Costa-Hawkins.com

Duas recentes opiniões sobre despejos de proprietários e de pessoas que se mudaram para cá analisam a área obscura da “boa fé”.

Em DeLisi v. Lam, inquilinos deslocados prevaleceram em uma ação de despejo de má fé. Collin Lam e Kimberly Wong compraram um edifício de quatro unidades, totalmente ocupado por inquilinos, em São Francisco, no Outer Richmond. Eles invocaram a provisão de mudança do proprietário da cidade (OMI) para terminar o inquilinato na Unidade 2. Uma vez que eles se mudaram para cá, eles fizeram o mesmo para recuperar a Unidade 1 para o irmão de Kimberly Jordan sob a provisão de mudança relativa (RMI). Os inquilinos de ambas as unidades vagaram, depois processaram, alegando que as notificações de rescisão estavam de má fé, que Collin e Kimberly não estavam realmente vivendo lá, e que o RMI era realmente sobre despejar inquilinos de longo prazo, não o desejo do irmão de ocupar a unidade.

Os proprietários atestaram a sua forte ligação com o bairro e familiares próximos, afirmando que escolheram a Unidade 2 porque o rés-do-chão seria melhor para o bebé e para a avó. Eles decidiram mudar Jordan para cá após ele ter perdido seu emprego alguns meses antes.

Jordan mudou-se de facto para cá. No entanto, o seu testemunho criou preocupações para o júri. Por exemplo, ele não tinha discutido se estaria pagando aluguel, mas “esperava que ele provavelmente o fizesse” (uma violação do estatuto do RMI). Ele não tinha estado dentro da Unidade 1 antes de se mudar e não conhecia o seu layout. Ele e sua namorada estavam considerando se mudar para fora da área para trabalhar. O júri não foi favorável a essa explicação. Mesmo que os proprietários e o irmão tenham se mudado conforme exigido por lei, eles devolveram um veredicto para o inquilino e um julgamento final de $462.450!

No seu recurso, os proprietários argumentaram que a aplicação dos estatutos pelo tribunal de julgamento permitiu que “inquilinos e júris olhassem para trás do cumprimento das disposições do RMI por parte dos senhorios, a fim de decidir, com base em suposições sobre as motivações dos senhorios, se eles realmente agiram pelas razões certas, e para os responsabilizar por terem “maus pensamentos”, mesmo que as suas acções satisfizessem os requisitos da lei.”

Não obstante, o Tribunal de Recurso afirmou DeLisi v. Lam em uma opinião não publicada, observando que o requisito de “boa fé” era uma limitação permitida e substantiva às expulsões. Não bastava apenas cumprir os requisitos mecânicos do Decreto do Arrendamento. O tribunal publicou o parecer logo após, na sequência de pedidos de vários advogados de arrendatários. (Pareceres não publicados apenas vinculam as partes, enquanto os publicados também vinculam o público).

Meanwhile, em outra parte da cidade, Robyn e Ian Reynolds processaram seu antigo proprietário, Cory Lau, que usou o estatuto OMI para se mudar para seu apartamento acima de sua loja de bebidas North Beach. No julgamento, os inquilinos foram capazes de transformar factos bons em maus. Lau pretendia mudar-se para não ter de se deslocar para os seus sete dias/semana, 12 horas/dia de trabalho de San Bruno, o que se tornou ainda mais urgente porque a sua própria renda estava a aumentar. Isso só fez com que ele mentisse sobre o quanto ele disse que o aluguel estava aumentando quando explicou suas motivações aos seus inquilinos. O advogado do inquilino até fez o júri considerar se Lau deveria ter despejado outro inquilino, que estava usando Airbnb em violação ao seu arrendamento. Lau reformou o comportamento (curável), mas os inquilinos argumentaram que ele deveria ter despejado o outro inquilino por culpa e mudou-se para uma unidade diferente da que ele queria, com uma causa justa diferente da que ele pretendia. Embora Lau acabou por não fazer nada de errado, o júri considerou-o responsável por 670.574 dólares!

O juiz de julgamento concedeu a moção de Lau para julgamento, não obstante o veredicto. O Tribunal de Recurso afirmou o julgamento em uma opinião não publicada, concordando que “os requisitos de ‘boa fé’, ‘sem razão aparente’, e ‘intenção honesta’ não desencadeia um inquérito abrangente sobre a conduta geral e motivações de um proprietário que procura recuperar a posse de uma unidade”. O inquérito relevante é se eles se mudaram para o apartamento dentro de três meses e ainda estavam residindo lá.

Na sequência de um pedido de publicação da Associação de Apartamentos de São Francisco e dos Pequenos Proprietários de São Francisco, o Tribunal de Recurso publicou Reynolds v. Lau. Ele considerou DeLisi v. Lam distinguível (dada a evidência de que a Jordânia pode não ter intenção de estabelecer uma residência principal de longo prazo) e descobriu que, quando o “motivo dominante para recuperar a posse é ocupar a unidade como sua residência principal por pelo menos 36 meses contínuos, outras razões acessórias, tais como incentivos financeiros ou preferências pessoais geralmente não podem ser motivo de violação do Decreto de Aluguel”.

Os requerentes chamam a nossa atenção para uma opinião recentemente publicada pelos nossos colegas da Divisão Dois deste tribunal, DeLisi v. Lam. DeLisi afirmou um veredicto do júri que considera os proprietários de um edifício de apartamentos de quatro unidades em violação do regulamento de arrendamento de São Francisco com base no despejo de um inquilino existente para facilitar a mudança de residência de um familiar. Consideramos DeLisi distinguível, pois foram apresentadas provas de que o parente pode não ter a intenção de estabelecer uma residência principal a longo prazo. (Veja id. na p. *11 .) Aqui, a evidência foi incontroversa de que Lau e seu noivo procuraram recuperar a posse de 456 Broadway como sua residência principal de longo prazo, e têm vivido lá desde então. Não lemos DeLisi para sugerir que um proprietário pode violar o regulamento de aluguel se ele ou ela tiver outros motivos além de ter a intenção de estabelecer uma residência primária de longo prazo. Desde que o motivo dominante do proprietário para recuperar a posse seja ocupar a unidade como residência principal por pelo menos 36 meses contínuos (§ 37.9, subd. (a)(8)(i)), outras razões acessórias, tais como incentivos financeiros ou preferências pessoais geralmente não podem ser motivos de violação do regulamento de arrendamento.

Uma versão deste artigo apareceu originalmente na newsletter de outubro de 2019 para os pequenos proprietários de São Francisco.