Uw mogelijkheden om uit een huurovereenkomst te stappen

Als u de huurovereenkomst op een bepaald tijdstip kunt beëindigen omdat er een “verbrekingsclausule” in uw huurovereenkomst is opgenomen, hebt u mogelijk geen blijvende verplichtingen jegens de verhuurder. Controleer de opzegtermijn die u de verhuurder moet geven en of u de voorwaarden in de huurovereenkomst hebt nageleefd, zoals het in goede staat van onderhoud houden van het pand (inbreuken kunnen betekenen dat u het recht verliest om de huurovereenkomst te beëindigen).

Opzegging van een huurovereenkomst zonder opzeggingsclausule

Als u een opzegging kunt bedingen, hebt u mogelijk geen doorlopende verplichtingen tegenover uw verhuurder. In ruil daarvoor moet u misschien een vergoeding betalen voor het opzeggen van de huurovereenkomst, eventuele gemaakte professionele kosten, en de kosten van reparaties en herinrichting.

Huurcontract overdragen

Het vinden van een nieuwe huurder om uw huurcontract over te nemen – iemand om het aan ‘over te dragen’ – is meestal de beste manier om de eventuele waarde van het huurcontract te gelde te maken. Maar huurovereenkomsten met minder dan drie jaar te gaan verbieden vaak overdracht, of u kunt de toestemming van uw verhuurder nodig hebben (die meestal niet onredelijk kan worden geweigerd). Er kunnen ook gebruiksbeperkingen zijn, die het soort zaken beperken waaraan u kunt overdragen.
Als u kunt overdragen, bent u meestal wettelijk aansprakelijk voor alle toekomstige betalingen die de volgende huurders verschuldigd zijn, of moet u garant staan voor sommige of alle betalingen. De verhuurder kan proberen andere betalingen van u te bedingen die u misschien kunt doorgeven aan, of delen met, de nieuwe huurder.
Onderhandelingen over overdracht kunnen meer kosten en langer duren dan onderhandelingen over beëindiging. U zult:

• de nieuwe huurder moeten vinden (en misschien een makelaar moeten betalen om te helpen);
• onderhandelen met zowel de nieuwe huurder (bijvoorbeeld: wie zal de professionele kosten van de verhuurder betalen? Zal de nieuwe huurder u een premie betalen, of vice versa?) en de verhuurder.

Als uw huurcontract minder dan twee jaar loopt, is het waarschijnlijk beter om te onderhandelen over het beëindigen van het huurcontract, om de kosten en risico’s van het toewijzen van het te vermijden.

Het onderverhuren van uw pand

Huur uit onderverhuur kan uw huur gedeeltelijk of geheel dekken en u vrijlaten om te verhuizen, maar onderverhuur zal u niet uit de huurovereenkomst halen – u behoudt al uw verplichtingen als huurder, en u zult de extra last hebben van het beheren van uw onderhuurder.

Huur uit onderverhuur is misschien niet eens toegestaan onder de voorwaarden van uw huurovereenkomst – controleer de huurovereenkomst voor beperkingen op onderverhuur. U hebt mogelijk toestemming van de verhuurder nodig.

Versterk uw onderhandelingspositie

Wanneer u met de verhuurder onderhandelt over een overdracht of beëindiging, moet u zich in de schoenen van de verhuurder verplaatsen:

• Is de markt sterk? Hoe meer potentiële nieuwe huurders er zijn, hoe meegaander de verhuurder waarschijnlijk met u zal zijn.
• Heeft de verhuurder cashflowproblemen? Zo ja, dan wil de verhuurder misschien snel een overeenkomst.
• Heeft de verhuurder de huurovereenkomst geschonden? Gebruik dat in uw onderhandelingen.

U heeft inschattingsvermogen, ervaring en een goede kennis van de lokale commerciële vastgoedmarkt nodig. Gebruik zowel uw eigen onderhandelingsvaardigheden als die van uw adviseur. Geef uw positie niet weg. Als de verhuurder weet dat u wanhopig probeert onder de huurovereenkomst uit te komen, zult u niet de overhand hebben.

In geval van twijfel, vraag om juridisch advies.