Jak w szybkim tempie tworzyć społeczności ogrodowe

Społeczności ogrodowe są w centrum ambicji rządu brytyjskiego, który chce budować 300 000 nowych domów rocznie w Anglii do połowy 2020 r., aby pomóc złagodzić niedobór mieszkań. W ramach programu Garden Communities Programme rząd pomaga w finansowaniu ponad 20 projektów wspólnot ogrodowych, które mają dostarczyć 200 000 domów do połowy tego stulecia, a niedawno ogłoszono kolejną rundę projektów. Społeczności ogrodowe zazwyczaj obejmują wioski ogrodowe z 1 500 – 10 000 domów lub miasta ogrodowe z ponad 10 000 domów.

Ale z danymi rządowymi ujawniającymi, że w lipcu 2016 r. niewiele ponad połowa z 684 000 domów z pozwoleniem na budowę w Wielkiej Brytanii została ukończona, a także w miarę jak ambitne wizje lokalnych rad i prywatnych deweloperów dotyczące terenów objętych programem Garden Community przechodzą do praktycznej realizacji, kluczowe jest, aby te strategiczne projekty dostarczały szeroką gamę wysokiej jakości domów w odpowiednim tempie wraz z niezbędną infrastrukturą pomocniczą.

Osiągnięcie tempa i jakości

Podkreślając, że Zasady Miast Ogrodów opracowane przez Stowarzyszenie Planowania Miast i Hrabstw (Town and County Planning Association’s Garden City Principles) stanowią doskonałe ramy dla lokalnych rad i deweloperów, którzy mogą się nimi kierować przy realizacji programów mieszkaniowych na dużą skalę, określając wyraźne standardy w zakresie kształtowania miejsc, zrównoważonego rozwoju, długoterminowego zarządzania i rozwoju społeczności, szybsze tempo projektowania i rozwoju jest często postrzegane jako sprzeczne z tworzeniem miejsc o wysokiej jakości. Ale to nie musi być prawda. Mieliśmy bardzo ograniczone ramy czasowe – zaledwie dziewięć miesięcy – na opracowanie planu zagospodarowania Parku Olimpijskiego w Londynie, aby pomóc w zabezpieczeniu Igrzysk Olimpijskich w 2012 roku, zapewniając ramy dla realizacji światowej klasy, dużego projektu.

Korzystając z naszego doświadczenia, przedstawiamy tutaj trzy elementy kluczowe dla planowania społeczności ogrodowych, które mogą pomóc w szybszej realizacji projektu i zapewnić atrakcyjne, tętniące życiem i dobrze skomunikowane miejsca, w których ludzie chcą mieszkać.

Włącz szerszą gamę domów

Jak sugeruje Letwin Review of Build Out Rates, który analizuje, dlaczego budowa domów trwa tak długo pomimo posiadania pozwolenia na budowę, możliwe jest szybsze dostarczenie domów na głównych strategicznych terenach poprzez poszerzenie gamy oferowanych domów.

Według Letwin Review, po przyznaniu szczegółowego pozwolenia na budowę dla dużych terenów, podstawowym czynnikiem napędzającym tempo budowy wydaje się być „wskaźnik absorpcji” lub tempo, w jakim domy są sprzedawane. Ogólnie rzecz biorąc, wskaźniki sprzedaży domów zależą od rodzaju i ceny oferowanych domów. Uwzględnienie zróżnicowanej oferty domów, od mieszkań z jedną sypialnią po domy rodzinne z czterema sypialniami i bungalowy, przemówi do szerszego grona nabywców, zwiększając ogólny popyt. To z kolei pomoże utrzymać wartość domów i rentowność projektu, prowadząc do znacznego wzrostu liczby domów budowanych każdego roku.

Typowo, tereny zielone dostarczają głównie większych domów z wieloma sypialniami, ponieważ rodziny są zazwyczaj nabywcami najbardziej skłonnymi do przehandlowania bliskości biura za otwarte, zielone przestrzenie i bliskość dobrych szkół. Jednak poszerzenie oferty o większą liczbę mieszkań – które często stanowią zaledwie około 20 procent mieszkań we wspólnotach ogrodowych – oraz inne wyspecjalizowane typy mieszkań, takie jak domy spokojnej starości, tworzy bardziej zrównoważone i trwałe społeczności, zgodnie z zaleceniami raportu Letwin Review.

Badania wykazały również, że inwestycje, w których 40 procent lub więcej mieszkań jest dostępnych cenowo, mają o 40 procent wyższy wskaźnik realizacji w porównaniu z inwestycjami, w których odsetek ten wynosi od 10 do 19 procent. Jednocześnie, różnorodność form najmu, takich jak mieszkania budowane na wynajem obok mieszkań dla właścicieli, dodatkowo poszerza rynek i równoważy demografię społeczności.

Inwestycje w wysokiej jakości transport publiczny

Inwestycje w wysokiej jakości infrastrukturę i usługi transportu publicznego, takie jak dobre i częste autobusy i szybkie tramwaje, a nawet ponowne otwarcie lub przekształcenie opuszczonych linii kolejowych w tramwaje, są kluczowe dla stymulowania większego popytu ze strony nabywców, wymaganego do wsparcia zróżnicowanego podejścia do mieszkalnictwa. Pierwotne miasta-ogrody w Wielkiej Brytanii, Letchworth i Welwyn Garden City w Hertfordshire, zostały wybrane ze względu na ich położenie przy liniach kolejowych, które oferowały niezawodne usługi transportu publicznego do Londynu.

Mówiąc prościej, dostęp do dobrego transportu publicznego zwiększa zainteresowanie ludzi mieszkaniem w danej społeczności, ponieważ daje im możliwość poruszania się po przystępnych cenach, szybko i bezpiecznie, bez konieczności posiadania samochodu. Dobre opcje transportu publicznego są także katalizatorem dla budowy domów o większej gęstości zaludnienia, ponieważ wspierają one szerszy wachlarz działań i usług, a także podnoszą ceny nieruchomości. Ponadto, zmniejszają one ilość miejsca potrzebnego na parkingi samochodowe, pozwalając na bardziej intensywne zagospodarowanie terenu. Powiązania te mogą wydawać się oczywiste, ale często fragmentaryczny charakter transportu publicznego poza głównymi miastami osłabia wysiłki zmierzające do zintegrowania planowania z inwestycjami w transport publiczny.

Zastosowanie podejścia zorientowanego na rozwój transportu (TOD) podczas planowania społeczności ogrodowych może stworzyć samonapędzające się koło, w którym inwestycje w transport publiczny stymulują rozwój o większej gęstości, co z kolei zwiększa liczbę pasażerów, a tym samym wspiera długoterminową rentowność świadczonych usług transportu publicznego. Ponadto w wielu przypadkach dodatkowe koszty budowy i eksploatacji wysokiej jakości sieci transportu publicznego w ramach społeczności ogrodowej będą stosunkowo niewielkie w porównaniu z ogólnymi kosztami infrastruktury strategicznej.

Uwzględnienie cech „tradycyjnego” miasta

Im bardziej społeczności ogrodowe odzwierciedlają cechy tradycyjnych miast, np. poprzez uwzględnienie terenów zielonych i boisk, tym większa szansa nie tylko na stworzenie atrakcyjnych i tętniących życiem miejsc, ale także na uwzględnienie bardziej zróżnicowanego budownictwa mieszkaniowego, co wzmocni centralny punkt dotyczący różnorodności domów, prowadzącej do wyższej absorpcji, a tym samym wskaźników zabudowy. Malownicze jezioro, na przykład, może naturalnie nadawać się do domów opieki lub apartamentów z balkonami zbudowanych wokół niego.

Możliwe jest określenie, które cechy należy uwzględnić i gdzie poprzez dogłębne rozważenie miejsca i naturalnych atutów krajobrazu. Przeprowadzenie tej wczesnej analizy podczas planowania przestrzennego pomoże zapewnić opracowanie strategii kształtowania miejsca, która wspiera tworzenie szeregu różnych i charakterystycznych dzielnic w ramach społeczności ogrodowej, które będą atrakcyjne dla szerokiej gamy typów mieszkań, stylów życia i ostatecznie nabywców.

.