Cálculo da diminuição de valor

Avaliar os danos nunca foi simples, mas quantificar a diminuição de valor como forma de danos está cada vez mais a colocar alguns problemas aos litigantes e aos tribunais.

A situação é comparável à venda ou refinanciamento de um carro. Se o seu carro foi danificado num acidente, a evidência de reparações pode afectar negativamente o seu valor se mais tarde decidir vendê-lo ou refinanciá-lo, não obstante a depreciação geral do carro. Esta redução no valor também é conhecida como valor diminuído. Para o mundo dos seguros, foi um conceito desenvolvido para estimar a perda de valor na sequência de um acidente. No entanto, o cálculo pode ser decidido de formas muito diferentes, dependendo da entidade que o avalia. Mas isso é o suficiente em relação aos carros.

No mundo jurídico, um caso recente abordou a melhor forma de abordar o cálculo da diminuição de valor e destacou a abordagem flexível a ser adoptada pelas partes. Moore e outro v National Westminster Bank EWHC 1805 (TCC) envolveram a compra de um apartamento através de um empréstimo garantido por meio de uma hipoteca com um banco. Uma oferta de hipoteca foi liberada para os compradores do apartamento sem que o banco obtivesse um Relatório de Compradores de Imóveis, apesar da instrução dos compradores ao banco para obter um. Os compradores ficaram com a impressão de que o relatório tinha sido favorável, mas na verdade o apartamento estava em mau estado e precisava de extensos trabalhos de reparação. A compra foi concluída e os compradores tomaram conhecimento do estado do imóvel. Os compradores não podiam pagar os reparos e emitiram uma reclamação contra o banco, afirmando que se tivessem recebido o relatório, que os teria alertado para os problemas, não teriam comprado o apartamento.

Surgiu um debate entre as partes sobre a medida correta dos danos neste caso. Os compradores argumentaram que era o custo do reparo, mas o banco era de opinião que seria uma soma igual à diminuição do valor do apartamento (que é a abordagem usual). O juíz de primeira instância decidiu a favor do comprador. O banco recorreu ao Tribunal de Tecnologia e Construção, mas falhou. O juiz do tribunal de recurso, Sr. Juiz Birss (foto), refere-se a quatro pontos-chave que atingem o cerne da estratégia de litígio e os fundamentos de como calcular a diminuição de valor.

Primeiro, a regra da diminuição de valor em Phillips vs Ward 1 WLR 471 (que a medida correta dos danos é uma soma igual à diminuição de valor do imóvel) é quase sempre apropriada quando o imóvel é adquirido seguindo conselhos negligentes de agrimensores ou solicitadores – mas não é uma regra invariável e não deve ser aplicada mecanicamente. Em essência, as partes devem assegurar-se de que olham para as circunstâncias particulares de um assunto na ronda e aplicar uma abordagem flexível. Neste caso, o Sr. Juiz Birss sustentou que a diminuição de valor poderia ser determinada pelo custo da reparação, como argumentado pelos compradores.

Segundo, a diminuição no valor pode, em um caso apropriado, ser determinada pelo custo do reparo. Nas circunstâncias deste caso, o juiz da instância inferior tinha o direito de considerar que os custos de reparação representavam o único indicador prático do que era a diminuição do valor do bem.

Terceiro, o Juiz Birss assinalou que é uma ocorrência comum na avaliação dos danos com base na avaliação que a parte pagadora só está preparada para ter uma opinião sobre a redução dos danos e não está preparada para avançar uma posição intermediária, mesmo como uma queda para trás. Embora ele tenha afirmado que as partes receptoras também o fazem, ele observou que em sua experiência isso ocorreu com mais freqüência pelas partes pagadoras. Neste caso, a impressão do Juiz Birss sobre a audiência de recurso foi que se ele não tivesse pedido ao advogado do banco uma diminuição intermediária no valor da soma, nenhum teria sido adiantado, comentando ainda que “os imperativos da advocacia muitas vezes levam as partes a adotar essa tática, mas ela pode sair pela culatra”. O meio-termo é muitas vezes uma área onde os litigantes hesitam em entrar, mas, como mostrado aqui, sem considerar uma posição alternativa, pode acabar custando mais dinheiro a um cliente.

Finalmente, o que se destaca deste julgamento é o comentário do Sr. Juiz Birss que embora não tivesse prejudicado a decisão do tribunal inferior, estava aberto ao juiz do tribunal inferior para tomar uma abordagem diferente, e mais especificamente também estava aberto a esse juiz para propor um cálculo diferente para a diminuição do valor, inferior ao custo do reparo e para ter concedido isso. Esta é uma proposta interessante, destacando novamente a importância de proporcionar uma posição intermediária.

Como foi visto pelo raciocínio do Juiz Birss neste caso, o cálculo da diminuição de valor é, como conceito de seguro, uma noção flexível e aberta a interpretação dependendo das circunstâncias de um caso particular. Os praticantes devem, portanto, estar vivos a isto quando aconselham clientes sobre reclamações envolvendo diminuição de valor.