Zadaj sobie te pytania przed podpisaniem umowy najmu lokalu użytkowego

Jest już za późno na wprowadzanie zmian po podpisaniu umowy najmu lokalu użytkowego w biurowcu lub lokalu handlowym i wyschnięciu atramentu. Jest niezwykle ważne, aby zrozumieć warunki leasingu, jak będą one miały wpływ na Ciebie, i że wynegocjowałeś najlepszą możliwą ofertę dla siebie, zanim podpiszesz leasing biznesowy. Zaczyna się to od posiadania wiedzy roboczej na temat terminów takich jak „CAM” i klauzule arbitrażowe.

Zadaj sobie te pytania, abyś był pewien, że wiesz, w co się pakujesz.

Czy przeczytałeś i zrozumiałeś całą umowę leasingową?

Tak, musisz ją przeczytać – słowo w słowo. Może to być bardzo długi i niezbyt interesujący dokument, ale absolutnie musisz wiedzieć, co w nim jest.

Wielu wynajmujących używa „standardowych” lub „szablonowych” umów najmu, które zawierają ogólne warunki wspólne dla większości umów najmu, więc upewnij się, że warunki są uwzględnione, jeżeli wynegocjowałeś coś innego. Upewnij się, że język standardowy i twój specjalny język nie są ze sobą sprzeczne.

Nawet jeżeli wynajmujący sam sporządził umowę najmu, nie zakładaj, że wszystko zrobił dobrze. Sprawdź datę rozpoczęcia, datę zakończenia, czynsz, warunki eskalacji czynszu i wszelkie inne specjalne warunki, które wynegocjowałeś. A przede wszystkim, upewnij się, że wiesz, do czego jesteś zobowiązany zgodnie z warunkami umowy najmu. Do czego zobowiązany jest wynajmujący? Czy możesz wypowiedzieć umowę najmu?

Czy wynegocjowałeś najlepszą możliwą umowę?

Niekoniecznie umowa jest już zawarta tylko dlatego, że dano Ci umowę najmu do podpisu. Nie oznacza to, że wszelkie możliwości negocjacji są skończone. To się nie stanie, dopóki umowa najmu nie zostanie podpisana przez obie strony.

Zrób listę wszystkich postanowień, które ci się nie podobają podczas czytania umowy najmu. Wyślij tę listę do swojego potencjalnego właściciela. Możesz być zaskoczony tym, jak wiele są skłonni zmienić.

Czy rozumiesz warunki CAM?

Większość umów leasingowych używa terminu „CAM” zamiast określenia „utrzymanie wspólnego obszaru”. Powinieneś mieć przydzielony procent opłat CAM, za które jesteś odpowiedzialny. Twoja opłata jest oparta na procencie budynku, który wynajmujesz. Upewnij się, że procent jest oparty na ogólnym rozmiarze budynku i że nie różni się w oparciu o to, ile budynku jest wynajmowane w dowolnym momencie.

Sekcja CAM komercyjnej dzierżawy jest prawdopodobnie jedną z najbardziej mylących sekcji i prawdopodobnie będziesz zaskoczony tym, ile płacisz. Sprawdź, aby upewnić się, że nie płacisz za rzeczy, które odnoszą się do wysiłków marketingowych wynajmującego lub opłat prawnych związanych z negocjowaniem umów z innymi najemcami.

Inne rzeczy, które możesz chcieć wykreślić, to wszelkie opłaty administracyjne przekraczające 3%, płacenie za świadczenia dla pracowników wynajmującego oraz koszty rozbudowy innych jednostek najmu. Możesz i powinieneś negocjować warunki CAM.

Czy rozważałeś poproszenie o CAM Stop Lease?

Większość umów najmu w dzisiejszych czasach to umowy „triple net” lub „net-net-net”, co oznacza, że płacisz czynsz plus swój proporcjonalny udział w opłatach CAM, podatkach od nieruchomości oraz często w kosztach napraw i konserwacji nieruchomości. Ale możesz poprosić właściciela o dzierżawę CAM Stop, więc zapłacisz tylko za wzrost opłat CAM i podatków od nieruchomości powyżej początkowego roku dzierżawy, często nazywanego „rokiem bazowym”.

Właściciel może zwiększyć twoją bazową stawkę czynszu w zamian, ale to zabiera dużo „tajemniczej opłaty” z czynszu. Alternatywnie, możesz poprosić o limit na CAM, aby nie mógł on wzrosnąć o więcej niż pewien wynegocjowany procent. Zwróć uwagę na to, jak i kiedy opłaty CAM wzrastają w trakcie trwania umowy najmu.

Jaka jest twoja odpowiedzialność za wydatki kapitałowe?

„Nakłady kapitałowe” zazwyczaj odnoszą się do głównych wydatków strukturalnych w leasingu komercyjnym, takich jak dach, fundamenty, HVAC i inne główne naprawy i wymiany. Co jest „standardem” może się różnić w zależności od miasta i nieruchomości, ale staraj się unikać podpisywania jakiejkolwiek umowy najmu, która przenosi ciężar tych kosztów napraw lub wymiany na Ciebie jako najemcę.

Istnieją kompromisowe rozwiązania, jeżeli Twój wynajmujący wymaga, abyś zapłacił za te koszty. Na przykład, jeżeli umowa najmu mówi, że jesteś odpowiedzialny za naprawę i wymianę instalacji HVAC, możesz zasugerować wynajmującemu, żeby usunął słowo „wymiana” i żeby Twój obowiązek napraw był ograniczony do umowy konserwacyjnej, może dwa razy w roku. Mógłbyś zaproponować, że będziesz odpowiedzialny za wszystkie ogólne naprawy do pewnej maksymalnej kwoty rocznej.

Czy Umowa Najmu może zostać przeniesiona?

Sprawdź, czy wynajmujący ma prawo zakończyć Twój najem w przypadku, gdy poprosisz o cesję – prawo do tego, aby ktoś inny przejął najem, jeżeli sprzedasz swój biznes. Wiele firm uważa, że ich lokalizacja jest dużym składnikiem ich wartości. Niektóre firmy próbują scedować umowę najmu, aby się z niej wydostać, ale wynajmujący będzie chciał renegocjować warunki z cesjonariuszem.

Czy można mieć podnajemcę?

Powszechna praktyka przyjmowania podnajemcy jest podobna do cesji leasingu. Podnajemca to inna firma, która pracuje w Twojej powierzchni najmu na Twoich warunkach najmu. Ty płacisz za wynajem, a druga strona płaci Ci część kosztów.

Wielu wynajmujących nie zezwala na podnajemców, ale możesz chcieć podzielić się kosztami z kimś po drodze. Negocjuj z wynajmującym przed zawarciem umowy najmu, jeżeli uważasz, że możesz chcieć wziąć podnajemcę w jakimś przyszłym punkcie w czasie.

Czy Umowa Najmu ma Klauzulę Arbitrażową?

Wiele umów w dzisiejszych czasach zawiera klauzule arbitrażowe. Klauzule te stanowią, że obie strony zgadzają się na rozstrzyganie wszelkich sporów w drodze arbitrażu, a nie sporów sądowych. Przeczytaj umowę najmu, aby sprawdzić, czy klauzula arbitrażowa jest obowiązkowa. Upewnij się, że masz prawo do udziału w wyborze arbitra i innych decyzji dotyczących arbitrażu, jeżeli jest on uzgodniony.

Czy będziesz potrzebował osobistej gwarancji?

Większość wynajmujących nie podpisze umowy, jeżeli osobiście nie zagwarantujesz najmu, więc uważaj się za wyjątkowego szczęściarza, jeżeli uda Ci się uciec od podpisania umowy najmu bez takiej klauzuli.

Ale charakter gwarancji może być negocjowalny. Rozważ możliwość udzielenia jej tylko na część okresu najmu lub wynegocjuj gwarancję, która będzie obowiązywać tylko przez sześć do dwunastu miesięcy po rozwiązaniu umowy.

Czy masz już swoją strukturę biznesową?

Musisz upewnić się, że Twoja struktura korporacyjna jest na miejscu, jeśli chcesz, aby Cię chroniła. Złóż swój Articles of Incorporation dla korporacji lub upewnij się, że otrzymałeś swój Articles of Organization od Secretary of State, jeśli jesteś LLC. Zadbaj o to, zanim podpiszesz umowę najmu. Niektóre stany nazywają te dokumenty „certyfikatami.”

Upewnij się, że masz dokumentację, która stwierdza, że dzierżawa została zatwierdzona przez zarząd. Powinieneś mieć uchwałę korporacyjną, aby pokazać, że rada rozważyła dzierżawę i zatwierdziła ją. Powinna istnieć jakaś dokumentacja, że umowa najmu została zatwierdzona, nawet jeśli nie masz zarządu.

Dolna linia

Właściciel będzie o wiele bardziej skłonny do negocjacji z Tobą, jeśli Twoja umowa najmu stanowi 25% większej nieruchomości, niż jeśli Twoja przestrzeń stanowi 3% – coś, o czym możesz chcieć pamiętać. Rozważ wynajęcie prawnika, aby przejrzał dokument i pomógł Ci w negocjacjach, szczególnie jeśli znajdziesz się w impasie z wynajmującym. Prawnik może pomóc Ci zdecydować, kiedy przeciąć i uciec, a kiedy ryzyko jest tego warte.