Califórnia Housing Crisis

Reformas Compreensivas Necessárias para Remover Obstáculos de Construção

A falta de habitação na Califórnia continua a ser um exemplo clássico de um desajuste entre a oferta e a procura que está a conduzir a casa e os preços de aluguer para máximos de todos os tempos. Os empregadores da Califórnia enfrentam uma escassez cada vez maior de trabalhadores qualificados, já que o alto custo da habitação, especialmente nas áreas costeiras, expulsa os trabalhadores com qualificações baixas e médias da Califórnia e em busca de estados mais acessíveis. Uma falta significativa de moradias populares continua a ser uma das maiores ameaças à economia em expansão da Califórnia.

O Êxodo da Califórnia

Uma pesquisa recente do Barômetro Edelman Trust descobriu que 53% dos residentes da Califórnia em geral, e 63% dos californianos especificamente, estão considerando deixar o estado por causa do alto custo de vida. A quinta pesquisa anual da Câmara de Comércio da Califórnia “People’s Voice 2019” encontrou pessimismo semelhante entre os prováveis eleitores, com cerca de 2 em cada 3 eleitores dizendo que seus filhos teriam um futuro melhor se deixassem a Califórnia. Uma parcela recorde (68%) dos californianos diz que a acessibilidade de moradia é um grande problema em sua região na mais recente pesquisa do Instituto de Políticas Públicas da Califórnia.

Dados da “American Community Survey” do U.S. Census Bureau mostram que um êxodo da Califórnia já está acontecendo desde pelo menos 2007. Durante a última década, aproximadamente 6 milhões de residentes fugiram da Califórnia por uma perda líquida de 1 milhão de residentes ao considerar a migração doméstica, ou cerca de 2,5% da população total do estado, e o estado perdeu aproximadamente 26 bilhões de dólares em renda anual. O Joint Center for Housing Studies da Universidade de Harvard classifica a Califórnia entre os três principais estados com a maior saída líquida interna de residentes.

As empresas da Califórnia que também lutam com moradias inacessíveis estão tendo que tomar decisões difíceis de investimento. Algumas empresas, depois de décadas de operação na Califórnia, decidiram recentemente mudar-se. A Jamba Juice, por exemplo, mudou sua sede de Emeryville para o Texas após 25 anos de operação na Califórnia. A North Face, fundada em São Francisco em 1966, deixou a Bay Area em 2018 para mudar sua sede para Denver, Colorado.

Even gigantes tecnológicos como Amazon, Facebook e Oracle escolheram recentemente expandir-se em cidades fora da Califórnia. O Facebook investiu US$ 1 bilhão em um conjunto de cinco centros de dados localizados em Fort Worth, Texas. A Oracle está construindo um novo campus em Austin, Texas, que será tão grande quanto 10 campos de futebol. A Amazon está construindo uma segunda sede de US$ 5 bilhões na Virgínia do Norte, após uma pesquisa nacional que deixou apenas uma cidade da Califórnia na pequena lista da empresa.

Reconhecendo a crise histórica da habitação e o impacto que a habitação incomportável teve em sua força de trabalho, as empresas de tecnologia se comprometeram recentemente a investir bilhões de dólares em projetos de habitação acessível na Califórnia. A Apple anunciou $2,5 bilhões em investimentos em moradias populares, o Facebook e o Google anunciaram compromissos de $1 bilhão cada um, e a Airbnb planeja investir $25 milhões em moradias populares na Califórnia, só para citar alguns. No entanto, mesmo com esses investimentos privados significativos, a Califórnia precisa desesperadamente de substancialmente mais moradias construídas em escala e a um ritmo não visto em décadas, a fim de realmente levar moradias populares a todas as áreas do estado.

2019 California Housing Legislation

O Governador ajudou a aprovar um orçamento que incluía aproximadamente US$2 bilhões em financiamento para habitação e infra-estrutura relacionada, incluindo US$750 milhões para planejamento e infra-estrutura de curto prazo, US$500 milhões para apoiar habitação de baixa e moderada renda, um aumento de US$500 milhões no crédito de imposto habitacional do estado, US$20 milhões para assistência jurídica a inquilinos e US$650 milhões para abrigos de emergência e habitação de apoio permanente.

No entanto, a sessão legislativa de 2019 viu uma legislação muito limitada focada na remoção de barreiras à construção de moradias ou no fornecimento de incentivos necessários para alcançar a meta do Governador de 3,5 milhões de novas casas até 2025.

– SB 330 (Skinner; D-Berkeley) foi um projeto de lei raro de habitação focado na oferta que saiu da Legislatura e foi assinado pelo Governador em 2019. A SB 330 visa reduzir os custos de licenciamento e agilizar as aprovações de moradias, proporcionando certeza sobre as taxas de impacto no desenvolvimento, padronizando o número de audiências que uma cidade pode realizar para aprovar projetos e proibindo as cidades de deszoneamento ou remoção de capacidade zonada. Infelizmente, a SB 330 é válida apenas por um período de cinco anos.

– Contas de Unidades de Habitação Acessórias. Os legisladores da Califórnia conseguiram continuar os sucessos do ano anterior e obter seis novas leis da Unidade de Habitação Acessória (ADU) assinadas pelo Governador: AB 68, AB 881, SB 13, AB 671, AB 587 e AB 670. Estes projetos de lei visam remover barreiras locais e estimular mais desenvolvimento da ADU, a fim de ajudar a fornecer moradias mais acessíveis.

– SB 50 (Wiener-D; San Francisco) foi indiscutivelmente a peça mais reformadora, mas controversa, da legislação habitacional do lado da oferta em 2019. A SB 50 propôs a eliminação de algumas restrições de zoneamento próximo às principais linhas de trânsito e centros de emprego que provavelmente resultariam em um aumento de fato de zoneamento e, portanto, em moradias mais densas em áreas de habitação ricas em trânsito. O projeto de lei foi realizado na comissão fiscal do Senado e deve retornar em 2020 com algumas emendas adicionais.

– AB 1482. O deputado David Chiu (D-San Francisco) e vários grupos de defesa dos inquilinos fizeram da AB 1482 a principal prioridade na sua agenda legislativa de 2019. Os apoiantes enquadraram o AB 1482 como um projeto de lei anti-rendas, criando um novo padrão estadual que proíbe aumentos de aluguel acima de 5% mais o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e exige despejos por justa causa. O Governador deu o seu apoio ao projeto de lei com antecedência e o assinou em lei. Apesar deste projeto de lei estadual de controle de aluguel ser assinado em lei, os proponentes da Proposta 10 em 2018 planejam ter outra iniciativa de controle de aluguel na votação de 2020.

A Legislatura de Questões Habitacionais deve abordar em 2020

– Abuso do CEQA. A Lei de Qualidade Ambiental da Califórnia (CEQA) não é a única causa da falta de habitação, mas muitas vezes é um grande impedimento ao desenvolvimento habitacional na Califórnia. A CEQA exige que os governos locais realizem uma revisão detalhada dos projetos discricionários antes de sua aprovação. O CEQA protege a saúde humana e o meio ambiente, exigindo que as agências líderes analisem os impactos dos projetos e então exijam que os desenvolvedores de projetos mitiguem quaisquer impactos ambientais potencialmente significativos.

Mas ao contrário da maioria das leis e regulamentos ambientais na Califórnia, o CEQA é aplicado através de litígios privados e, portanto, maduro para abusos de litígios que podem retardar substancialmente ou até mesmo parar projetos habitacionais quando os oponentes não querem densidade adicional em sua vizinhança.

CEQA pode adicionar custo e tempo significativos ao processo de desenvolvimento habitacional. Mesmo a ameaça de litígio pode desencorajar os desenvolvedores ou aumentar substancialmente os custos para desenvolver moradias, já que os desenvolvedores gastam recursos significativos na preparação e defesa de seus projetos contra os oponentes. E como os custos de moradia são, em última instância, suportados pelos futuros compradores de casas, o CEQA inevitavelmente aumenta os preços das casas na Califórnia, mesmo que o projeto não seja contestado.

Pode não ser coincidência que o custo de moradia na Califórnia tenha começado a aumentar significativamente na mesma década em que a Legislatura da Califórnia aprovou o CEQA e o aumento da resistência da comunidade a novas casas ficou mais forte. Entre 1970 e 1980, os preços das casas na Califórnia passaram de 30% acima dos níveis dos EUA para mais de 80% mais altos, de acordo com um relatório do Gabinete do Analista Legislativo.

– Estruturas Financeiras Locais Favorecendo o Desenvolvimento Comercial. Diferentes tipos de empreendimentos (por exemplo, comerciais, residenciais, industriais) rendem diferentes montantes de receitas fiscais e demandas de serviços. A estrutura financeira do governo local da Califórnia fornece às cidades e condados um incentivo fiscal muito maior para aprovar desenvolvimento não residencial ou desenvolvimento habitacional de menor densidade.

Por exemplo, empreendimentos comerciais como grandes estabelecimentos de varejo e hotéis geralmente rendem os maiores benefícios fiscais líquidos para as cidades e condados, já que o aumento das vendas e a receita tributária hoteleira que uma cidade recebe geralmente mais do que compensa os custos do governo local para fornecer serviços públicos. Em contraste, os empreendimentos imobiliários geralmente não produzem diretamente as receitas de vendas ou de impostos hoteleiros e as cidades e condados do estado normalmente recebem apenas uma pequena parte da receita arrecadada com o imposto predial. Como resultado, as cidades e condados frequentemente incentivam empreendimentos comerciais, zoneando grandes extensões de terra para esses fins e oferecendo subsídios ou outros benefícios aos potenciais proprietários de negócios.

– Reduzindo as Taxas de Desenvolvimento. As jurisdições locais da Califórnia têm confiado cada vez mais nas taxas de impacto de desenvolvimento para financiar serviços locais, tais como escola, parques e infra-estrutura de transporte. Embora essas taxas possam e muitas vezes financiem a infra-estrutura necessária, muitas jurisdições locais cobram taxas excessivamente pesadas que podem limitar a construção de moradias, impedindo ou desincentivando novos empreendimentos residenciais, especialmente empreendimentos residenciais acessíveis. As taxas de impacto sobre o desenvolvimento inevitavelmente aumentam o custo da construção de moradias, o que então aumenta os custos de moradia.

SB 330 foi indiscutivelmente a única legislação significativa assinada em 2019 com o objetivo de lidar com taxas de impacto sobre o desenvolvimento na Califórnia. Embora o projeto de lei não impedisse uma jurisdição local de estabelecer desde o início a taxa de impacto do empreendimento, impediu que as jurisdições locais aumentassem a taxa a meio do processo de licenciamento. Infelizmente, o projeto de lei foi diluído até o pôr-do-sol após apenas cinco anos. Qualquer impacto positivo que o SB 330 possa ter ao fornecer aos promotores a incerteza da taxa é apenas temporário.

– Resistência da Comunidade a Novas Moradias. A resistência da comunidade à construção de novas habitações também agrava a falta de habitações. As comunidades locais muitas vezes temem que o aumento da densidade habitacional mude o caráter de sua vizinhança, aumente o congestionamento do trânsito, diminua os valores de suas casas e traga novos crimes. Os residentes locais muitas vezes exercem uma pressão significativa sobre as autoridades locais para usar sua autoridade de uso do solo para suprimir novos empreendimentos.

Como resultado, aproximadamente dois terços das cidades e condados nos metrôs costeiros da Califórnia adotaram regulamentações de controle de crescimento que limitam o desenvolvimento de moradias. Essas ordenanças de controle de crescimento são eficazes para limitar o crescimento e conseqüentemente aumentar os custos de moradia. Um estudo descobriu que cada política de controle de crescimento adicional adotada por uma cidade teve um aumento correlacionado de 3% a 5% nos preços das casas.

E mesmo onde as autoridades locais não se curvam à pressão da comunidade, o processo de iniciativa da Califórnia fornece aos residentes ativos a capacidade de contornar as autoridades locais e intervir nas decisões locais sobre o uso da terra através da iniciativa e do processo de referendo.

– Dirigir-se diretamente aos sem-teto através de Abrigos Adicionais e Instalações de Saúde Mental. A pesquisa “People’s Voice 2019” do CalChamber também descobriu que 75% dos entrevistados disseram que o desabrigo está piorando na Califórnia e 64% disseram que o desabrigo está piorando em seu próprio bairro.

A pesquisa People’s Voice é apoiada por dados de um relatório recente do Council of Economic Advisers que encontrou quase metade (47%) de todos os desabrigados sem teto nos Estados Unidos vivem no Estado da Califórnia. Isto equivale a cerca de quatro vezes mais do que a quota da Califórnia no total da população dos EUA. O relatório observa que doenças mentais graves, problemas de abuso de substâncias, histórias de encarceramento, baixa renda e fracas conexões sociais aumentam o risco de um indivíduo ficar desabrigado.

Califórnia deve passar políticas que não só aumentem substancialmente o estoque geral de moradias em todo o estado, mas também acrescentem abrigos para sem-teto e instalações de saúde mental para abordar mais diretamente o número crescente de californianos sem-teto.

Califórnia deve passar políticas que não só aumentem substancialmente o estoque geral de moradias em todo o estado, mas também acrescentem abrigos para sem-teto e instalações de saúde mental para abordar mais diretamente o número crescente de californianos sem-teto.

Califórnia deve passar políticas que não só aumentem substancialmente o estoque geral de moradias em todo o estado, mas também acrescentem abrigos para sem-teto e instalações de saúde mental para abordar mais diretamente o número crescente de californianos sem-teto. Moradias inacessíveis também forçam muitos californianos a viagens extra-longa, adicionando mais poluição do ar, mais congestionamento do tráfego e redução da produtividade dos trabalhadores.

Reforma abrangente das leis ambientais e de zoneamento é necessária para remover obstáculos que dificultam a construção de moradias e aumentam os preços de novas casas. Uma reavaliação abrangente e reforma do CEQA é um passo crítico para estimular o desenvolvimento de moradias na Califórnia. Manter o legado do CEQA de proteger a saúde humana e o meio ambiente não é incongruente com um desenvolvimento habitacional mais racionalizado.

Janeiro de 2020