Costa-Hawkins.com

Dwie ostatnie opinie dotyczące eksmisji właścicieli i krewnych analizują mroczny obszar „dobrej wiary”.

W sprawie DeLisi v. Lam, wysiedleni lokatorzy zwyciężyli w procesie o eksmisję w złej wierze. Collin Lam i Kimberly Wong kupili czteromieszkaniowy, w pełni zamieszkany przez lokatorów budynek w dzielnicy Outer Richmond w San Francisco. Powołali się na miejski przepis o wprowadzeniu się właściciela (OMI), aby wypowiedzieć umowę najmu w lokalu nr 2. Gdy się wprowadzili, zrobili to samo, aby odzyskać lokal nr 1 dla brata Kimberly, Jordana, na mocy przepisu o względnym wprowadzeniu się (RMI). Lokatorzy obu lokali opróżnili je, a następnie złożyli pozew, twierdząc, że wypowiedzenia były dokonane w złej wierze, że Collin i Kimberly w rzeczywistości tam nie mieszkali i że RMI dotyczyło tak naprawdę eksmisji długoterminowych lokatorów, a nie chęci zajęcia lokalu przez brata.

Właściciele zaświadczyli o swoim silnym związku z okolicą i pobliskimi krewnymi, stwierdzając, że wybrali lokal nr 2, ponieważ parter byłby lepszy dla dziecka i babci. Zdecydowali się wprowadzić do niego Jordana po tym, jak kilka miesięcy wcześniej stracił pracę.

Jordan rzeczywiście się wprowadził. Jednak jego zeznania wzbudziły wątpliwości ławy przysięgłych. Na przykład, nie rozmawiał o tym, czy będzie płacił czynsz, ale „spodziewał się, że prawdopodobnie będzie” (naruszenie statutu RMI). Nie był w lokalu nr 1 przed wprowadzeniem się i nie znał jego rozkładu. On i jego dziewczyna rozważali wyprowadzkę z okolicy ze względu na pracę. Ława przysięgłych nie była przychylna temu wyjaśnieniu. Mimo, że właściciele i brat rzeczywiście wprowadzili się zgodnie z wymogami prawa, wydali werdykt na korzyść najemcy i ostateczny wyrok $462,450!

W swoim odwołaniu właściciele argumentowali, że zastosowanie statutów przez sąd próbny pozwoliło „lokatorom i ławie przysięgłych patrzeć za zgodność wynajmujących z przepisami RMI w celu podjęcia decyzji, w oparciu o domysły dotyczące motywacji wynajmujących, czy naprawdę działali z właściwych powodów, i pociągnąć ich do odpowiedzialności za posiadanie 'złych myśli’, nawet jeśli ich działania w inny sposób spełniały wymogi prawa.”

Niemniej jednak, Sąd Apelacyjny potwierdził DeLisi v. Lam w niepublikowanej opinii, zauważając, że wymóg „dobrej wiary” był dopuszczalnym, materialnym ograniczeniem eksmisji. Nie wystarczyło jedynie spełnienie mechanicznych wymogów Rozporządzenia o czynszach. Sąd opublikował tę opinię wkrótce po tym, jak zwróciło się o nią kilku adwokatów najemców. (Niepublikowane opinie wiążą tylko strony, podczas gdy te opublikowane wiążą również opinię publiczną).

W międzyczasie, w innej części miasta, Robyn i Ian Reynolds pozwali swojego byłego właściciela, Cory’ego Lau, który użył statutu OMI, aby wprowadzić się do ich mieszkania nad swoim sklepem monopolowym North Beach. Na rozprawie, lokatorzy byli w stanie obrócić dobre fakty w złe. Lau zamierzał się wprowadzić, aby nie musieć dojeżdżać do swoich obowiązków zawodowych siedem dni w tygodniu, 12 godzin dziennie z San Bruno, co było tym bardziej pilne, że jego czynsz wzrastał. To tylko spowodowało, że zaczęto się zastanawiać, czy nie skłamał na temat tego, o ile dokładnie wzrósł jego czynsz, kiedy wyjaśniał lokatorom swoje motywacje. Adwokat lokatorów kazał nawet ławie przysięgłych rozważyć, czy Lau powinien był eksmitować innego lokatora, który korzystał z Airbnb, naruszając warunki umowy najmu. Lau zreformował (uleczalne) zachowanie, ale lokatorzy argumentowali, że powinien był eksmitować drugiego lokatora z jego winy i wprowadzić się do innego lokalu niż chciał, z innym uzasadnionym powodem niż zamierzał. Chociaż Lau ostatecznie nie zrobił nic złego, ława przysięgłych uznała go za odpowiedzialnego za $670,574!

Sędzia rozpatrujący sprawę przyznał Lau wniosek o wydanie wyroku bez względu na werdykt. Sąd Apelacyjny potwierdził wyrok w niepublikowanej opinii, zgadzając się, że „dobra wiara”, „bez ukrytego powodu” i „uczciwy zamiar” wymagania nie uruchamiają szerokiego dochodzenia w ogólnym postępowaniu i motywacji właściciela, który stara się odzyskać posiadanie jednostki.” Istotnym pytaniem jest to, czy wprowadzili się do mieszkania w ciągu trzech miesięcy i nadal w nim zamieszkiwali.

W następstwie wniosku o publikację złożonego przez San Francisco Apartment Association i Small Property Owners of San Francisco, Sąd Apelacyjny opublikował Reynolds v. Lau. Uznał on sprawę DeLisi v. Lam za możliwą do odróżnienia (biorąc pod uwagę dowody na to, że Jordan mógł nie mieć zamiaru ustanowienia długoterminowego głównego miejsca zamieszkania) i stwierdził, że w przypadku, gdy „dominującym motywem właściciela w celu odzyskania posiadania jest zajmowanie lokalu jako głównego miejsca zamieszkania przez co najmniej 36 nieprzerwanych miesięcy, inne pomocnicze powody, takie jak zachęty finansowe lub osobiste preferencje, generalnie nie mogą stanowić podstawy do naruszenia Rozporządzenia o czynszach”.

Apelanci zwracają naszą uwagę na niedawno opublikowaną opinię przez naszych kolegów z Wydziału Drugiego tego sądu, DeLisi v. Lam. DeLisi potwierdził werdykt ławy przysięgłych, w którym uznano, że właściciele czteromieszkaniowego budynku mieszkalnego naruszyli rozporządzenie w sprawie czynszu w San Francisco w związku z eksmisją istniejącego lokatora w celu ułatwienia wprowadzenia się krewnego. Uważamy, że sprawę DeLisi można odróżnić, ponieważ przedstawiono dowody na to, że krewny mógł nie mieć zamiaru ustanowienia długoterminowego głównego miejsca zamieszkania. (Patrz id. na s. *11 .) Tutaj dowody były bezsporne, że Lau i jego narzeczona starali się odzyskać posiadanie 456 Broadway jako ich długoterminowego głównego miejsca zamieszkania i od tego czasu tam mieszkają. Nie odczytujemy DeLisi jako sugerującej, że właściciel może naruszyć rozporządzenie w sprawie czynszu, jeżeli oprócz zamiaru ustanowienia długoterminowego głównego miejsca zamieszkania w dobrej wierze kieruje się innymi motywami. Tak długo, jak dominującym motywem właściciela do odzyskania posiadania jest zajmowanie lokalu jako głównego miejsca zamieszkania przez co najmniej 36 nieprzerwanych miesięcy (§ 37.9, subd. (a)(8)(i)), inne pomocnicze powody, takie jak zachęty finansowe lub osobiste preferencje generalnie nie mogą stanowić podstawy do naruszenia rozporządzenia o czynszu.

Wersja tego artykułu pierwotnie pojawiła się w październikowym biuletynie 2019 dla Small Property Owners of San Francisco.

.