Hoe kunnen tuingemeenschappen snel worden gerealiseerd

Tuingemeenschappen vormen de kern van de ambitie van de Britse regering om tegen het midden van de jaren 2020 300.000 nieuwe woningen per jaar te bouwen in Engeland om het woningtekort te helpen oplossen. Via het Garden Communities Programme (programma voor tuingemeenschappen) helpt de regering meer dan 20 projecten voor tuingemeenschappen te financieren die naar verwachting 200.000 woningen zullen opleveren tegen het midden van de eeuw, en onlangs is nog een ronde van projecten aangekondigd. Tuingemeenschappen omvatten doorgaans tuindorpen van 1.500 – 10.000 woningen of tuinsteden van meer dan 10.000 woningen.

Maar met overheidscijfers die onthullen dat in juli 2016 iets meer dan de helft van de 684.000 woningen met bouwvergunning in het VK was voltooid, en naarmate de ambitieuze visies van lokale raden en particuliere ontwikkelaars voor locaties van het Garden Community Programme in de praktijk worden uitgevoerd, is het van cruciaal belang dat deze strategische projecten een breed scala aan hoogwaardige woningen opleveren in tempo, naast de noodzakelijke ondersteunende infrastructuur.

Tempo en kwaliteit

De Garden City Principles van de Town and County Planning Association vormen een uitstekend kader voor gemeenten en ontwikkelaars bij het realiseren van grootschalige woningbouwprojecten, waarbij duidelijke normen worden gehanteerd voor placemaking, duurzaamheid, rentmeesterschap op lange termijn en gemeenschapsontwikkeling. Maar dit hoeft niet het geval te zijn. We kregen een zeer beperkt tijdsbestek van slechts negen maanden om het masterplan voor het Olympisch Park in Londen op te stellen om de Olympische Spelen van 2012 veilig te stellen, en zo een kader te scheppen voor de oplevering van een belangrijke ontwikkeling van wereldklasse.

Ter inspiratie van onze ervaring schetsen we hier drie elementen die cruciaal zijn voor het plannen van tuingemeenschappen die kunnen helpen om een snellere oplevering mogelijk te maken en aantrekkelijke, levendige en goed verbonden plaatsen te creëren waar mensen willen wonen.

Biedt een breder scala aan woningen

Zoals gesuggereerd in de Letwin Review of Build Out Rates, waarin wordt bekeken waarom het zo lang duurt voordat huizen worden gebouwd ondanks het feit dat er een bouwvergunning voor is afgegeven, is het mogelijk om op grote strategische locaties sneller woningen te leveren door het aanbod van woningen te verbreden.

Volgens de Letwin Review blijkt dat zodra een gedetailleerde bouwvergunning is afgegeven voor grote locaties, de fundamentele drijfveer voor de uitbouwpercentages het “absorptiepercentage” of het tempo waarin woningen worden verkocht te zijn. Over het algemeen worden de verkoopcijfers van woningen bepaald door het type en de prijs van de woningen die worden aangeboden. Een gevarieerd woningaanbod, van appartementen met één slaapkamer tot gezinswoningen met vier slaapkamers en bungalows, zal een bredere groep kopers aanspreken, waardoor de totale vraag zal toenemen. Dit zal op zijn beurt bijdragen tot de instandhouding van de woningwaarden en de levensvatbaarheid van de plannen, wat zal leiden tot een aanzienlijke toename van het aantal woningen dat elk jaar wordt gebouwd.

Typisch worden op greenfields vooral grotere woningen met meerdere slaapkamers aangeboden, omdat gezinnen meestal de kopers zijn die het meest bereid zijn de nabijheid van het kantoor in te ruilen voor open, groene ruimten en de nabijheid van goede scholen. Door de mix echter te verbreden met meer appartementen – die vaak slechts 20 procent van de woningen in tuingemeenschappen uitmaken – en andere gespecialiseerde woningtypes, zoals bejaardentehuizen, ontstaan evenwichtigere en duurzamere gemeenschappen, in overeenstemming met de aanbevelingen van de Letwin Review.

Onderzoek toont ook aan dat ontwikkelingen met 40 procent of meer betaalbare woningen een 40 procent hogere uitbouwratio hebben in vergelijking met ontwikkelingen met 10 tot 19 procent. Tegelijkertijd zorgt een diversiteit aan huurvormen, zoals huurwoningen naast koopwoningen, voor een verdere verbreding van de markt en een evenwichtige demografie van de gemeenschap.

Investeer in openbaar vervoer van hoge kwaliteit

Investeringen in openbaar vervoerinfrastructuur en -diensten van hoge kwaliteit, zoals goede en frequente bus- en sneltramdiensten, of zelfs het heropenen of ombouwen van een verlaten spoorweg tot een tramlijn, zijn van cruciaal belang voor het stimuleren van de grotere vraag van kopers die nodig is om een gediversifieerde huisvestingsaanpak te ondersteunen. De oorspronkelijke tuinsteden van het Verenigd Koninkrijk, Letchworth en Welwyn Garden City in Hertfordshire, bijvoorbeeld, werden gekozen vanwege hun ligging aan spoorlijnen die betrouwbare openbaarvervoersdiensten naar Londen boden.

Eenvoudig gezegd: toegang tot goed openbaar vervoer stimuleert de belangstelling van mensen om in een gemeenschap te wonen, omdat het hen de mogelijkheid biedt om zich betaalbaar, snel en veilig te verplaatsen, zonder dat zij een auto nodig hebben. Goede openbaarvervoermogelijkheden zijn ook een katalysator voor de bouw van woningen met een hogere dichtheid, omdat zij een bredere mix van activiteiten en diensten ondersteunen, en ook de prijzen van onroerend goed doen stijgen. Bovendien wordt hierdoor de hoeveelheid ruimte die nodig is voor het parkeren van auto’s beperkt, waardoor grond intensiever kan worden ontwikkeld. Deze verbanden lijken misschien voor de hand te liggen, maar de vaak versnipperde aard van het openbaar vervoer buiten onze grote steden ondermijnt de inspanningen om de planning rond investeringen in het openbaar vervoer te integreren.

Door een vervoersgeoriënteerde ontwikkelingsbenadering (TOD) te gebruiken bij de masterplanning van tuingemeenschappen kan een opwaartse spiraal tot stand worden gebracht waarbij investeringen in het openbaar vervoer een ontwikkeling met hogere dichtheid stimuleren, die op haar beurt het aantal passagiers doet toenemen en daardoor de levensvatbaarheid op lange termijn van de aangeboden openbaarvervoersdiensten ondersteunt. Bovendien zouden in veel gevallen de extra bouw- en operationele kosten van de aanleg van openbaarvervoernetwerken van hoge kwaliteit als onderdeel van een tuingemeenschap relatief bescheiden zijn wanneer ze worden afgezet tegen de totale strategische infrastructuurkosten.

Opnemen van ’traditionele’ stadskenmerken

Hoe meer tuingemeenschappen de kenmerken van traditionele steden weerspiegelen, bijvoorbeeld door groene ruimten en speelvelden op te nemen, hoe groter de kans om niet alleen aantrekkelijke en levendige plaatsen te creëren, maar ook meer diverse woningen op te nemen, wat het centrale punt rond de diversiteit van woningen versterkt, wat leidt tot een hogere absorptie en dus een hoger bebouwingspercentage. Een schilderachtig meer, bijvoorbeeld, kan zich van nature lenen voor het bouwen van verpleeghuizen of appartementen met balkons eromheen.

Het is mogelijk om te bepalen welke kenmerken moeten worden opgenomen en waar door een grondige beschouwing van een plaats en de natuurlijke rijkdommen van het landschap. Door deze analyse in een vroeg stadium van de masterplanning uit te voeren, kan een strategie voor het creëren van een plek worden ontwikkeld die de totstandkoming van een reeks verschillende en karaktervolle buurten binnen een tuingemeenschap ondersteunt, die aantrekkelijk zijn voor een breed scala aan woningtypen, levensstijlen en uiteindelijk kopers.