Ask Yourself Estas Perguntas Antes de Assinar um Arrendamento Comercial

É demasiado tarde para fazer alterações depois de assinar um arrendamento comercial para um edifício de escritórios ou um espaço comercial e a tinta ter secado. É de vital importância que compreenda os termos do arrendamento, como eles o irão impactar e que tenha negociado o melhor negócio possível para si antes de assinar um arrendamento comercial. Isto começa com um conhecimento funcional de termos como “CAM” e cláusulas de arbitragem.

Faça você mesmo estas perguntas para ter certeza de que sabe no que está se metendo.

Você já leu e entendeu o contrato de arrendamento completo?

Sim, você precisa ler palavra por palavra. Pode ser um documento muito longo e não muito interessante, mas você deve absolutamente saber o que está nele.

Muitos proprietários usam arrendamentos “padrão” ou “boilerplate” que incluem termos gerais que são comuns à maioria dos arrendamentos, então certifique-se de que os termos estão incluídos se você negociou algo diferente. Certifique-se de que a linguagem padrão e a sua linguagem especial não se contradizem.

Even se o senhorio elaborou o contrato de arrendamento sozinho, não assuma que eles acertaram em tudo. Verifique a data de início, data de término, aluguel, condições de escalonamento do aluguel e quaisquer outros termos especiais que você tenha negociado. E, acima de tudo, certifique-se de que sabe o que é obrigado a fazer nos termos do contrato de arrendamento. O que é que o senhorio está obrigado a fazer? Pode rescindir o arrendamento?

Negociou o Melhor Negócio Possível?

Não é necessariamente um negócio feito só porque lhe foi dado um contrato de arrendamento para assinatura. Isto não significa que qualquer oportunidade de negociação tenha terminado. Isso não acontece até que o arrendamento tenha sido assinado por ambas as partes.

Faça uma lista de todas as provisões que você não gosta quando você está lendo o arrendamento. Envie a lista ao seu potencial senhorio. Poderá ficar surpreendido com o quanto eles estão dispostos a mudar.

Compreende os termos da CAM?

A maioria dos arrendamentos usa o termo “CAM” em vez de soletrar “manutenção de área comum”. Você deve receber uma porcentagem das taxas da CAM pelas quais você é responsável. A sua taxa é baseada na percentagem do edifício que está a alugar. Certifique-se que a percentagem é baseada no tamanho geral do edifício e que não varia com base no quanto do edifício é alugado em qualquer altura.

A secção CAM de um arrendamento comercial é provavelmente uma das secções mais confusas e provavelmente ficará surpreendido com o quanto está a pagar. Verifique se não está a pagar por coisas relacionadas com os esforços de marketing do senhorio ou taxas legais associadas à negociação de arrendamentos com outros arrendatários.

Outras coisas que poderá querer greve são quaisquer taxas administrativas de mais de 3%, pagamento de benefícios para os funcionários do senhorio, e custos de construção para outras unidades de arrendamento. Você pode e deve negociar os termos da CAM.

Você já considerou a possibilidade de pedir uma CAM Stop Lease?

A maioria dos arrendamentos nestes dias são “triple net” ou “net-net-net”, o que significa que você paga o aluguel mais a sua parte proporcional das taxas da CAM, impostos sobre a propriedade, e muitas vezes os custos de reparação e manutenção da propriedade. Mas você pode pedir ao locador um contrato de locação CAM Stop, então você só pagará por um aumento nas taxas CAM e impostos de propriedade acima do seu ano de locação inicial, freqüentemente chamado de seu “ano base”

O locador pode aumentar sua taxa de locação base em troca, mas retira muito da “taxa misteriosa” do aluguel. Alternativamente, você pode pedir um limite na CAM para que ela não possa aumentar em mais do que um certo percentual negociado. Preste atenção a como e quando as taxas da CAM aumentam durante o período do seu aluguer.

Qual é a sua responsabilidade pelas despesas de capital?

“Despesas de capital” referem-se tipicamente a despesas estruturais importantes num arrendamento comercial, tais como telhado, fundações, AVAC, e outros grandes reparos e substituições. O que é “padrão” pode variar de cidade para cidade e de propriedade para propriedade, mas tente evitar assinar qualquer contrato de arrendamento que transfira o ônus desses custos de reparo ou substituição para você como inquilino.

Existem compromissos se o seu locador estiver exigindo que você pague por esses custos. Por exemplo, se o contrato de arrendamento disser que você é responsável pela reparação e substituição do HVAC, você pode sugerir ao locador que eles ataquem “substituição” e que a sua obrigação de reparação seja limitada a um contrato de manutenção, talvez duas vezes por ano. Você poderia se oferecer para ser responsável por todas as reparações gerais até um determinado montante máximo anual.

O Arrendamento é atribuível?

Cheque para ver se o senhorio tem o direito de rescindir o seu contrato de arrendamento no caso de pedir uma cessão – o direito de ter outra pessoa para assumir o arrendamento se você vender o seu negócio. Muitas empresas descobrem que a sua localização é uma grande parte do seu valor. Algumas empresas tentam atribuir um contrato de arrendamento para sair dele, mas um senhorio vai querer renegociar os termos com o cessionário.

Pode matar a sua venda se o seu senhorio tem o direito de rescindir o contrato de arrendamento quando você pede uma cessão, portanto solicite que o senhorio remova esta disposição – ou pelo menos permita que ela seja modificada para que não se aplique à venda do seu negócio. Entenda que o locador ainda vai querer o direito de rejeitar a cessão se o novo locatário não for financeiramente aceitável.

Você pode ter um Locatário?

A prática comum de aceitar um subarrendatário é semelhante à cessão de um arrendamento. Um subarrendatário é outro negócio que trabalha no seu espaço arrendado nos termos do seu contrato de arrendamento. Você paga o arrendamento e a outra parte paga uma parte do custo.

Muitos senhorios não permitem sublocatários, mas você pode querer compartilhar os custos com alguém ao longo da estrada. Negocie com o locador antes de entrar no contrato de arrendamento se você acha que pode querer assumir um sublocatário em algum momento futuro.

O Arrendamento tem uma Cláusula de Arbitragem?

Muitos contratos hoje em dia incluem cláusulas de arbitragem. Estas cláusulas estabelecem que ambas as partes concordam em resolver qualquer disputa através de arbitragem em vez de litígio e ir a tribunal. Leia o contrato de arrendamento para ver se a cláusula de arbitragem é obrigatória. Certifique-se de que você tem o direito de participar na seleção do árbitro e outras decisões para a arbitragem, se for acordado.

Você precisará de uma garantia pessoal?

A maioria dos locadores não assinará a menos que você garanta pessoalmente o contrato de arrendamento, então considere-se extremamente sortudo se você puder se safar assinando um contrato de arrendamento sem tal cláusula.

Mas a natureza das garantias pode ser negociável. Considere fornecer uma para apenas uma parte do prazo do arrendamento, ou negociar uma garantia que dure apenas de seis a 12 meses após o seu término.

Tem a sua estrutura de negócio em vigor?

Você tem que ter certeza que sua estrutura corporativa está no lugar se você quiser que ela o proteja. Arquive seus Artigos de Incorporação para uma corporação, ou certifique-se de ter recebido seus Artigos de Organização da Secretaria de Estado se você for um LLC. Cuide disso antes de assinar um contrato de arrendamento. Alguns estados chamam estes documentos de “certificados”

Certifique-se de ter a documentação que declara que o contrato de arrendamento foi aprovado pelo seu conselho de administração. Você deve ter uma resolução corporativa para mostrar que sua diretoria considerou o contrato de arrendamento e o aprovou. Ainda deve haver alguma documentação que declare que o arrendamento foi aprovado mesmo que você não tenha um conselho de administração.

O resultado final

O locador terá muito mais probabilidade de negociar com você se o seu arrendamento constituir 25% de uma propriedade maior do que se o seu espaço for de 3% – algo que você talvez queira ter em mente. Considere contratar um advogado para rever o documento e ajudá-lo com as negociações, especialmente se você chegar a um impasse com o locador. Um advogado pode ajudá-lo a decidir quando cortar e correr e quando o risco vale a pena.