Obliczanie spadku wartości

Ocena szkód nigdy nie była prosta, ale ilościowe określenie spadku wartości jako formy odszkodowania coraz częściej stwarza pewne problemy dla prawników i sądów.

Sytuację można porównać do sprzedaży lub refinansowania samochodu. Jeśli twój samochód został uszkodzony w wypadku, dowody napraw mogą negatywnie wpłynąć na jego wartość, jeśli później zdecydujesz się go sprzedać lub refinansować, niezależnie od ogólnej deprecjacji samochodu. To obniżenie wartości jest również znane jako zmniejszona wartość (diminished value). W świecie ubezpieczeń była to koncepcja opracowana w celu oszacowania utraty wartości po wypadku. Jednak obliczenia te mogą być ustalane w bardzo różny sposób w zależności od podmiotu wyceniającego. Ale to tyle na temat samochodów.

W świecie prawnym, ostatnia sprawa poruszyła kwestię tego, jak najlepiej podejść do obliczania spadku wartości i podkreśliła elastyczne podejście, które musi być podjęte przez strony. Sprawa Moore i inni przeciwko National Westminster Bank EWHC 1805 (TCC) dotyczyła zakupu mieszkania poprzez kredyt zabezpieczony hipoteką w banku. Oferta kredytu hipotecznego została przedstawiona nabywcom mieszkania bez uzyskania przez bank Home Buyers Report, mimo że nabywcy zwrócili się do banku o jego uzyskanie. Kupujący odnieśli wrażenie, że raport ten był korzystny, podczas gdy w rzeczywistości mieszkanie było w złym stanie i wymagało rozległych prac remontowych. Zakup został sfinalizowany, a kupujący dowiedzieli się o stanie nieruchomości. Nabywcy nie mogli sobie pozwolić na naprawy i wystąpili z roszczeniem przeciwko bankowi, twierdząc, że gdyby otrzymali raport, który ostrzegłby ich o problemach, nie dokonaliby zakupu mieszkania.

Między stronami wywiązała się debata na temat właściwego wymiaru odszkodowania w tej sprawie. Kupujący utrzymywali, że jest to koszt naprawy, ale bank był zdania, że będzie to kwota równa spadkowi wartości mieszkania (co jest zwykłym podejściem). Sędzia pierwszej instancji orzekł na korzyść kupującego. Bank odwołał się do Sądu Technologii i Budownictwa, ale przegrał. Sędzia sądu apelacyjnego, pan Justice Birss (na zdjęciu), odniósł się do czterech kluczowych punktów, które uderzają w sedno strategii procesowej i podstaw obliczania spadku wartości.

Po pierwsze, reguła spadku wartości w Phillips v Ward 1 WLR 471 (że prawidłową miarą odszkodowania jest suma równa spadkowi wartości nieruchomości) jest prawie zawsze odpowiednia, gdy nieruchomość jest nabyta w wyniku zaniedbania porady przez geodetów lub radców prawnych – ale nie jest to niezmienna reguła i nie powinna być stosowana mechanicznie. Zasadniczo strony powinny dbać o to, aby rozpatrywać poszczególne okoliczności sprawy w sposób całościowy i stosować elastyczne podejście. W tym przypadku, Pan Justice Birss uznał, że spadek wartości może być określony przez koszt naprawy, jak twierdzili kupujący.

Po drugie, spadek wartości może być w odpowiednim przypadku ustalony na podstawie kosztów naprawy. W okolicznościach tej sprawy sędzia sądu niższej instancji miał prawo uznać, że koszty naprawy stanowią jedyny praktyczny wskaźnik tego, na czym polega spadek wartości składnika majątku.

Wreszcie, to co wyróżnia się w tym wyroku, to komentarz pana Justice Birssa, że chociaż nie podważyłby on decyzji sądu niższej instancji, to sędzia sądu niższej instancji mógł przyjąć inne podejście, a dokładniej mógł zaproponować inną kalkulację spadku wartości, niższą niż koszty naprawy i to zasądzić. Jest to interesująca propozycja, podkreślająca ponownie znaczenie zapewnienia pozycji pośredniej.

Jak wynika z rozumowania pana Justice’a Birssa w tej sprawie, obliczenie spadku wartości jest, podobnie jak pojęcie ubezpieczenia, pojęciem elastycznym i podlega interpretacji w zależności od okoliczności konkretnej sprawy. Dlatego też praktycy powinni mieć to na uwadze, doradzając klientom w sprawach dotyczących roszczeń związanych ze zmniejszeniem wartości.

.