Vraag uzelf deze vragen voordat u een commercieel huurcontract ondertekent

Het is te laat om wijzigingen aan te brengen nadat u een commercieel huurcontract voor een kantoorgebouw of winkelruimte hebt ondertekend en de inkt is opgedroogd. Het is van vitaal belang dat u de huurvoorwaarden begrijpt, hoe ze u zullen beïnvloeden, en dat u de best mogelijke deal voor uzelf hebt onderhandeld voordat u een zakelijke huurovereenkomst tekent. Dit begint met het hebben van een actieve kennis van termen als “CAM” en arbitrage clausules.

Stel uzelf deze vragen, zodat u zeker weet dat u weet waar u aan begint.

Hebt u de hele huurovereenkomst gelezen en begrepen?

Ja, u moet het lezen, woord voor woord. Het kan een zeer lang en niet erg interessant document zijn, maar u moet absoluut weten wat erin staat.

Veel verhuurders gebruiken “standaard” of “boilerplate” huurcontracten die algemene termen bevatten die gebruikelijk zijn voor de meeste huurcontracten, dus zorg ervoor dat termen zijn opgenomen als u iets anders hebt onderhandeld. Zorg ervoor dat de standaardtaal en uw speciale taal niet met elkaar in tegenspraak zijn.

Zelfs als de verhuurder de huurovereenkomst zelf heeft opgesteld, ga er dan niet van uit dat zij alles goed hebben geregeld. Controleer de ingangsdatum, einddatum, huurprijs, huur escalatie voorwaarden, en alle andere speciale voorwaarden die u hebt onderhandeld voor. En bovenal, zorg ervoor dat je weet wat je verplicht bent te doen volgens de voorwaarden van het huurcontract. Wat is de verhuurder verplicht te doen? Kunt u de huurovereenkomst opzeggen?

Heeft u de best mogelijke deal bedongen?

Het is niet noodzakelijkerwijs een uitgemaakte zaak dat u een huurovereenkomst ter ondertekening hebt gekregen. Dit betekent niet dat elke mogelijkheid tot onderhandelen voorbij is. Dat gebeurt pas als het huurcontract door beide partijen is ondertekend.

Maak een lijst van alle bepalingen die u niet bevallen terwijl u het huurcontract leest. Stuur de lijst naar je potentiële huisbaas. Je zou verbaasd kunnen zijn over hoeveel ze bereid zijn te veranderen.

Begrijpt u de CAM-voorwaarden?

In de meeste huurcontracten wordt de term “CAM” gebruikt in plaats van “gemeenschappelijk onderhoud”. U zou een percentage van de CAM-kosten moeten krijgen waar u verantwoordelijk voor bent. Uw vergoeding is gebaseerd op het percentage van het gebouw dat u huurt. Zorg ervoor dat het percentage is gebaseerd op de totale omvang van het gebouw en dat het niet varieert op basis van hoeveel van het gebouw wordt verhuurd op een bepaald punt in de tijd.

De CAM sectie van een commerciële huurovereenkomst is waarschijnlijk een van de meest verwarrende secties en je zult waarschijnlijk verbaasd zijn over hoeveel je betaalt voor. Controleer om ervoor te zorgen dat u niet betaalt voor dingen die betrekking hebben op de marketinginspanningen van de verhuurder of juridische kosten in verband met het onderhandelen over huurovereenkomsten met andere huurders.

Andere dingen die u misschien wilt schrappen, zijn administratiekosten van meer dan 3%, het betalen van voordelen voor de werknemers van de verhuurder, en uitbouwkosten voor andere lease-eenheden. U kunt en moet onderhandelen over CAM-voorwaarden.

Hebt u overwogen om te vragen om een CAM Stop Lease?

De meeste huurcontracten zijn tegenwoordig “triple net” of “net-net-net”, wat betekent dat u huur betaalt plus uw evenredige deel van CAM-kosten, onroerendgoedbelasting, en vaak reparatie- en onderhoudskosten voor het pand. Maar u kunt de verhuurder vragen om een CAM Stop lease, zodat u alleen betaalt voor een verhoging van CAM-kosten en onroerendgoedbelasting boven uw eerste leasejaar, vaak uw “basisjaar” genoemd.”

De verhuurder kan in ruil daarvoor uw basishuurtarief verhogen, maar het haalt een groot deel van de “mystery fee” uit de huur. Als alternatief kunt u vragen om een plafond op de CAM, zodat het niet kan stijgen met meer dan een bepaald percentage. Let goed op hoe en wanneer de CAM-kosten stijgen tijdens de looptijd van uw huurovereenkomst.

Wat is uw verantwoordelijkheid voor kapitaaluitgaven?

“Kapitaaluitgaven” verwijzen meestal naar grote structurele uitgaven in een commerciële lease, zoals dak, fundering, HVAC, en andere grote reparaties en vervangingen. Wat “standaard” is, kan variëren van stad tot stad en van pand tot pand, maar probeer te voorkomen dat u een huurovereenkomst tekent die de last van deze reparatie- of vervangingskosten naar u als huurder verschuift.

Er zijn compromissen mogelijk als uw verhuurder eist dat u voor deze kosten betaalt. Als de huurovereenkomst bijvoorbeeld bepaalt dat u verantwoordelijk bent voor de reparatie en vervanging van HVAC, kunt u de verhuurder voorstellen om “vervanging” te schrappen en uw reparatieverplichting te beperken tot een onderhoudscontract, misschien twee keer per jaar. U zou kunnen aanbieden dat u verantwoordelijk bent voor alle algemene reparaties tot een bepaald jaarlijks maximumbedrag.

Is de huurovereenkomst overdraagbaar?

Controleer of de verhuurder het recht heeft om uw huurcontract te beëindigen in het geval dat u om een overdracht vraagt – het recht om iemand anders het huurcontract te laten overnemen als u uw bedrijf verkoopt. Veel bedrijven vinden dat hun locatie een groot deel van hun waarde uitmaakt. Sommige bedrijven proberen een huurovereenkomst over te dragen om er onderuit te komen, maar een verhuurder zal opnieuw met de verkrijger over de voorwaarden willen onderhandelen.

Het kan uw verkoop de das omdoen als uw huisbaas het recht heeft om de huurovereenkomst te beëindigen wanneer u om een overdracht vraagt, dus vraag de huisbaas om deze bepaling te verwijderen – of in ieder geval toe te staan dat deze wordt gewijzigd, zodat deze niet van toepassing is op de verkoop van uw bedrijf. Begrijp dat de verhuurder nog steeds het recht zal willen hebben om de overdracht af te wijzen als de nieuwe huurder financieel niet aanvaardbaar is.

Kunt u een onderhuurder hebben?

De gangbare praktijk van het aannemen van een onderhuurder is vergelijkbaar met de overdracht van een huurovereenkomst. Een onderhuurder is een ander bedrijf dat in uw huurruimte werkt onder uw huurvoorwaarden. U betaalt de huur en de andere partij betaalt u een deel van de kosten.

Veel verhuurders staan geen onderhuurders toe, maar misschien wilt u de kosten delen met iemand verderop in de toekomst. Onderhandel met de verhuurder voordat u de huurovereenkomst sluit als u denkt dat u in de toekomst misschien een onderhuurder wilt aannemen.

Heeft de huurovereenkomst een arbitrageclausule?

In veel contracten zijn tegenwoordig arbitrageclausules opgenomen. In deze clausules staat dat beide partijen ermee instemmen eventuele geschillen via arbitrage te regelen in plaats van te procederen en naar de rechter te stappen. Lees het huurcontract om te zien of de arbitrageclausule verplicht is. Zorg ervoor dat u het recht heeft om deel te nemen aan de keuze van de arbiter en andere beslissingen voor arbitrage als dit is overeengekomen.

Heeft u een persoonlijke garantie nodig?

De meeste verhuurders zullen niet tekenen tenzij u persoonlijk garant staat voor de huurovereenkomst, dus beschouw jezelf als zeer gelukkig als je weg kunt komen met het ondertekenen van een huurovereenkomst zonder een dergelijke clausule.

Maar de aard van garanties kan onderhandelbaar zijn. Overweeg een garantie voor slechts een deel van de leaseperiode, of onderhandel over een garantie die slechts zes tot twaalf maanden duurt nadat u de huur hebt opgezegd.

Hebt u uw bedrijfsstructuur op zijn plaats?

U moet ervoor zorgen dat uw bedrijfsstructuur op zijn plaats is als u wilt dat deze u beschermt. Dien uw Articles of Incorporation in voor een vennootschap, of zorg ervoor dat u uw Articles of Organization hebt ontvangen van de Secretary of State als u een LLC bent. Zorg hiervoor voordat u een huurovereenkomst tekent. Sommige staten noemen deze documenten “certificaten.”

Zorg ervoor dat u documentatie hebt waaruit blijkt dat de huurovereenkomst is goedgekeurd door uw raad van bestuur. U zou een bedrijfsresolutie moeten hebben om aan te tonen dat uw raad de lease heeft overwogen en goedgekeurd. Er moet nog steeds documentatie zijn dat de huurovereenkomst is goedgekeurd, zelfs als u geen raad van bestuur hebt.

The Bottom Line

De verhuurder zal veel meer geneigd zijn om met u te onderhandelen als uw huur 25% van een groter pand uitmaakt dan wanneer uw ruimte 3% is – iets wat u misschien in gedachten wilt houden. Overweeg een advocaat in de arm te nemen om het document te beoordelen en u te helpen bij de onderhandelingen, vooral als u in een impasse komt met de verhuurder. Een advocaat kan u helpen beslissen wanneer u het bijltje erbij neer moet gooien en wanneer het risico het waard is.