DeConcini McDonald Yetwin & Lacy, P.C

No ano passado alertei para a criação de uma nova forma de transferência imobiliária, a escritura beneficiária. Esta forma de transferência tornou-se, como eu esperava, popular muito rapidamente como forma de transferir bens imóveis para os sucessores de uma pessoa sem um testamento e sem os problemas potenciais de usar uma escritura de arrendamento conjunta. Como tenho recebido perguntas frequentes sobre vários usos possíveis da escritura do beneficiário, decidi que agora seria um bom momento para revisitar o assunto e discutir o uso de uma escritura beneficiária para propriedade com vários proprietários e vários beneficiários.

A escritura beneficiária faz para bens imóveis o que a designação “pagável por morte” ou “POD” faz para uma conta bancária. Ela permite ao proprietário designar um beneficiário para esse bem e cria um método pelo qual a propriedade do bem será transferida diretamente para o beneficiário no momento da morte do proprietário. A diferença entre a escritura do beneficiário e o arrendamento conjunto é que, com o arrendamento conjunto, todos os inquilinos conjuntos (proprietários) têm uma participação actual na propriedade do bem. Com uma escritura beneficiária, o beneficiário não tem qualquer participação na propriedade do imóvel até ao falecimento do actual proprietário. Isto significa que o proprietário mantém o controle total da propriedade enquanto vive, e o beneficiário não tem controle sobre a propriedade até a morte do proprietário.

Uma escritura do beneficiário pode nomear um ou vários beneficiários, e pode ser dada por um proprietário ou vários proprietários. Se houver vários proprietários, todos eles devem assinar a escritura do beneficiário, a fim de transferir toda a propriedade da propriedade. Se houver vários beneficiários, o título pode passar aos beneficiários em qualquer forma legal de propriedade.

Por exemplo, um marido e uma esposa que possuem uma residência como propriedade da comunidade com direito de sobrevivência e que têm dois filhos pode, por escritura do beneficiário, dar a residência aos dois filhos com efeito apenas quando ambos os pais são falecidos. A escritura do beneficiário pode especificar que os beneficiários (os filhos, neste exemplo) devem ser proprietários da propriedade como inquilinos conjuntos com direito de sobrevivência ou como inquilinos em comum. Uma escritura beneficiária pode também nomear marido e mulher como beneficiários e especificar que eles devem ser proprietários do imóvel como propriedade comunitária com direito de sobrevivência.

Uma escritura beneficiária pode até ser usada para transferir o imóvel para um fideicomisso. Normalmente, uma pessoa que cria um fundo vivo revogável transfere sua propriedade para o fundo assim que o fundo é criado, mas pode haver circunstâncias em que uma pessoa queira adiar tal transferência até a sua morte. O uso de uma escritura de beneficiário sob essas circunstâncias evitaria a necessidade de uma transferência de sucessão da propriedade.

A lei que cria a escritura de beneficiário tornou-se efectiva em Agosto de 2001. Uma escritura de beneficiário não será o método certo para todos, mas pode ser uma forma eficaz para muitas pessoas passarem a propriedade para seus sucessores sem os problemas potenciais de locação conjunta ou a necessidade de um processo de sucessão.