Earnest Money Deposit(aka the Good Faith Deposit)
Kto, Co, Gdzie, Kiedy i Dlaczego (a może nawet Dlaczego, Nie?)
W języku nieruchomości Earnest Money Deposit (EMD) jest również znany jako Good Faith Deposit w języku escrow. Jest to depozyt pieniężny, że Kupujący oferuje do sprzedającego w dobrej wierze, gdy umowa zakupu Sprzedającego aktywów jest podpisana, zapieczętowana i ma być dostarczony do Escrow Holder do przechowywania, jako neutralnej strony trzeciej.
Aha! W jednym zdaniu załatwiłem wszystkie „W” w temacie.
Niestety, ponieważ są to PIENIĄDZE, a ludzie niechętnie się ich pozbywają z (lub bez) słusznego powodu, ten artykuł będzie trochę dłuższy niż tylko ten jeden akapit. Szkoda.
Więc wróćmy i zajmijmy się każdym „W” niezależnie.
Kto
Na pewno nie jest to zespół rockowy, na pewno, ale KTO daje EMD jest niezmiennie stroną, która chce aktywów i podjęła zobowiązanie do zakupu, zwykle z zastrzeżeniem kilku warunków.
Co
W normalnych transakcjach najłatwiejszą formą instrumentu zbywalnego do zdeponowania jest waluta. Innymi słowy, stara dobra gotówka. Jak firmy Escrow są regulowane ściśle, jeśli chodzi o przyjmowanie w gotówce, konieczne jest, że Kupujący konwertuje, że w formie czeku, czek kasjera, lub wired funds.
To nie znaczy, że może to być tylko gotówka, depozyt dobrej wierze może być inne rodzaje aktywów, że Kupujący jest gotów rozwidlić i Sprzedawca jest gotów użyć jako zabezpieczenie transakcji. Różowy slip do samochodu, na przykład, lub certyfikaty podpisane na niektórych akcji, itp. Niestety, Escrow Officer może nie mieć możliwości posiadania tego typu aktywów i co się stanie, jeśli aktywa zdewaluują się lub wzrosną w okresie transakcji? Co będzie rzeczywistą wartością pieniężną, która może być ustawiona na oświadczeniu zamknięcia? Co się stanie, jeśli pojawią się komplikacje i transakcja nie dojdzie do skutku? Tak więc, gotówka w banku jest najlepszym przyjacielem człowieka i dlatego nazywa się Earnest Money Deposit.
The Where
Jak wspomniano w Co, depozyt dobrej wiary jest zwykle podana do Escrow Holder do przechowywania. Teraz, jeśli nie wiesz, co lub kto jest Posiadacz Escrow, to jest „agent rozliczenia” lub „udziałowiec” (wiele nazw dla tej samej roli), który jest neutralną osobą trzecią wyznaczoną przez Kupującego i Sprzedającego. Jest to depozytariusz funduszy i dokumentów, to prods stron do wypełnienia umowy sporządzonej, a następnie, gdy zrobione, przenosi i wymienia wspomniane fundusze i dokumenty do strony końcowej. Istnieje artykuł o roli California Escrow w tej lokalizacji:
Fundacje podane do Escrow Holder są przechowywane w zaufaniu i zdeponowane na federalnie ubezpieczonym rachunku bankowym – „rachunek powierniczy” jest to, co nazywamy go w języku escrow. Strony mogą myśleć inaczej, ale w trakcie trwania transakcji EMD nie należy ani do Kupującego, ani do Sprzedającego. Jest to ważne, ponieważ później porozmawiamy o tym, co się stanie, jeśli transakcja zostanie anulowana.
Kiedy
Po złożeniu przez Kupującego oferty zakupu, EMD zazwyczaj następuje natychmiast. Czasami czek jest oferowany w tym samym czasie, w którym oferta jest składana Sprzedającemu lub jego przedstawicielowi. Jeśli oferta jest zaakceptowana, czek z zaakceptowaną ofertą jest przekazywany do Escrow Holdera i transakcja escrow zostaje otwarta. Zdarzają się sytuacje, kiedy Kupujący przekazuje EMD bezpośrednio na konto Sprzedającego, ale jest to rzadkie, chyba że Kupujący i Sprzedający mają wzajemnie ufne relacje. Zazwyczaj strony nie są sobie znane i wymagają, aby osoba trzecia stała się pośrednikiem. Bez względu na to, kto dostaje pieniądze, WHEN jest zwykle, gdy transakcja jest otwarta lub krótko thereafter.
The Why
Let’s say you are the Seller with a valuable asset to sell and there are any number of parties who want to buy. Po ostatecznej cenie sprzedaży jest negocjowana Kupujący będzie chciał mieć pewność, że może trzymać cię do tej ceny i nie będzie już rozważyć inne oferty. Ty, z drugiej strony, chcesz mieć pewność, że Kupujący jest szczery w swojej ofercie zakupu, jak zrezygnował z możliwości innych ofert. Jako zachętę do honorowania umowy Kupujący dokona depozytu gotówkowego, aby pokazać, że działa w dobrej wierze. Stąd „depozyt w dobrej wierze” lub „earnest money deposit”.
Is there a Why Not?
Is there a time when an EMD is NOT necessary? Tak, i to może być, gdy dwie strony mają ukryte zaufanie w siebie, że transakcja będzie przestrzegane przez do jego ostatecznego zamknięcia. Sprzedaż pomiędzy krewnymi jest dobrym przykładem. Nie ma prawa, które stwierdza, że musi być depozyt początkowy w celu sfinalizowania umowy.
Teraz, gdy skończyliśmy z „W”, są inne rozważania:
How Much?
Jak nie ma prawa, które stwierdza, że musi być depozyt początkowy, więc nie ma prawa, które stwierdza, ile to powinno być, jeśli jeden jest uważany. Jest to część negocjacji między stronami i może być oparty na tym, co jest zwyczajową praktyką w okolicy. Kupujący chcieliby mniej w przypadku transakcji idzie na południe, Sprzedający mogą chcieć więcej, aby upewnić się, że Kupujący performs.
Co dzieje się z EMD przez transakcję?
Jak depozyt dobrej wiary jest gwarancja Kupującego, że będzie on wykonywać, zawsze są struny dołączone do niego, a te struny są zwykle nazywane warunki lub „warunkowe” do transakcji. Jak warunki są spełnione transakcja posuwa się do przodu i EMD staje się częścią zaliczki na cenę sprzedaży. Jeśli warunki nie mogą być spełnione, zwykle umowa wymaga anulowania przez wszystkie strony i zwrotu EMD do Kupującego.
Czy EMD może być używany do płacenia rachunków przed zamknięciem?
Fundusze są utrzymywane w zaufaniu, a po zdeponowaniu nie będzie należeć ani do Kupującego, ani do Sprzedającego. Wszelkie rozporządzanie nim (lub jego częścią) będzie wymagało zgody obu stron. Na przykład, jeśli jest Homeowners Association, który wymaga z góry opłat z przodu do wydania dokumentów dla Kupującego do wglądu, prosimy Sprzedającego do zaliczki funduszy zamiast dotykając EMD. Jeśli nie może, a następnie, aby wyjąć go z EMD, Escrow Holder będzie musiał sporządzić poprawkę dla stron, aby zgodzić się na wykorzystanie funduszy do pay.
Unieważnienie umowy – różne scenariusze tricky
Jak już wspomniano wcześniej, jeśli warunki nie mogą być spełnione umowa może być anulowana, jeśli jest zapisane w ten sposób, a EMD zwrócone do Kupującego raz wszystkie strony zgadzają się na anulowanie w formie pisemnej. Ważną częścią jest to, że wszystkie strony zgadzają się na piśmie do odwołania i zwrotu funduszy.
- Co się stanie, jeśli nieprzewidziane okoliczności są spełnione lub usunięte, a Kupujący lub Sprzedający zdecyduje, że nie chce kontynuować? Jest to scenariusz, który wchodzi w grę częściej niż chcemy i nie ma jednego pewnego rozwiązania. Umowa kupna-sprzedaży i instrukcje depozytu podpisane przez strony są odpowiedzialne za ich treść zgodnie z prawem kontraktowym. Jeśli strona zdecyduje się nie kontynuować, a powodem jej żądania anulowania nie jest warunek, który został określony w umowie, strona ta będzie w zwłoce.
- Co się stanie, jeśli kontakt wzywa do 21-dniowego okresu warunkowego, to jest 22-gi dzień i Kupujący nie usunął swoje warunki? Czy Sprzedający może zażądać anulowania transakcji i wziąć EMD jako swoją karę umowną? Co się dzieje, gdy transakcja po prostu siedzi tam, ponieważ Kupujący nie może usunąć swoich warunków, a mimo to nie chce się poddać? Co to jest Sprzedającego regres? Oto niektóre z jego opcji:
- Co się stanie, jeśli nastąpiło wcześniejsze wydanie EMD Sprzedającemu, a następnie transakcja zostanie anulowana? Tak, istnieje wiele transakcji, w których Sprzedawca pisze w umowie, że EMD zostanie podana do Sprzedawcy po niektórych (lub wszystkich) contingencies są usuwane.
Jeśli Kupujący zgadza się, musi zrozumieć, że z EMD za drzwi, anulowanie transakcji po tym i próbuje odzyskać pieniądze staną się poważnie trudne, jak polegać na Sprzedawcy dobrowolnie zwrotu funduszy. Nie jest to łatwe w tym czasie. To dlatego wczesne zwolnienie funduszy nie jest zalecane, chyba że strony naprawdę wiedzą, co robią.
Jeśli był to Kupujący, możliwość utraty tego EMD staje się bardzo realna, ponieważ jest to powód EMD – zabezpieczenie przed Kupującym, który nie wypełnia umowy.
Jeśli to był Sprzedający, a następnie pozostawia sobie otwarte na pozew i / lub złożenia Lis Pendens przeciwko nieruchomości, która skutecznie powstrzyma go od sprzedaży w ogóle, dopóki sprawa nie zostanie rozwiązana.
– Negocjuj z Kupującym! Daj mu rozsądny dodatkowy czas na ukończenie
– Zażądaj natychmiastowego zamknięcia lub anulowania i weź EMD jako odszkodowanie umowne
– Zażądaj natychmiastowego zamknięcia lub anulowania i oddaj Kupującemu EMD
Nigdy nie ma pewnego rozwiązania.Znajdujemy się często zaczynając rozmowę od słowa „zależy”. To wszystko jest kwestią spojrzenia na okoliczności tego, co się wydarzyło, a następnie negocjowania, aby zobaczyć, czy istnieją wspólne podstawy. Należy podkreślić, że niezależnie od rozwiązania, musi być ono uzgodnione przez obie strony na piśmie. Czasami nie można znaleźć żadnych rozwiązań i trzeba wnieść wielkie działa. List adwokata może dźwigni trochę więcej presji. Nikt nie chce kosztów procesu sądowego..
Co się dzieje, gdy nie ma porozumienia? Jeśli nie ma żadnego, wtedy fundusze pozostają na rachunku powierniczym Escrow Holder do czasu osiągnięcia porozumienia, jakkolwiek długo to trwa. Miałem jeden plik, w którym trzymałem fundusze przez 5 lat, ponieważ nie było rozdzielczości.Mój plik został anulowany, nieruchomość została dawno sprzedana komuś innemu, ale nikt nie mógł się zgodzić na to, jak rozwiązać sprawę depozytu dobrej wiary. To dlatego wspomniałem wcześnie w tym artykule, że gdy fundusze są zdeponowane na rachunku powierniczym, fundusze nie należą ani do Kupującego lub Sprzedającego. Oba mogą mieć roszczenia na it.
Jeśli spór stać się sporne i idzie do sądu, tak długo, jak Escrow Holder nie jest zaangażowany w pozwie, Escrow Holder ma prawo do podjęcia się z równania poprzez złożenie interpleader i wysyłanie funduszy do sądów. Sądy będą następnie trzymać fundusze do czasu rozwiązania do lawsuit.
Istnieje wiele innych scenariuszy anulowania umowy. Ten artykuł nie zagłębiać się w to, ponieważ anulowanie umowy może obejmować kwestie prawne, które pisarz nie jest w stanie komentować. Czytelnicy są ostrzeżeni, aby szukać niezależnego radcy prawnego dla konkretnych przypadków.
W robi ten artykuł znaleźliśmy, że są to najczęstsze pytania, które są nam zadawane:
- Czy możemy dostać nasze earnest money z powrotem
- Kiedy możemy dostać earnest money z powrotem
- Co dzieje się z pieniędzmi w escrow, jeśli kupujący wycofuje się
- Czy sprzedawca może zachować mój depozyt
- Is the earnest money deposit refundable
- Who holds the earnest money deposit
- What happens to the earnest money if the buyer backs out of the sale
- Can earnest money be refunded
Hopefully, ten artykuł odpowiada na te pytania, ponieważ „zależy” jest tak mgliste odpowiedzi!
Jeśli masz jakieś inne pytania lub scenariusze, o których chciałbyś porozmawiać, skontaktuj się z nami. Pytania zasługują na odpowiedzi, a przynajmniej na najlepszą odpowiedź, jakiej możemy udzielić.
Ten artykuł będzie aktualizowany, jeśli nowe scenariusze zwrócą naszą uwagę, więc upewnij się, że sprawdzasz go od czasu do czasu!
- About Juliana
- Książki
- Kontakt Viva Escrow
Juliana Tu, CSEO, CEO, CBSS, CEI, SASIP
Escrow Manager
Dobra wiadomość! „The Art of Escrow” już się ukazała! Szukajcie jej na www.amazon.com!
The Art of Escrow:The Fight For Your American Dream and the Pursuit of Homeownership
Dostępna już teraz na Amazon.com
- When the Loan Got Sold and You Just Closed Escrow – April 6, 2020
- Mechanics Lien – October 7, 2019
- Are You a Foreigner and Need to Know About U.S. FIRPTA Withholding Laws? – February 20, 2019
- When the FIRPTA
Withholding Goes Wrong – February 20, 2019 - Is Your Property Ownership
In Good Shape? – January 15, 2019
View All Articles
Join Our FREE Viva Escrow Forums
Join Here…
Leave a Reply