California Housing Crisis

Comprehensive Reforms Needed to Remove Construction Obstacles

California’s housing shortage remains a classic example of a supply-demand mismatch that is driving home and rental prices to all-time highs. Kalifornijscy pracodawcy stoją w obliczu coraz większego niedoboru wykwalifikowanych pracowników, ponieważ wysokie koszty mieszkań, zwłaszcza w obszarach przybrzeżnych, napędza pracowników o niższych i średnich kwalifikacjach z Kalifornii i w poszukiwaniu bardziej przystępnych stanów. Znaczący brak przystępnych mieszkań pozostaje jednym z największych zagrożeń dla Kalifornii inaczej kwitnącej gospodarki.

Kalifornia Exodus

Ostatnie badanie Edelman Trust Barometer wykazało, że 53% mieszkańców Kalifornii ogółem, a 63% z Kalifornii millennials specjalnie, rozważa opuszczenie stanu z powodu wysokich kosztów utrzymania. Piąte doroczne badanie Kalifornijskiej Izby Handlowej „People’s Voice 2019” wykazało podobny pesymizm wśród prawdopodobnych wyborców, z około 2 na 3 wyborców twierdzących, że ich dzieci miałyby lepszą przyszłość, gdyby opuściły Kalifornię. Rekordowo wysoki udział (68%) Kalifornijczyków twierdzi, że przystępność cen mieszkań jest dużym problemem w ich regionie w najnowszej ankiecie Public Policy Institute of California.

Dane z U.S. Census Bureau’s „American Community Survey” pokazują, że exodus Kalifornii ma już miejsce od co najmniej 2007 roku. W ciągu ostatniej dekady, około 6 milionów mieszkańców uciekło z Kalifornii dla straty netto 1 mln mieszkańców, jeśli wziąć pod uwagę migrację krajową, lub około 2,5% całkowitej populacji stanu, a stan stracił około 26 miliardów dolarów rocznego dochodu. Joint Center for Housing Studies Uniwersytetu Harvarda zalicza Kalifornię do pierwszej trójki stanów o największym krajowym odpływie netto mieszkańców.

Kalifornijskie firmy również zmagają się z nieprzystępnymi warunkami mieszkaniowymi i muszą podejmować trudne decyzje inwestycyjne. Niektóre firmy, po dziesięcioleciach działalności w Kalifornii, niedawno zdecydował się wyprowadzić. Jamba Juice, na przykład, przeniósł swoją siedzibę z Emeryville do Teksasu po 25 latach działalności w Kalifornii. The North Face, założona w San Francisco w 1966 roku, opuściła Bay Area w 2018 roku, aby przenieść swoją siedzibę do Denver w Kolorado.

Nawet giganci technologiczni, tacy jak Amazon, Facebook i Oracle, zdecydowali się ostatnio na ekspansję w miastach poza Kalifornią. Facebook zainwestował 1 miliard dolarów w pakiet pięciu centrów danych zlokalizowanych w Fort Worth w Teksasie. Oracle buduje nowy kampus w Austin w Teksasie, który będzie tak duży, jak 10 boisk piłkarskich. Amazon buduje drugą siedzibę główną o wartości 5 miliardów dolarów w Północnej Wirginii po ogólnokrajowym poszukiwaniu, które pozostawiło tylko jedno kalifornijskie miasto na krótkiej liście firmy.

Rozpoznając historyczny kryzys mieszkaniowy i wpływ nieprzystępnych cenowo mieszkań na ich siłę roboczą, firmy technologiczne zobowiązały się ostatnio do zainwestowania miliardów dolarów w przystępne cenowo projekty mieszkaniowe w Kalifornii. Apple ogłosił 2,5 miliarda dolarów na inwestycje w przystępne cenowo mieszkania, Facebook i Google ogłosiły po 1 miliard dolarów zobowiązań, a Airbnb planuje zainwestować 25 milionów dolarów w przystępne cenowo mieszkania w Kalifornii, by wymienić tylko kilka z nich. Jednak, nawet z tych znaczących inwestycji prywatnych, Kalifornia rozpaczliwie potrzebuje znacznie więcej mieszkań budowanych na skalę i w tempie nie widzianym od dziesięcioleci, aby naprawdę przynieść przystępne mieszkania do wszystkich obszarów stanu.

2019 California Housing Legislation

Gubernator pomógł przeforsować budżet, który zawierał około 2 miliardów dolarów w finansowaniu mieszkalnictwa i związanej z nim infrastruktury, w tym 750 milionów dolarów na krótkoterminowe planowanie i infrastrukturę, 500 milionów dolarów na wsparcie mieszkalnictwa o niskich i umiarkowanych dochodach, wzrost o 500 milionów dolarów w państwowej uldze podatkowej na mieszkanie, 20 milionów dolarów na pomoc prawną dla najemców i 650 milionów dolarów na schroniska awaryjne i stałe mieszkania wspomagające.

Jednakże sesja legislacyjna 2019 zobaczyła bardzo ograniczone ustawodawstwo skoncentrowane na usuwaniu barier w budownictwie mieszkaniowym lub dostarczaniu zachęt niezbędnych do osiągnięcia celu gubernatora 3,5 miliona nowych domów do 2025 r.

– SB 330 (Skinner; D-Berkeley) był rzadkim, skoncentrowanym na podaży projektem ustawy mieszkaniowej, który wydostał się z Legislatury i został podpisany przez gubernatora w 2019 r. SB 330 ma na celu zmniejszenie kosztów wydawania pozwoleń i przyspieszenie zatwierdzania mieszkań poprzez zapewnienie pewności w zakresie opłat za wpływ na rozwój, standaryzację liczby przesłuchań, które miasto może przeprowadzić w celu zatwierdzenia projektów, oraz zakazanie miastom downzoningu lub innego usuwania pojemności strefowej. Niestety, SB 330 jest ważny tylko przez okres pięciu lat.

– Accessory Dwelling Unit Bills. Kalifornijscy ustawodawcy byli w stanie kontynuować swoje sukcesy z poprzedniego roku i uzyskać sześć nowych Accessory Dwelling Unit (ADU) ustawy podpisane przez gubernatora: AB 68, AB 881, SB 13, AB 671, AB 587 i AB 670. Te ustawy mają na celu usunięcie lokalnych barier i pobudzenie większego rozwoju ADU, aby pomóc w zapewnieniu bardziej przystępnych cenowo mieszkań.

– SB 50 (Wiener-D; San Francisco) był prawdopodobnie najbardziej reformatorskim, a jednocześnie kontrowersyjnym, podażowym elementem ustawodawstwa mieszkaniowego w 2019 roku. SB 50 zaproponował wyeliminowanie niektórych ograniczeń w zakresie zagospodarowania przestrzennego w pobliżu głównych linii tranzytowych i centrów pracy, które prawdopodobnie spowodowałyby de facto upzoning, a tym samym bardziej gęstą zabudowę na obszarach mieszkaniowych bogatych w tranzyt. Ustawa została zatrzymana w senackiej komisji podatkowej i oczekuje się, że powróci w 2020 r. z kilkoma dodatkowymi poprawkami.

– AB 1482. Członek Zgromadzenia David Chiu (D-San Francisco) i kilka grup wspierających lokatorów uczyniło AB 1482 kluczowym priorytetem w swojej agendzie legislacyjnej na 2019 rok. Zwolennicy przedstawili AB 1482 jako ustawę przeciwko wyłudzaniu czynszu, tworzącą nowy, ogólnokrajowy standard zabraniający podwyżek czynszu powyżej 5% plus indeks cen konsumpcyjnych (CPI) i wymagający eksmisji z uzasadnionych powodów. Gubernator wcześnie wyraził swoje poparcie dla ustawy i podpisał ją. Pomimo podpisania ustawy o kontroli czynszów w całym kraju, zwolennicy Propozycji 10 w 2018 r. planują kolejną inicjatywę kontroli czynszów na karcie wyborczej w 2020 r.

Housing Issues Legislature Should Address in 2020

– CEQA Abuse. California Environmental Quality Act (CEQA) nie jest jedyną przyczyną niedoboru mieszkań, ale często jest główną przeszkodą dla rozwoju mieszkalnictwa w Kalifornii. CEQA wymaga od władz lokalnych przeprowadzenia szczegółowego przeglądu uznaniowych projektów przed ich zatwierdzeniem. CEQA chroni zdrowie ludzkie i środowisko, wymagając od agencji wiodących przeanalizowania wpływu projektów, a następnie wymagając od wykonawców projektów złagodzenia wszelkich potencjalnie znaczących wpływów na środowisko.

Ale w przeciwieństwie do większości praw i przepisów środowiskowych w Kalifornii, CEQA jest egzekwowane przez prywatne procesy sądowe, a zatem dojrzałe do nadużyć sądowych, które mogą znacznie spowolnić lub nawet zatrzymać projekty mieszkaniowe, gdy przeciwnicy nie chcą dodatkowego zagęszczenia w ich sąsiedztwie.

CEQA może dodać znaczne koszty i czas do procesu rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Nawet groźba sporu sądowego może zniechęcić deweloperów lub znacznie podnieść koszty rozwoju budownictwa mieszkaniowego, ponieważ deweloperzy przeznaczają znaczne środki na przygotowanie i obronę swoich projektów przed przeciwnikami. A ponieważ koszty mieszkaniowe są ponoszone ostatecznie przez przyszłych nabywców domów, CEQA nieuchronnie zwiększa ceny mieszkań w Kalifornii, nawet jeśli projekt jest niekwestionowany.

Może to nie przypadek, że koszty mieszkaniowe w Kalifornii zaczęły znacząco wzrastać w tej samej dekadzie, w której kalifornijska Legislatura uchwaliła CEQA i wzmocniła opór społeczności wobec nowych domów. W latach 1970-1980 ceny domów w Kalifornii wzrosły z 30% powyżej poziomu amerykańskiego do ponad 80%, według raportu Biura Analityków Legislacyjnych.

– Lokalne struktury finansowe faworyzujące rozwój komercyjny. Różne rodzaje rozwoju (na przykład. komercyjne, mieszkaniowe, przemysłowe) przynoszą różne kwoty wpływów podatkowych i zapotrzebowania na usługi. Kalifornii lokalnej struktury finansowej rządu zapewniają miastom i hrabstwom znacznie większą zachętę fiskalną do zatwierdzania rozwoju niemieszkaniowego lub niższej gęstości zabudowy mieszkaniowej.

Na przykład, rozwój komercyjny, takie jak duże zakłady detaliczne i hotele często przynoszą najwyższe korzyści fiskalne netto dla miast i hrabstw, jak zwiększone przychody ze sprzedaży i podatku hotelowego, że miasto otrzymuje zazwyczaj więcej niż równoważy koszty samorządu lokalnego w celu zapewnienia usług publicznych. W przeciwieństwie do tego, osiedla mieszkaniowe generalnie nie generują bezpośrednio przychodów z podatku od sprzedaży lub hotelowego, a miasta i hrabstwa stanu otrzymują zazwyczaj tylko niewielką część przychodów z podatku od nieruchomości. W rezultacie, miasta i hrabstwa często zachęcają do rozwoju komercyjnego poprzez podział na strefy dużych połaci ziemi do tych celów i oferując dotacje lub inne korzyści dla przyszłych właścicieli firm.

– Obniżenie opłat rozwojowych. Kalifornia lokalne jurysdykcje w coraz większym stopniu polegały na opłatach za wpływ rozwoju do finansowania usług lokalnych, takich jak szkoły, parki i infrastruktury transportowej. Chociaż opłaty te mogą i często finansują niezbędną infrastrukturę, wiele lokalnych jurysdykcji nakłada zbyt uciążliwe opłaty, które mogą ograniczyć budownictwo mieszkaniowe poprzez utrudnianie lub zniechęcanie do nowego rozwoju mieszkaniowego, zwłaszcza przystępnych cenowo. Opłaty za wpływ na rozwój nieuchronnie podnoszą koszty budowy mieszkań, co następnie zwiększa koszty mieszkaniowe.

SB 330 był prawdopodobnie jedynym znaczącym elementem ustawodawstwa podpisanym w ustawie w 2019 r., mającym na celu rozwiązanie problemu niebotycznie wysokich opłat za wpływ na rozwój w Kalifornii. Chociaż ustawa nie wykluczyła lokalnej jurysdykcji z ustalania na początku opłaty za wpływ na rozwój, uniemożliwiła lokalnym jurysdykcjom podniesienie opłaty w połowie drogi przez proces wydawania pozwoleń. Niestety, ustawa została złagodzona do zachodu słońca po zaledwie pięciu latach. Każdy pozytywny wpływ SB 330 może mieć na zapewnienie deweloperów z opłatą-pewność jest tylko tymczasowe.

– Opór Wspólnoty do nowych mieszkań. Opór społeczności wobec nowego budownictwa mieszkaniowego również pogłębia niedobór mieszkań. Lokalne społeczności często obawiają się, że wzrost gęstości zaludnienia zmieni charakter ich sąsiedztwa, zwiększy zatłoczenie dróg, obniży wartość ich domów i przyniesie nową przestępczość. Lokalni mieszkańcy często wywierają znaczną presję na lokalnych urzędników, aby wykorzystali swoje uprawnienia w zakresie użytkowania gruntów w celu stłumienia nowego rozwoju.

W rezultacie około dwie trzecie miast i hrabstw w metropoliach przybrzeżnych Kalifornii przyjęło rozporządzenia dotyczące kontroli wzrostu, które ograniczają rozwój budownictwa mieszkaniowego. Te zarządzenia kontroli wzrostu są skuteczne w ograniczaniu wzrostu i w konsekwencji zwiększenie kosztów mieszkaniowych. Jedno z badań wykazało, że każda dodatkowa polityka kontroli wzrostu przyjęta przez miasto miała 3% do 5% skorelowany wzrost cen domów.

I nawet tam, gdzie lokalni urzędnicy nie uginają się pod naciskiem społeczności, proces inicjatywy Kalifornii zapewnia aktywnym mieszkańcom możliwość obejścia swoich lokalnych urzędników i interweniowania w lokalnych decyzjach dotyczących zagospodarowania przestrzennego poprzez proces inicjatywy i referendum.

– Bezpośrednie rozwiązanie problemu bezdomności poprzez dodatkowe schroniska i obiekty zdrowia psychicznego. Ankieta CalChamber „People’s Voice 2019” wykazała również, że 75% respondentów stwierdziło, że bezdomność pogarsza się w Kalifornii, a 64% stwierdziło, że bezdomność pogarsza się w ich własnym sąsiedztwie.

Ankieta People’s Voice jest wspierana przez dane z ostatniego raportu Rady Doradców Ekonomicznych, który stwierdził, że prawie połowa (47%) wszystkich bezdomnych bez dachu nad głową w Stanach Zjednoczonych mieszka w stanie Kalifornia. To równa się około cztery razy więcej niż udział Kalifornii w całej populacji USA. Raport zauważa, że ciężka choroba psychiczna, problemy z nadużywaniem substancji, historia uwięzienia, niskie dochody i słabe więzi społeczne zwiększają indywidualne ryzyko bezdomności.

Kalifornia musi uchwalić politykę, która nie tylko znacznie zwiększy ogólne zasoby mieszkaniowe w całym stanie, ale także doda schroniska dla bezdomnych i obiekty zdrowia psychicznego, aby bardziej bezpośrednio zająć się rosnącą liczbą bezdomnych Kalifornijczyków.

CalChamber Position

Kryzys mieszkaniowy w Kalifornii wypędza wielu mieszkańców i przedsiębiorców ze stanu i zniechęca nowe inwestycje do przyjazdu. Niedrogie mieszkania zmuszają również wielu Kalifornijczyków do bardzo długich dojazdów do pracy, co powoduje większe zanieczyszczenie powietrza, większe zatłoczenie dróg i zmniejszenie wydajności pracowników. Kompleksowa ponowna ocena i reforma CEQA jest jednym z krytycznych kroków do pobudzenia rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Kalifornii. Utrzymanie spuścizny CEQA w zakresie ochrony zdrowia ludzkiego i środowiska nie jest sprzeczne z bardziej usprawnionym rozwojem budownictwa mieszkaniowego.

styczeń 2020