Como entregar comunidades de jardim no ritmo

As comunidades de jardim estão no centro da ambição do governo britânico de construir 300.000 novas casas por ano na Inglaterra até meados dos anos 2020 para ajudar a aliviar a falta de casas. Através do seu Programa Garden Communities, o governo está ajudando a financiar mais de 20 projetos comunitários de jardinagem, que se espera que em meados do século 200.000 casas sejam entregues, com uma nova série de projetos anunciados recentemente. As comunidades de jardinagem normalmente incluem aldeias com 1.500 – 10.000 casas ou cidades com mais de 10.000 casas.

Mas com números do governo a revelar que, em Julho de 2016, pouco mais de metade das 684.000 casas com permissão de planeamento no Reino Unido tinham sido concluídas, e à medida que as ambiciosas visões do conselho local e dos promotores privados para os locais do Programa Comunitário de Jardinagem avançam para uma entrega prática, é crucial que estes projectos estratégicos entreguem uma vasta gama de casas de alta qualidade a par das infra-estruturas de apoio necessárias.

Ritmo e qualidade alcançados

Embora os Princípios de Garden City da Town and County Planning Association proporcionem uma excelente estrutura para os conselhos locais e promotores seguirem quando entregarem esquemas de habitação de grande escala, estabelecendo padrões claros de colocação, sustentabilidade, gestão a longo prazo e desenvolvimento comunitário, design e desenvolvimento de ritmo mais rápido são muitas vezes vistos como estando em desacordo com a criação de locais de qualidade. Mas este não precisa ser o caso. Foi-nos dado um prazo muito limitado de apenas nove meses para planearmos o Parque Olímpico de Londres para ajudar a garantir as Olimpíadas de 2012, fornecendo uma estrutura para a entrega de um grande desenvolvimento de classe mundial.

Traçando a nossa experiência, aqui delineamos três elementos cruciais para o planeamento de comunidades de jardins que podem ajudar a desbloquear uma entrega mais rápida e proporcionar lugares atraentes, vibrantes e bem conectados onde as pessoas querem viver.

Inclua uma gama mais ampla de casas

Como sugerido no Letwin Review of Build Out Rates, que analisa porque as casas estão demorando tanto para serem construídas apesar de ter permissão de planejamento, é possível entregar casas nos principais locais estratégicos mais rapidamente, ampliando a gama de casas em oferta.

De acordo com o Letwin Review, uma vez que a permissão de planejamento detalhado é concedida para grandes locais, o motor fundamental das taxas de construção parece ser a ‘taxa de absorção’ ou taxa a que as casas são vendidas. Geralmente, as taxas de venda de casas são determinadas pelo tipo e preço das casas em oferta. Incluindo uma gama diversificada de casas, desde apartamentos de um quarto até casas de quatro quartos e bangalôs, apelará para uma gama mais ampla de compradores, aumentando a demanda geral. Isto, por sua vez, ajudará a manter os valores da casa e a viabilidade do esquema, levando a um aumento significativo no número de casas construídas a cada ano.

Tipicamente, os terrenos verdes fornecem na maioria das vezes casas maiores, com vários quartos, porque as famílias tendem a ser os compradores mais dispostos a trocar a proximidade com o escritório por espaços abertos e verdes e estar perto de boas escolas. No entanto, o alargamento do mix para incluir mais apartamentos – que muitas vezes representam apenas cerca de 20% das habitações comunitárias de jardim – e outros tipos de habitação especializada, tais como casas de repouso, cria comunidades mais equilibradas e sustentáveis em linha com as recomendações da Letwin Review.

A investigação também mostra que os empreendimentos com 40% ou mais de habitações acessíveis têm uma taxa de construção 40% mais elevada em comparação com os empreendimentos com 10% a 19%. Ao mesmo tempo, uma diversidade de propriedades, como as construídas para alugar propriedades ao lado de casas ocupadas por proprietários, alarga ainda mais o mercado e equilibra a demografia da comunidade.

Investimento em transportes públicos de alta qualidade

Investimento em infra-estruturas e serviços de transportes públicos de alta qualidade, como bons e frequentes autocarros e serviços de trânsito rápido, ou mesmo a reabertura ou conversão de uma linha férrea abandonada num eléctrico, é crucial para estimular a maior procura por parte dos compradores necessária para apoiar uma abordagem de habitação diversificada. Os locais originais da cidade Jardim do Reino Unido, Letchworth e Welwyn Garden City em Hertfordshire, por exemplo, foram escolhidos devido à sua localização em linhas ferroviárias que ofereciam serviços de transporte público confiáveis para Londres.

Simplesmente colocado, o acesso a bons transportes públicos aumenta o interesse das pessoas em viver em uma comunidade, porque lhes dá a oportunidade de se locomoverem de forma acessível, rápida e segura, sem precisar de um carro. Boas opções de transporte público são também um catalisador para a construção de casas de maior densidade porque suportam uma mistura mais ampla de atividades e serviços, e também aumentam os preços dos imóveis. Além disso, reduzem a quantidade de espaço necessário para o estacionamento, permitindo o desenvolvimento mais intenso dos terrenos. Estas ligações podem parecer óbvias mas a natureza frequentemente fragmentada do fornecimento de transporte público fora das nossas grandes cidades tende a minar os esforços para integrar o planeamento em torno do investimento no transporte público.

Usar uma abordagem de desenvolvimento orientado para o transporte (TOD) quando as comunidades de planeamento de jardins podem criar um círculo virtuoso onde o investimento no transporte público estimula o desenvolvimento de maior densidade, o que por sua vez aumenta o número de passageiros e, portanto, apoia a viabilidade a longo prazo dos serviços de transporte público fornecidos. Além disso, em muitos casos, os custos adicionais de construção e operação da construção de redes de transporte público de alta qualidade como parte de uma comunidade de jardins seriam relativamente modestos quando comparados com os custos globais estratégicos de infraestrutura.

Inclua as características ‘tradicionais’ da cidade

Quanto mais as comunidades de jardins refletirem as características das cidades tradicionais, tais como a inclusão de espaços verdes e campos de jogos, maior será a oportunidade de não apenas criar lugares atraentes e vibrantes, mas também incluir moradias mais diversificadas, reforçando o ponto central em torno da diversidade de moradias, levando a uma maior absorção e, portanto, taxas de construção. Um lago pitoresco, por exemplo, pode naturalmente prestar-se a ter casas de repouso ou apartamentos com varandas construídas ao seu redor.

É possível determinar quais as características a incluir e onde através de uma consideração profunda de um lugar e dos bens naturais da paisagem. A realização desta análise precoce durante o planejamento mestre ajudará a garantir o desenvolvimento de uma estratégia de construção de um lugar que suporte a criação de uma série de bairros diferentes e característicos dentro de uma comunidade de jardins que apelará para uma ampla gama de tipos de habitação, estilos de vida e, em última análise, compradores.