Waarom het moeilijker is geworden om een tweede huis te kopen

Het is een vraag die Fenton Soliz, een senior kredietofficier bij Bank of America in White Plains, N.Y., vaak gesteld wordt. “Ik krijg veel tweede huis verzoeken, en iets meer sinds Covid,” zei de heer Soliz.Veel van de verzoeken zijn van rijke individuen en koppels “die hebben nagedacht over een tweede huis als onderdeel van hun levensplanning voor vele jaren … nu zijn ze denken over hoe het te financieren.”

Vóór Covid, was het eenvoudig om kopers te adviseren om het eigen vermogen in hun primaire huis te gebruiken om een tweede huis te kopen. Op die manier, de lener komt met slechts een hypotheek om twee huizen te ondersteunen. De kredietvoorwaarden waren gemakkelijk en bankiers stonden te popelen om deze leningen te verstrekken.

Maar zoals met alle andere dingen in de tijd van Corona, zijn financieringsbeslissingen een beetje lastiger geworden. Afgelopen lente zijn veel kredietverstrekkers begonnen met het aanscherpen van de kredietvoorwaarden in reactie op de pandemie. Met miljoenen Amerikanen zonder werk en die achterliepen op hun hypotheekbetalingen, waren kredietverstrekkers bang dat delinquenties zouden stijgen – en dat deden ze.

Hoewel de omstandigheden verbeteren en sommige kredietverstrekkers beginnen te versoepelen, zijn de omstandigheden nog steeds niet terug naar pre-Covid tijden. Als gevolg hiervan zullen zelfs huiseigenaren met een uitstekend krediet, hoge inkomens en een sterke baanzekerheid nog steeds merken dat er iets minder opties beschikbaar zijn voor de financiering van een tweede huis dan een jaar geleden. Hier zijn enkele van hen:

Cash-out, misschien, soort van

Voor de pandemie was cash-out herfinanciering een populaire manier om een vakantiehuis te kopen. Hier is waarom. Stel dat je 10 jaar geleden een hypotheek hebt genomen om een huis van $ 500.000 te kopen dat nu wordt gewaardeerd op $ 900.000. En stel dat u nog $400.000 op het huis verschuldigd bent.

Voor de komst van de Covid, lieten sommige geldverstrekkers u die hypotheek herfinancieren, meestal tegen een lagere rente, en een nieuwe hypotheek afsluiten voor maximaal 90% van de huidige waarde van het huis. In het hypothetische geval hierboven, als je nam het maximum, ervan uitgaande dat u in aanmerking komt voor de hogere lening, zou je overblijven met een beetje meer dan $ 400.000 in contanten, die u kunt gebruiken om een vakantiehuis te kopen.

Maar minder van die transacties vinden tegenwoordig plaats. Veel banken hebben ofwel bezuinigen op het bedrag dat een lener kan nemen in een cash-out refi of geëlimineerd cash-out helemaal. Wells Fargo & Co, WFC een van de grootste hypotheekverstrekkers van de natie, “schortte de creatie van alle cash-out-herfinancieringen in april op”, aldus een woordvoerder van de bank. Ja, allemaal.

Bank of America, BAC een andere grote geldschieter, nog steeds originates cash-out refis, maar het verlaagde het maximum bedrag van contant geld een lener kan halen tot $ 250.000 van $ 500.000. De bank maakt uitzonderingen en staat grotere cash-out refis toe voor sommige van haar private banking-klanten, die vermogende particulieren zijn met aanzienlijke activa, meestal meer dan $ 500.000.

Bank of America is niet de enige bank met meer tegemoetkomende regels voor private banking-klanten. Dus hier is een woord aan de wijze: Als u aanzienlijke fondsen hebt geïnvesteerd in een pensioen- of effectenrekening en nog geen private banking-klant bent, is het nu een goed moment om u aan te melden. (Private banking-klanten krijgen ook andere voordelen, zoals VIP-kaartjes voor evenementen… Oké, ja, er vinden op dit moment geen grote evenementen plaats, maar we denken vooruit aan de tijd na de Covid.)

Leningnemer opgelet: Voordat u een herfinanciering afsluit, is het belangrijk om de kosten en vergoedingen in overweging te nemen die banken aan een herfinanciering toevoegen. Leners moeten uitzoeken hoe lang het zal duren om deze kosten terug te verdienen versus de besparingen die voortvloeien uit een lagere maandelijkse betaling. Leners moeten er ook rekening mee houden dat een herfinanciering de tijd waarover de lening wordt terugbetaald verlengt, wat kan resulteren in het betalen van meer rente gedurende de looptijd van de lening dan ze anders zouden hebben betaald.

De opties die u nog hebt

Okay, dus u bent geen private banking-klant en uw bank heeft cash-out refi geëlimineerd of u hebt besloten dat de kosten van herfinanciering te hoog zijn. Maar u wilt nog steeds uw droomvakantiehuis kopen en u hebt krediet nodig om het te zwaaien. Meer dan waarschijnlijk, moet u een aankoop lening te krijgen.

Het goede nieuws is dat de hypotheekrente op een aankooplening lager is dan op een herfinancieringslening. Eerder deze week, was Wells Fargo posten tarieven van 2,5% op een vaste rente 30 jaar conventionele aankoop lening en 2,75% voor een 30-jarige vaste rente herfinanciering lening. Tarieven op jumbo hypotheken, die hypotheken die meer dan $ 548.000 op een eengezinswoning, waren ongeveer .375 procentpunten hoger.

Bank of America postedsimilar tarieven voor aankoop en refi leningen, maar de bank jumbo tarieven zijn eigenlijk een beetje lager dan conventionele leningen.

Sommige banken vereisen grotere aanbetalingen en hogere minimale credit scores voor tweede huis hypotheken, wat betekent dat ze zijn iets moeilijker te verkrijgen dan een hypotheek op een primair huis.

Maar aan het eind van de dag, terwijl het afsluiten van een koperslening om uw vluchthuis te kopen misschien niet zo handig is als het gebruik van cash-out refi, op de lange termijn kunt u geld besparen … die u kunt gebruiken om de plaats in te richten.