderem ser satisfeitas, normalmente o contrato exige o cancelamento por todas as partes e a devolução do EMD ao Comprador.
Pode o EMD ser usado para pagar contas antes do fechamento?
Os fundos são mantidos em confiança, e uma vez depositados, não pertencerão nem ao Comprador nem ao Vendedor. Qualquer disposição do mesmo (ou parte dele) exigirá o consentimento de ambas as partes. Por exemplo, se houver uma Associação de Proprietários que exija taxas iniciais para liberar documentos para o Comprador para revisão, pedimos ao Vendedor que antecipe os fundos em vez de tocar na EMD. Se ele não puder, então, retirá-lo da EMD, o Detentor do Certificado terá que elaborar uma emenda para que as partes concordem em usar os fundos para pagar.
Cancelamento do contrato – diferentes cenários complicados
Como dito anteriormente, se as contingências não puderem ser satisfeitas o contrato pode ser cancelado, se for escrito dessa forma, e a EMD devolvida ao Comprador uma vez que todas as partes concordem com o cancelamento por escrito. O importante é que todas as partes concordem por escrito com o cancelamento e devolução dos fundos.
- O que acontece se as contingências forem satisfeitas ou removidas e o Comprador ou o Vendedor decidirem que não querem continuar? Este é um cenário que entra em jogo mais vezes do que nós gostamos e não há uma solução certa. Um contrato de compra e as instruções de caução assinadas pelas partes os responsabiliza pelo conteúdo sob a Lei de Contratos . Se uma parte decide não continuar e a razão por trás do seu pedido de cancelamento não é uma condição que foi especificada no contrato, essa parte estará então em default.
- O que acontece se o contato chamar por um período de contingência de 21 dias, é o 22º dia e o Comprador não tiver removido suas contingências? O Vendedor pode exigir o cancelamento e tomar a DME como seu Dano Liquidado? O que acontece quando a transação simplesmente fica ali porque o Comprador não pode remover suas contingências e ainda assim ele não quer desistir? Qual é o recurso do Vendedor? Aqui estão algumas das suas opções:
- O que acontece se houver uma liberação antecipada do EMD para o Vendedor e então a transação é cancelada? Sim, há muitas transações nas quais o Vendedor escreve no contrato que o EMD será dado ao Vendedor uma vez que certas (ou todas) contingências sejam removidas.
Se o Comprador concordar, ele tem que entender que com o EMD fora da porta, cancelar a transação depois e tentar ter o dinheiro de volta se tornará seriamente difícil, pois a confiança é feita no Vendedor devolvendo voluntariamente os fundos. Não é uma coisa fácil nesse momento. É por isso que uma liberação antecipada dos fundos não é recomendada a menos que as partes realmente saibam o que estão fazendo.
Se foi o Comprador, a possibilidade de perder esse EMD torna-se muito real porque essa é a razão do EMD – uma cobertura contra o Comprador não cumprir o contrato.
Se foi o Vendedor, então ele se deixa aberto para uma ação judicial e/ou a apresentação de uma Lis Pendens contra o imóvel, o que efetivamente o impediria de vender até que o assunto fosse resolvido.
– Negociar com o Comprador! Dê-lhe tempo adicional razoável para completar
– Exigir que feche imediatamente ou cancele e leve o EMD como danos liquidados
– Exigir que feche imediatamente ou cancele e devolva o EMD ao Comprador
Nunca há uma solução de fogo certa.Nós nos encontramos frequentemente começando a conversa com a palavra “depende”. É tudo uma questão de olhar para as circunstâncias do que aconteceu e depois negociar para ver se há uma base comum. O que tem que ser enfatizado é que qualquer que seja a solução, ela tem que ser acordada por escrito por ambas as partes. Às vezes não é possível encontrar soluções e as grandes armas têm que ser trazidas para dentro. Uma carta de advogado pode aumentar um pouco mais a pressão. Ninguém quer as despesas de um processo..
O que acontece quando não há acordo? Se não houver nenhum, então os fundos permanecem na Conta Fiduciária do Titular do Escrow até que um acordo seja alcançado, por mais tempo que isso demore. Eu tinha um arquivo no qual eu detinha os fundos por 5 anos porque não havia resolução. Meu arquivo tinha sido cancelado, a propriedade foi vendida por muito tempo para outra pessoa, mas ninguém podia concordar em como resolver a questão do depósito de boa fé. É por isso que eu mencionei no início deste artigo que uma vez que os fundos são depositados na conta fiduciária, os fundos não pertencem nem ao Comprador nem ao Vendedor. Ambos podem ter uma reclamação.
Se a disputa se tornar controversa e entrar em um processo judicial, desde que o Titular do Escrow não esteja envolvido no processo judicial, o Titular do Escrow tem o direito de se retirar da equação, preenchendo um interpleader e enviando os fundos para os Tribunais. Os Tribunais irão então reter os fundos até a resolução do processo.
Existem muitos outros cenários de cancelamentos de contratos. Este artigo não se debruça sobre isso porque o cancelamento de um contrato pode envolver questões legais que o escritor não pode comentar. Os leitores são advertidos a procurar aconselhamento jurídico independente para os seus casos particulares.
Ao fazer este artigo descobrimos que estas são as perguntas mais comuns que nos são feitas:
- Podemos recuperar o nosso dinheiro a sério
- Quando podemos recuperar o depósito a sério
- O que acontece ao dinheiro em depósito se o comprador desistir
- Pode o vendedor ficar com o meu depósito
- Is o depósito a sério reembolsável
- Quem detém o depósito a sério
- O que acontece ao dinheiro a sério se o comprador desistir da venda
- Poderá o dinheiro a sério ser reembolsado
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Esperavelmente, este artigo responde a estas perguntas porque “depende” é uma resposta tão nebulosa!
Se você tiver qualquer outra pergunta ou cenário sobre o qual gostaria de falar, entre em contato conosco. As perguntas merecem respostas, ou pelo menos, a melhor resposta que podemos dar.
Este artigo será atualizado se novos cenários chegarem ao nosso conhecimento, então não deixe de conferir de tempos em tempos!
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Juliana Tu, CSEO, CEO, CBSS, CEI, SASIP
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